Хорватский рынок недвижимости: тяжелое прошлое и смутные перспективы

Фото: Фотохронограф

По хорватскому рынку недвижимости ударила не только пандемия, но и мартовское землетрясение магнитудой 5,5, ударившее по столице Загребу. Введенные ограничения перекрыли поток туристов — драйвер роста рынка на побережье. К сожалению, итоги первой половины 2020 года рисуют весьма пессимистичную картину. Перспективы недвижимости в Хорватии зависят прежде всего от политики властей в отношении налогов и вводимых ограничений в связи с пандемией.

В опубликованном отчете международной компании Colliers International за первое полугодие 2020 года отмечается спад активности в предложении квартир в новостройках. В первом полугодии было выдано около 4 000 разрешений на строительство. В Загребе в настоящее время строится более 2800 квартир. 16 проектов — это дома более чем на 50 квартир, их завершение ожидается к 2021 и 2022 годам.

Из-за введенных весной ограничений, продажа квартир упала до минимума. Однако в Хорватии было продано 8 500 квартир, из них 3 700 — в Загребе. Это на 22% и 25% меньше, чем за аналогичный период 2019 года, соответственно.

В первом полугодии 2020 года объем сделок по инвестициям в коммерческую недвижимость превысил €210 млн, большая часть сделок совершена в I квартале 2020 года. Доходность осталась на уровне 2019 года.

Хотя многие компании перешли на удаленную работу в связи пандемии, средняя арендная плата за офисы класса A в Загребе оставалась стабильной из-за ограниченного предложения.

В начале 2020 года сфера офисной недвижимости в Хорватии была на подъеме. Однако в первом полугодии пандемия и землетрясение в Загребе нанесли болезненный удар по рынку. Многие арендаторы стали просить о скидках или отсрочках оплаты, и некоторым арендодателям пришлось пойти им навстречу, чтобы сохранить клиентов.

Из-за введенных ограничений сотрудники многих компаний работали удаленно, а некоторые продолжают это делать до сих пор. Это привело к изменению стратегии в отношении рабочих мест, ведь компаниям теперь не требуется столько офисных площадей. Поэтому спрос на более гибкий подход в отношении офисных пространств будет расти.

Недостаточное количество офисных помещений в Загребе ощущалось и до землетрясения. Особенно остро не хватало качественных офисов класса А площадью более 1 000 кв.м., сейчас предложение таких помещений составляет на рынке всего около 5%.

При этом арендная плата за офисы класса A в Загребе сохраняется на уровне €12,5 за кв.м. Эксперты Colliers International ожидают, что уровень свободных площадей и средняя арендная плата останутся стабильными до тех пор, пока не появятся новые масштабные проекты. Офисные здания класса А могут выдержать кризис, но при условии активного восстановления в 2021 году.

В Загребе средняя цена аренды для офисов высшего класса составляет €14-15 за кв.м./месяц, для офисов класса А: €12,5, для офисов класса В: €7-10. В Сплите средняя арендная ставка составляет €9-14, в Риеке: €5-13, в Осиеке: €4-9,5.

Для отельного бизнеса также первое полугодие 2020 года были нелегкими. В связи с ограничениями на поездки по Европе туристическая активность резко упала. За первые шесть месяцев 2020 года в Хорватию прибыло 1,5 миллиона туристов, которые совершили 5,2 миллиона ночевок, что на 77,5% меньше количества туристов и на 77,1% количества ночевок в первой половине 2019 года. 42% всех ночевок были зарегистрированы в частном секторе, в отелях: 26%, в кемпингах: 23%.

Средняя заполняемость отелей в Хорватии в первом полугодии 2020 года составила 5,2% при полной загрузке и 31,6% от операционной загрузки. Разница между полной загрузкой и операционной связана с тем, что многие владельцы жилья открыли лишь часть своих помещений из-за введенных ограничений.

Общий объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью превысил €210 млн, что составляет около 40% от общего объема сделок в 2019 году. Большинство сделок было заключено в I квартале 2020 года, поскольку пандемия остановила активность на рынке.

В первой половине 2020 года инвесторы основное внимание инвесторов уделялось Загребу, на который пришлось 84% от общего объема инвестиций, за ним следуют регионы Далмация и Истра/Кварнер с 12% и 4% от общего объема сделок, соответственно.

Наибольшая активность зафиксирована в сфере недвижимости для розничной торговли, на долю которого пришлось 65% от общего объема сделок. В сфере офисных помещений: 22% от общего объема сделок, на гостиницы: 9%. Несмотря на высокий спрос, самая низкая активность была зафиксирована в промышленном/логистическом секторе, в основном из-за того, что большинство объектов недвижимости заняты собственниками.

На жилом рынке предложение квартир в новостройках все еще не дотягивает до уровня 2009 года. Предложение в Загребе в настоящее время составляет 2700 новых квартир в год или более 200 000 кв.м. В первой половине 2020 года разрешения на строительство в Хорватии были выданы примерно на 4000 квартир или примерно 300 000 кв.м.

Спрос на жилье основан в основном на местном населении, лишь с небольшой долей иностранцев, которые покупают жилье на побережье или в элитных комплексах в столице. При этом краткосрочная аренда квартир для туристов особо важно для жилья на побережье.

Мартовское землетрясение в Загребе повысило спрос на современные дома с повышенными стандартами безопасности, а вызвала запрос на коттеджи.

Цены на квартиры сохранились на уровне 2019 года или даже немного выросли. Средняя запрашиваемая цена на квартиры в июне 2020 года в Загребе составила €2120/кв.м., что составляет рост на 4% по сравнению с июнем 2019 года. В Сплите цена составила €2 960/кв.м. (+2,1%), в Риеке: €1 710/кв.м. (+9,3%), в Осиеке: €1 010/кв.м. (+7,3%)

Средние цены сделки для новостроек в Загребе колеблются от €1 600/кв.м. до €2 200/кв.м. для окраины, от €2100/кв.м. до €2 900/кв.м. для трамвайных зон и более €3 000/кв.м. для элитных проектов в центральных районов (все указанные цены включают НДС 25%).

Общее количество сделок с квартирами в первом полугодии 2020 года в Хорватии составило около 7 800, при этом на Загреб пришлось 46% всех сделок. Согласно базе данных транзакций eNekretnine, общее количество сделок по покупке жилья в первой половине 2020 года упало на 23% по сравнению с первым полугодием 2019 года.

«На основе внутреннего анализа и наших встреч с застройщиками мы пришли к выводу, что цены на землю слишком высоки, власти слишком долго занимаются редевелопментом земель, в результате прибыль инвесторов упала. С 2015 года с новостроек взимается НДС в размере 25%, который уходит напрямую в казну, следовательно, прибыль девелоперов и инвесторов также снижается. В то же время потенциальные участники рынка опасаются инвестировать в страну с низкой рентабельностью и высокими рисками», — считает руководитель отдела инвестиций хорватского отделения Colliers International Клара Матич.

Ранее мы писали, что согласно данным Хорватского бюро статистики, во II квартале зафиксирован рост цен на жилье.