Британия буксует с жилищным планом

Британское правительство рискует существенно не выполнить обещание построить 1,5 млн новых домов за парламентский срок: текущие темпы строительства, слабый спрос на новостройки, дорогая ипотека и перегруженная система планирования оставляют рынок далеко от необходимого уровня в 300 000 дополнительных домов в год.

Жилищная цель Британии упирается в рынок

Лондон — Британская программа ускоренного жилищного строительства, ставшая одним из центральных экономических обещаний правительства лейбористов, сталкивается с растущим разрывом между политической целью и реальными возможностями рынка. Как сообщал Bloomberg, исследователи предупреждают, что страна может недобрать 40% или больше от заявленного ориентира, если нынешние ограничения сохранятся.

Цель правительства — обеспечить 1,5 млн новых домов за срок полномочий парламента. В практическом выражении это означает около 300 000 чистых дополнительных жилых единиц в год. Чистые дополнительные жилые единицы — это не только новые дома и квартиры, но и итоговое увеличение жилищного фонда после учета переоборудования коммерческих помещений в жилье, разделения домов на квартиры, других приростов и сноса старого фонда.

Официальная статистика показывает, что Англия пока движется ниже нужной траектории. Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления сообщило, что в 2024/25 финансовом году жилищный фонд увеличился на 208 600 чистых дополнительных жилых единиц, что на 6% меньше, чем годом ранее. Из этого объема 190 600 пришлось на новое строительство, остальные приросты обеспечили переоборудование, разделение существующих домов и другие источники, а часть была вычтена из-за сноса.

Для выполнения цели в 1,5 млн домов годовой результат должен быть примерно на 91 400 единиц выше уровня 2024/25 года. Это не временная статистическая погрешность, а системный разрыв: в последние годы Англия уже опускалась с пика 248 590 чистых добавлений в 2019/20 году до 221 410 в 2023/24 году и 208 600 в 2024/25 году.

Прогнозы указывают на дефицит строительства

Рыночные прогнозы усиливают сомнения в достижимости правительственной цели. Savills оценивала, что за пять лет до 2028/29 года может быть завершено около 840 000 новых домов. Это более чем на 40% ниже ориентира в 1,5 млн и отражает не только проблемы с получением разрешений, но и более слабую способность покупателей, инвесторов и социальных арендодателей поглощать новые объемы жилья.

Такой прогноз особенно важен потому, что строительство жилья в Великобритании зависит не только от политических решений о землепользовании. Девелоперы увеличивают выпуск, когда уверены, что смогут продать или передать готовые объекты по ценам, покрывающим стоимость строительства, земли, финансирования и регуляторных требований. При высоких ипотечных ставках, слабом росте доходов и росте эксплуатационных платежей спрос на новостройки не растет достаточно быстро.

Бюро бюджетной ответственности Великобритании ранее оценивало, что реформы планирования могут добавить около 170 000 домов к 2029/30 году и увеличить валовой внутренний продукт на 0,2%. Валовой внутренний продукт — это общий объем товаров и услуг, произведенных экономикой. Однако даже такой эффект не закрывает весь разрыв между текущей поставкой жилья и целью правительства.

Лондон становится главным узким местом

Наиболее острая проблема видна в Лондоне, где стоимость земли, строительства и соблюдения норм безопасности делает новые проекты особенно сложными. По данным JLL, в столице было построено только 6 325 домов за период с марта 2025 года по март 2026 года при годовом целевом ориентире около 88 000. Это примерно 7% от требуемого уровня.

Лондонский рынок одновременно сталкивается с дорогой ипотекой, высокой ценой квадратного фута в новостройках, выходом части инвесторов из арендного сектора и снижением продаж жилья на этапе строительства. Для застройщиков это означает более высокий риск замораживания капитала в непроданных квартирах, особенно в проектах, где бизнес-модель была рассчитана на ранние продажи.

Разрыв между новостройками и вторичным рынком также ухудшает доступность. Если новая квартира стоит заметно дороже сопоставимого жилья старого фонда, покупатель без государственной поддержки или крупного депозита чаще выбирает вторичный рынок или откладывает сделку. После завершения программы Help to Buy, то есть государственной схемы помощи покупателям через долевое кредитование, часть спроса на первичное жилье исчезла.

Планирование не решает проблему спроса

Правительство сделало реформу планирования центральным инструментом жилищной политики. Речь идет о возврате обязательных жилищных целей для местных властей, пересмотре правил застройки некоторых участков зеленого пояса и ускорении согласования проектов. Зеленый пояс — это территория вокруг городов, где строительство ограничено для сдерживания расползания городской застройки.

Однако разрешение на строительство не равно построенному дому. Застройщик может получить согласование, но отложить начало работ, если рынок не готов купить объект, если подключение инфраструктуры затягивается или если себестоимость проекта делает его нерентабельным. Рентабельность проекта — это способность стройки принести доход выше всех затрат, включая землю, материалы, рабочую силу, финансирование, налоги и обязательные взносы.

Национальная федерация жилищных ассоциаций ранее предупреждала, что без дополнительного финансирования и политического вмешательства дефицит может достигать десятков тысяч домов в год. Жилищные ассоциации играют ключевую роль в строительстве доступного жилья, но их балансы ограничены расходами на ремонт, безопасность зданий, обслуживание долгов и ростом операционных затрат.

Строители сталкиваются с дорогими деньгами

Ставки остаются одним из главных ограничителей. Чем выше ипотечная ставка, тем меньше сумма, которую покупатель может занять при том же доходе. Это особенно важно для первых покупателей, которые обычно имеют меньший депозит и сильнее зависят от банковского кредитования.

Для застройщиков дорогие деньги работают сразу в двух направлениях. Во-первых, покупатели откладывают сделки или торгуются сильнее. Во-вторых, финансирование строительных проектов становится дороже, а это увеличивает себестоимость еще до продажи готового жилья. Если продажи идут медленно, девелопер несет расходы дольше, а риск по проекту растет.

На рынке также сохраняется давление со стороны строительных материалов, заработных плат и новых требований к безопасности зданий. После трагедии в Гренфелл-Тауэр регулирование высотного и многоквартирного жилья стало жестче, что повысило затраты на проектирование, проверку, страхование и строительство. Эти меры повышают безопасность, но одновременно усложняют финансовую модель новых проектов.

Региональная картина становится неоднородной

Проблема не распределена равномерно. Более доступные регионы с меньшей стоимостью земли и более устойчивым спросом могут показывать лучшие результаты, тогда как Лондон и юго-восток Англии сталкиваются с самым большим разрывом между ценой нового жилья и покупательной способностью домохозяйств.

В некоторых частях страны рынок аренды для семейных домов, институциональные арендные проекты и студенческое жилье поддерживают строительство. Институциональные арендные проекты — это жилье, которое строится или покупается крупными инвесторами для долгосрочной сдачи в аренду. Но этот сегмент пока не способен заменить массовый рынок продаж, от которого зависит основная часть жилищного выпуска.

Национальный совет жилищного строительства сообщал о снижении регистрации новых домов в первом квартале 2026 года, что указывает на слабый будущий поток завершенных объектов. Регистрации не являются тем же самым, что готовые дома, но они показывают, сколько проектов входит в строительный цикл.

Политический риск растет вместе с дефицитом

Для правительства жилищная цель имеет не только социальное, но и макроэкономическое значение. Недостаток жилья усиливает рост арендных платежей, ограничивает мобильность работников, повышает расходы домохозяйств и сдерживает производительность городов, где рабочие места концентрируются быстрее, чем строится жилье.

Если ежегодная поставка останется около 200 000 чистых добавлений, за пять лет страна приблизится скорее к 1 млн новых домов, чем к 1,5 млн. Для выхода на обещанный уровень потребуется резкое ускорение уже в ближайшие годы, причем не только в разрешениях, но и в фактических завершениях, продажах и вводе доступного жилья.

Правительство указывает на реформы планирования, инвестиции в социальное и доступное жилье, поддержку первых покупателей и новые инструменты ускорения инфраструктурных проектов. Но рынок пока показывает, что административное открытие земельного предложения не гарантирует спроса при дорогой ипотеке и высокой себестоимости.

Как сообщают эксперты International Investment, главная слабость британской жилищной стратегии состоит в том, что она делает ставку на ускорение согласований, тогда как узкое место сместилось к экономике проекта и платежеспособному спросу. Если государство не соединит реформу планирования с мерами по снижению финансового риска для застройщиков, поддержкой покупателей и долгосрочным финансированием доступного жилья, цель в 1,5 млн домов останется политическим ориентиром, а не строительной программой.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment