Бали давно перестал быть просто красивой картинкой для отпуска. Сейчас это серьезная площадка для инвестиций. Цифры говорят сами за себя: перепродажа объекта может принести до 50% прибыли, а сдача в аренду дает около 15% годовых. Но есть нюанс – налоги на недвижимость на Бали . Если вы привыкли к относительно простым схемам, как, скажем, в ОАЭ или Грузии, то индонезийские правила заставят углубиться в вопрос серьезнее. Налоговая система здесь устроена куда сложнее.
Можно ли купить недвижимость на Бали иностранцу
В 2015 году в Индонезии прошла реформа, по результатам которой зарубежным инвесторам сильно упростили правила игры. Во-первых, отменили жесткую привязку к ВНЖ. Во-вторых, срок владения домами и апартаментами увеличили с 30 до 80 лет. Но без ограничений все же не обошлось.
Главное правило, которое нужно запомнить: иностранец не может оформить балийскую землю в полную частную собственность. Это привилегия исключительно индонезийцев. Но инвестировать в сами здания на этой земле иностранцам не запрещено. Чтобы легально закрепить за собой объект, инвесторы используют одну из нескольких рабочих схем:
- Leasehold (Hak Sewa). Самый распространенный вариант среди иностранцев. Это своеобразная долгосрочная аренда земли или объекта. Она, обычно, заключается на 25-40 лет с возможностью продления. Инвестор при этом получает все права на пользование недвижимостью. Но сама земля и объект остаются в собственности гражданина Индонезии.
- Hak Pakai. Право пользования, которое выдает государство. Его можно получить только при соблюдении ряда условий. В том числе – при наличии индонезийского ВНЖ. Такой формат подходит больше для постоянного проживания на Бали.
- PT PMA. Владение недвижимостью происходит через фирму: иностранный гражданин открывает в Индонезии юрлицо и получает право на пользование объектом.
В первых двух случаях к иностранным гражданам применяются правила налогообложения для частных собственников. Весь доход при владении объектом по форме Leasehold и Hak Pakai остается у инвестора. Он считается личным.
Если недвижимость оформлена по схеме PT PMA, действуют нормы корпоративного налогообложения, а вместе с ними появляются дополнительные обязанности по ведению учета и отчетности. Доход при этом принадлежит не самому инвестору, а компании. То есть сразу тратить его не получится.
Какие налоги на недвижимость на Бали в 2026 году
По закону налоги на недвижимость на Бали абсолютно одинаковы для местных жителей и приезжих покупателей. Разница возникает лишь из-за формы собственности: оформляете вы сделку на компанию или на себя как частное лицо. В остальном ваш паспорт не имеет значения – любому инвестору предстоит закрывать несколько базовых платежей.
Налог при покупке недвижимости на Бали
Первый налог на переход права собственности BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) оплачивается покупателем при заключении сделки. Средняя ставка для Бали – 5%. Его рассчитывают от стоимости объекта (рыночной или кадастровой, выбирается наибольшая) за вычетом необлагаемого минимума, который зависит от региона. Формула расчета выглядит так:
5% * (стоимость объекта — необлагаемый минимум)
Допустим, вы покупаете виллу за 10 млрд индонезийских рупий ~$554 000*. Необлагаемый минимум может составить 300 млн IDR ~$16 600 (точная сумма зависит от региона). В таком случае 5% будут начислены не с 10 млрд IDR, а с 9,7 млрд IDR ~$537 000. Итоговый налог составит 485 млн IDR ~$26 845.
* все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июль 2026 года
Иностранные инвесторы чаще всего сталкиваются с этим налогом в двух схемах:
- Оформление на физическое лицо (например, через Hak Pakai): покупатель оплачивает налог как физлицо, приобретающее право пользования;
- Оформление на юридическое лицо (через компанию PT PMA): налог уплачивается компанией при оформлении прав на коммерческую или жилую недвижимость.
А вот схема Leasehold не подразумевает уплату BPHTB, так как нет факта купли-продажи. Недвижимость просто выдается в долгосрочную аренду. Поэтому платить 5% не нужно. Но может потребоваться уплата налога на доход от передачи права аренды и тут есть нюанс, который многие игнорируют. Стандартная ставка указанного налога – 10% суммы дохода от аренды, если продавцом является налоговый резидент Индонезии. Если же продавец иностранец без налогового резидентства, то ставка поднимается до 20%. Инвестору важно это учитывать, так как на Бали арендную недвижимость чаще всего перепродают именно иностранцы.
НДС (PPN) при покупке недвижимости на Бали
Если вы покупаете недвижимость напрямую от застройщика (юридического лица), к стоимости объекта добавляется налог на добавленную стоимость – PPN. Базовая ставка НДС в Индонезии и соответственно на Бали составляет 12%.
Но итоговый размер налога зависит от категории и готовности объекта:
- Стандартная ставка – 11% (эффективная)
Для большинства строящихся объектов (офф-план) и готовых вилл применяется специальная формула Минфина Индонезии, которая снижает ставку НДС до 11% от стоимости, указанной в договоре. - Полная ставка – 12%
Применяется при покупке, которая попадает под категорию «роскоши» (как правило, это объекты стоимостью от 30 млрд IDR ~$1 660 000). - Субсидированная ставка – 0%
В Индонезии действует правительственная программа поддержки рынка недвижимости (PPN DTP). Если вы покупаете полностью готовый к заселению объект (дом или апартаменты) стоимостью до 5 млрд IDR ~$277 000, государство полностью субсидирует НДС на сумму до 2 млрд IDR ~$110 000. То есть с первых двух миллиардов налог не взимается.
Важно для инвестора: в отличие от вторичного рынка, где НДС уже включен в цену, застройщики на Бали часто указывают стоимость вилл без учета налогов. Поэтому при расчете бюджета обязательно уточните у девелопера, включен ли PPN в прайс-лист, чтобы избежать неожиданной переплаты в 11-12%.
Ежегодный налог на недвижимость
Каждый год собственник обязан платить налог на недвижимость или землю – PBB. Он составляет от 0,1% до 0,5%. Рассчитывается ежегодный налог на недвижимость в Индонезии от кадастровой стоимости объекта. Его точный размер определяется местным муниципалитетом.
| → Чтобы получить налоговый разбор интересующего объекта за рубежом – обратитесь к нашим экспертам, которые рассчитают налоговую нагрузку с учетом всех особенностей конкретного случая. |
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду
Любой доход от недвижимости – даже самый минимальный – означает, что придется платить налог. А вот сколько и как, зависит от двух вещей: как именно оформлен объект и есть ли у инвестора статус налогового резидента.
Ставки налога на доход от сдачи в аренду недвижимости на Бали**
| Кто получает доход | Схема владения объектом | Тип налога | Налоговая ставка |
| Физическое лицо – налоговый резидент Индонезии | Leasehold, Hak Pakai | PPh Final с дохода от аренды | 10% |
| Физическое лицо – нерезидент Индонезии | Leasehold, Hak Pakai | PPh 26 | 20% |
| Юридическое лицо | PT PMA | Корпоративный налог на прибыль | 22% от чистой прибыли |
** по информации Минфина Индонезии актуальной на июля 2026 года
Иностранец становится налоговым резидентом, если суммарно проводит в Индонезии больше 183 дней за любой 12-месячный отрезок. Также стать налоговым резидентом можно и через «намерение проживать». Чтобы платить меньший налог, нужно доказать государству, что инвестор заинтересован в том, чтобы надолго остаться на островах. Сделать это можно, например, через:
- Трудовой договор;
- Долгосрочный ВНЖ (KITAS или KITAP);
- Аренду жилья по договору.
Статус налогового резидента подтверждает NPWP – индивидуальный налоговый номер.
Налог при продаже недвижимости на Бали
При продаже недвижимости налог зависит от того, какое именно право передает инвестор. Если объект оформлен как зарегистрированное право на недвижимость (например, Hak Pakai), применяется налог PPh Final в размере 2,5% от стоимости сделки. Он рассчитывается не от прибыли продавца, а от полной суммы продажи.
При Leasehold ситуация отличается. В данном случае продается не сам объект, а право на его аренду. Поэтому и налог рассчитывается по другим правилам. Он зависит от полученного дохода и налогового статуса (мы подробно разбирали эту ситуацию в разделе Налог при покупке недвижимости на Бали).
Налог на роскошную недвижимость
При покупке элитной недвижимости на Бали можно столкнуться с PPnBM – своеобразным налогом на «роскошь». Это не ежегодное обязательство. Такой налог уплачивается единожды, при оформлении купли-продажи. Его ставка – 20%. Начисляется PPnBM на некоторые премиальные объекты недвижимости дороже 30 млрд рупий (. Юридически оплачивать его должен продавец (застройщик). Поэтому в большинстве случаев PPnBM уже заложен в стоимость объекта и ничего дополнительно оплачивать не приходится.
Разбор налогов на Бали для иностранцев на примере
Лучше понять особенности начисления налогов на недвижимость в Индонезии поможет небольшой пример. Допустим, вы покупаете виллу в Чангу по схеме Leasehold за 9 млрд IDR ~$497 000. Вы находитесь на Бали больше 183 дней, являетесь налоговым резидентом и у вас есть NPWP. В таком случае налоговая нагрузка может оказаться следующей:
- Оформление сделки. Так как вы берете виллу в долгосрочную аренду (Leasehold), платить 5% налога на приобретение не нужно. То есть при подписании договора вы ничего государству не должны.
- Ежегодные платежи. А вот налог на землю и саму постройку платить придется каждый год. Сумма зависит от местных коэффициентов и оценочной стоимости. Например, если объект оценили в 5 млрд рупий IDR ~$276 000, то при ставке 0,2% ваши ежегодные расходы составят 10 млн IDR ~$500.
- Доход от аренды. Если вилла начнет сдаваться и принесет, скажем, 600 млн IDR ~$33 000 за год, нужно будет оплатить 10% от валового дохода. В нашем примере это 60 млн IDR ~$3300.
- Выход из инвестиционного проекта. Если через пару лет вы решите переуступить право аренды, например, уже за 12 млрд IDR ~$663 000, будьте готовы заплатить подоходный налог. При чистой прибыли в 3 млрд IDR (12 млрд — 9 млрд) он составит 300 млн IDR ~$16 500. Однако окончательный расчет зависит от условий договора и структуры сделки.
Вывод
Бали – развивающийся рынок с хорошими перспективами для инвестиций и роста. Однако местную налоговую систему сложно назвать дружелюбной для иностранных инвесторов. Самое разумное решение – это профессиональное сопровождение.
| → Если вы хотите получить налоговую консультацию по недвижимости за рубежом – запишитесь на консультацию на сайте. |
FAQ
Можно ли купить недвижимость на Бали в собственность?
В собственность – нет. Иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали на правах долгосрочной аренды или через регистрацию компании. Безусловная собственность доступна только гражданам Индонезии.
Обязательно ли платить налог, если я просто сдаю виллу в аренду?
Да. Платить налог обязательно. Более того, при посуточной аренде может взиматься дополнительный туристический налог – за гостиничную деятельность.
Как оплатить налог при покупке виллы на Бали?
Налог можно оплатить в государственном банке Индонезии по специальному платежному коду. Его формирует нотариус.
