Австрия ограничила вычет НДС для элитной аренды

В Австрии с 1 января 2026 года действует обязательное освобождение от налога на добавленную стоимость при сдаче особо дорогого жилья. Если учитываемые расходы на отдельную жилую единицу превышают €2 млн без НДС в установленный пятилетний период, владелец перестаёт начислять 10% налога на арендную плату, но лишается права вычитать НДС по расходам, связанным с освобождённой арендой. Новые правила повышают стоимость проектов для инвесторов, хотя не распространяются автоматически на всю дорогую недвижимость страны.

Новые правила действуют с января 2026 года

Изменения были приняты в составе налоговой части австрийского Закона о противодействии мошенничеству 2025 года. Национальный совет одобрил документ 10 декабря 2025 года, а официальное опубликование состоялось 23 декабря. Поправки к закону о налоге на добавленную стоимость вступили в силу 1 января 2026 года.

Закон ввёл специальный режим для «особо представительных объектов недвижимости, используемых для проживания». Их сдача освобождается от НДС без права на вычет входного налога. В австрийской налоговой практике это называют необлагаемым освобождением: налог с аренды не взимается, но уплаченный поставщикам НДС нельзя возместить.

Владелец также не может добровольно выбрать налогообложение, чтобы сохранить право на вычет. Как только объект соответствует установленным критериям, применение освобождения становится обязательным.

Обычная жилая аренда сохраняет ставку 10%

До реформы сдача жилья в Австрии, как правило, облагалась НДС по сниженной ставке 10%. Такой порядок продолжает действовать для жилых объектов, которые не признаются особо представительными.

Налогооблагаемая аренда позволяет владельцу при соблюдении общих требований вычитать НДС, уплаченный при приобретении, строительстве, ремонте и эксплуатации объекта. Для недвижимости, попавшей под новый режим, это право утрачивается в части расходов, относящихся к освобождённой деятельности.

Отдельные элементы договора могут облагаться иначе. Например, аренда парковочных мест и гаражей обычно облагается по ставке 20%. Мебель и некоторые самостоятельные услуги также требуют отдельной налоговой квалификации. Гостиничное размещение и обычная долгосрочная жилая аренда рассматриваются по разным правилам.

Порог превышает €2 млн без НДС

Объект считается особо представительным, если сумма учитываемых расходов превышает €2 млн без НДС. Ровно €2 млн недостаточно: закон предусматривает применение режима после превышения границы.

Расходы суммируются в течение пяти лет с момента приобретения объекта или начала его строительства. В расчёт входят стоимость приобретения или создания недвижимости, капитализируемые вложения и расходы на крупный ремонт.

При покупке учитывается не только здание, но и относящаяся к нему земля. В расчёт также могут войти гаражи, садовые строения, бассейны и другие сооружения, связанные с жилым объектом. Поэтому порог может быть превышен даже тогда, когда стоимость непосредственно дома или квартиры ниже €2 млн.

Обычные текущие расходы нельзя автоматически приравнивать к крупному ремонту или капитализируемым улучшениям. Их налоговая квалификация зависит от характера работ и правил бухгалтерского учёта.

Каждую квартиру проверяют отдельно

В многоквартирных зданиях порог применяется не ко всему дому, а к каждому отдельному объекту аренды. В одном здании часть квартир может остаться в режиме 10-процентного НДС, а более дорогие квартиры — перейти на обязательное освобождение.

Общие расходы на участок, фундамент, фасад, крышу, инженерные сети и другие части здания необходимо распределять между жилыми единицами. Распределение должно быть экономически обоснованным. В качестве упрощённого метода может использоваться доля жилой площади, если она адекватно отражает структуру затрат.

Расходы, которые относятся непосредственно к конкретной квартире, включаются в её расчёт полностью. Это касается индивидуальной отделки, оборудования, террасы, отдельных архитектурных решений и других элементов, которыми не пользуются владельцы или арендаторы остальных помещений.

Для застройщиков и инвестиционных компаний это означает необходимость вести учёт не только по зданию, но и по каждой сдаваемой единице.

Превышение порога возможно после дополнительных работ

Объект, стоимость которого изначально не превышала €2 млн, может перейти в новый режим позднее. Это произойдёт, если в течение пятилетнего периода дополнительные учитываемые расходы поднимут общую сумму выше установленного предела.

Причиной может стать расширение здания, капитальная реконструкция, строительство гаража или бассейна, дорогостоящая модернизация либо крупный ремонт. С момента превышения порога аренда соответствующей жилой единицы освобождается от НДС.

Ранее заявленный входной налог может потребовать корректировки. Для недвижимости в Австрии период корректировки обычно составляет 20 лет: при изменении условий использования собственник пересчитывает часть ранее полученного вычета за оставшиеся годы периода.

Затраты на устранение ущерба после стихийных бедствий при соблюдении установленных условий не включаются в проверку порога. Обычный капитальный ремонт или улучшение недвижимости таким исключением не пользуются.

Переходные правила требуют осторожного толкования

В предыдущей версии статьи было слишком категорично указано, что крупные расходы после 1 января 2026 года способны автоматически распространить новый режим на любой старый объект. Такое утверждение нельзя считать универсально верным.

KPMG и BDO указывают, что новый порядок применяется к недвижимости, приобретённой или созданной начиная с 1 января 2026 года. Для объектов, приобретённых или построенных раньше, в общем случае сохраняется прежний режим налогообложения жилой аренды и вычета НДС.

Одновременно другие налоговые консультанты обращают внимание на более широкую формулировку переходных положений и рекомендуют отдельно анализировать значительные вложения, реконструкцию и расширение старой недвижимости после вступления закона в силу. Особенно неоднозначны проекты, строительство которых началось до 2026 года, а завершилось позднее.

Поэтому корректнее говорить, что старая недвижимость не попадает под ограничения автоматически. При крупных работах после 2025 года владельцу следует проверять дату приобретения, момент создания объекта, характер расходов и конкретную структуру проекта.

Рыночная аренда не сохраняет вычет

Новые правила затрагивают не только схемы, при которых компания строит дорогой дом и передаёт его акционеру, руководителю или связанному лицу.

Если объект соответствует стоимостному критерию, обязательное освобождение может применяться и при сдаче независимому арендатору на рыночных условиях. Рыночная величина арендной платы сама по себе не возвращает право на вычет.

Ранее налоговые органы уделяли особое внимание тому, соответствует ли договор между компанией и связанным лицом обычным рыночным условиям и имеет ли сделка самостоятельную хозяйственную цель. Новый порог создаёт дополнительное объективное ограничение, действующее независимо от размера согласованной платы.

Реформа поэтому касается профессиональных владельцев элитного жилья, инвестиционных компаний и семейных структур, а не только объектов, созданных для частного пользования владельцами бизнеса.

Невозмещаемый НДС увеличивает стоимость инвестиций

Главное экономическое последствие заключается не в освобождении арендной платы, а в потере вычета. НДС, выставленный строительными компаниями, архитекторами, консультантами и поставщиками, становится фактической частью инвестиционных расходов.

Стандартная ставка НДС в Австрии составляет 20%. Если значительная часть строительных или ремонтных расходов облагается по этой ставке, невозможность вычета способна заметно увеличить необходимый объём капитала.

Изменение влияет на доходность проекта, размер кредита, сроки окупаемости и минимальную арендную плату. Для объектов, которые превысили порог уже после начала эксплуатации, появляется дополнительный риск корректировки ранее заявленного вычета.

Расходы, не связанные непосредственно с освобождённой арендой, не обязательно теряют право на вычет полностью. При смешанном использовании недвижимости может потребоваться пропорциональное распределение входного налога.

Аренда не обязательно подешевеет на 10%

После перехода на обязательное освобождение владелец больше не начисляет 10% НДС на жилую арендную плату. Однако это не означает автоматического снижения окончательного платежа арендатора на 10%.

Арендодатель может учитывать невозмещаемый НДС при определении базовой стоимости аренды. Возможность пересмотра платы зависит от условий договора, применимого регулирования и рыночного спроса.

Для новых проектов дополнительные налоговые расходы могут быть включены в финансовую модель ещё до выхода объекта на рынок. При действующих договорах значение имеют положения о налогах, индексации и изменении арендной платы.

Поэтому часть нагрузки может остаться у владельца, а часть — косвенно перейти к арендатору через более высокую стоимость аренды.

Гостиницы и краткосрочное размещение оцениваются отдельно

Новый режим предназначен именно для сдачи недвижимости в целях проживания. Он не должен автоматически применяться ко всем апартаментам, виллам и квартирам, которые временно предоставляются гостям.

Гостиницы, апарт-отели и квартиры с комплексом услуг могут признаваться средствами размещения, а не обычной жилой арендой. Значение имеют продолжительность проживания, уборка, смена белья, питание, стойка регистрации и другие услуги.

Ошибочная классификация может привести либо к необоснованному отказу от вычета, либо к неправомерному начислению налога. Владельцам гибридных проектов необходимо анализировать фактическую модель работы, а не только название договора.

Инвесторам потребуется вести пятилетний учёт

Владельцу необходимо отслеживать все учитываемые расходы на протяжении пятилетнего периода. Для многоквартирных проектов потребуется распределять общие затраты между отдельными объектами.

Особое внимание следует уделять поэтапному строительству, последующей отделке, пристройкам, гаражам, бассейнам и модернизации после приобретения. Каждая новая работа может изменить итоговый расчёт.

Иностранная компания также может подпадать под австрийские правила, если сдаваемая недвижимость находится в Австрии. Использование зарубежной холдинговой структуры само по себе не устраняет местные обязательства по НДС.

Как сообщают эксперты International Investment, реформа ограничивает налоговую выгоду для наиболее дорогих жилых проектов, но установленный порог создаёт сложные пограничные ситуации. Единая сумма €2 млн не учитывает разницу между регионами: в Вене и популярных туристических районах значительную часть стоимости может составлять земля, а не исключительные размеры или оснащение объекта. Потеря вычета увеличит стоимость строительства и реконструкции и может привести к повышению базовой аренды. Наибольший риск связан с переходными положениями: профессиональные комментарии по отдельным старым и незавершённым проектам различаются, поэтому владельцам нельзя полагаться только на дату выставления счёта или начала аренды.