Ипотека Болгарии растет быстрее цен на жилье

Ипотечный рынок Болгарии продолжает быстро расширяться: к концу июня 2026 года объем жилищных кредитов достиг €18,682 млрд и был на 26,4% выше, чем годом ранее. Новое академическое исследование показывает, что в исторической модели за 2010–2025 годы динамика ипотеки в стране была статистически связана прежде всего с ростом зарплат, инфляцией и ликвидностью банковской системы, тогда как для еврозоны наиболее значимым фактором оказались ипотечные ставки, а дополнительную роль играли цены на жилье. Однако результаты не доказывают прямую причинность и не описывают последствия вступления Болгарии в еврозону с 1 января 2026 года.

Исследование сравнивает две разные модели ипотеки

Работа «Determinants of Mortgage Loans in Bulgaria and the Euro Area: A Comparative Analysis» Герганы Михайловой-Борисовой опубликована 6 августа 2026 года в Journal of Risk and Financial Management.

Автор строит отдельные регрессионные модели методом наименьших квадратов для Болгарии и еврозоны на основе стационарных временных рядов за 2010–2025 годы. Среди анализируемых факторов — ипотечные ставки, инфляция, зарплаты, цены на жилье и банковская ликвидность.

Именно временная граница исследования имеет принципиальное значение: вся эконометрическая выборка заканчивается до перехода Болгарии на евро.

Для Болгарии выделены зарплаты, инфляция и ликвидность

Согласно результатам автора, болгарская модель отличается от модели еврозоны. Наиболее важными объясняющими переменными в ней выступают рост заработной платы, инфляция и высокая ликвидность банковской системы.

Но формулировку «эти факторы вызывают рост ипотеки» использовать некорректно.

Регрессия выявляет статистическую связь между изменениями показателей в исследуемом периоде. Она не исключает обратное влияние, совместное действие других факторов и взаимозависимость переменных.

Например, сильная экономика может одновременно повышать зарплаты, накопления домохозяйств и спрос на жилье, тогда как увеличение ипотеки само способно поддерживать цены на недвижимость.

Поэтому корректный журналистский вывод состоит в том, что эти показатели лучше объясняли историческую динамику ипотечного кредитования внутри выбранной модели.

Рост зарплат остается высоким и в 2026 году

Актуальная статистика подтверждает, что трудовые доходы продолжают быстро увеличиваться.

В марте 2026 года средняя брутто-зарплата в Болгарии достигла €1 475, увеличившись на 12,9% относительно марта прошлого года. Совокупные почасовые затраты работодателей на труд в первом квартале выросли на 13,4%, а непосредственно затраты на заработную плату — на 13,2%.

Для ипотечного рынка это важный фундаментальный фактор: увеличение номинальных доходов расширяет способность части домохозяйств обслуживать более крупные кредиты.

Однако высокие зарплаты одновременно действуют на фоне быстро растущих цен на жилье, поэтому номинальный рост доходов не следует автоматически считать эквивалентным улучшению доступности недвижимости.

Инфляцию нельзя называть прямой причиной ипотечного бума

Исследование также относит инфляцию к значимым факторам болгарской модели.

Но особенно осторожно следует трактовать направление этой связи.

Рост потребительских цен может сопровождаться увеличением номинальных доходов, снижением реальной стоимости долга, спросом на материальные активы и одновременно ужесточением денежно-кредитных условий.

По одной регрессии нельзя установить, какой именно канал является определяющим.

Поэтому прежняя формулировка о том, что инфляция непосредственно «расширяет ипотеку», была чрезмерно категоричной.

Высокая ликвидность действительно остается особенностью банков

Современные данные хорошо согласуются с тезисом исследования о значении банковской ликвидности.

Болгарский народный банк характеризовал кредитную активность в первом квартале 2026 года как высокую на фоне достаточной ликвидности банковской системы, благоприятных условий финансирования, сильного рынка труда и растущих зарплат. Регулятор отдельно отмечал, что устойчивое финансирование и высокая капитализация поддерживают способность банков кредитовать экономику.

На конец марта коэффициент покрытия ликвидности банковской системы составлял 278,6% при нормативном минимуме 100%. Ликвидный буфер достиг €35,9 млрд.

Это более корректная характеристика ликвидности, чем простое использование размера депозитов как ее полного синонима.

Депозиты населения выросли почти на 19%

При этом депозитная база тоже остается очень большой.

На конец июня депозиты домашних хозяйств и обслуживающих их некоммерческих организаций составляли €56,473 млрд — на 18,6% больше, чем годом ранее. Совокупные депозиты негосударственного сектора достигли €85,476 млрд и выросли на 15,7%.

Рост депозитов предоставляет банкам устойчивый внутренний источник финансирования, хотя размер депозитов и нормативная ликвидность — не одно и то же понятие.

Большая депозитная база также помогает понять, почему передача изменений европейских процентных ставок на болгарский розничный кредит исторически оставалась слабой.

БНБ подтверждает слабую передачу ставок в 2025 году

Этот вывод интересен тем, что он согласуется не только с исследованием, но и с анализом центрального банка.

БНБ отмечал, что в 2025 году снижение ключевых ставок ЕЦБ очень слабо передавалось на ставки по жилищным и потребительским кредитам в Болгарии. Аналогично ограниченной была передача и во время предыдущего цикла повышения ставок. Регулятор связывает это прежде всего со специфическими условиями национального банковского рынка.

Следовательно, тезис о нетипичной чувствительности болгарской ипотеки к европейской денежно-кредитной политике имеет поддержку и вне академической работы.

Ипотечная ставка остается около 2,4%

К июню средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составляла около 2,41%, а показатель полной стоимости кредита — около 2,75%, согласно статистике БНБ.

Это показывает, что финансирование жилья в Болгарии по-прежнему остается сравнительно дешевым.

Однако новый научный результат не означает, что ставка экономически не важна.

Даже если в регрессионной модели за 2010–2025 годы другие переменные оказались более значимыми, изменение стоимости кредита влияет на ежемесячный платеж, максимальную сумму займа и доступность недвижимости для конкретного заемщика.

Для еврозоны результат оказался другим

В модели еврозоны основным фактором ипотечной динамики выступила процентная ставка по жилищным кредитам. Индекс цен на жилье также показал статистически значимое влияние.

Эта разница — центральный результат статьи.

При общей финансовой интеграции Болгарии с ЕС ипотечный механизм страны до 2026 года оставался отличным от механизма валютного союза.

Автор связывает это с институциональной спецификой, включая многолетний валютный совет, фиксированный курс лева и особенности национальной банковской системы.

Валютный совет ограничивал, но не устранял различия

До 2026 года Болгария сохраняла валютный совет и фиксированный курс к евро. Страна находилась в механизме ERM II и банковском союзе с 2020 года, однако не участвовала непосредственно в принятии решений денежно-кредитной политики еврозоны.

Это создавало необычную конструкцию: внешний денежный якорь был европейским, но внутренние депозитные условия, конкуренция банков и структура кредитования оставались национальными.

Именно этот период и изучает эконометрическая модель.

С 1 января правила игры изменились

Болгария присоединилась к еврозоне 1 января 2026 года и стала ее 21-м участником. Болгарский народный банк теперь является частью Евросистемы, а его управляющий участвует в Управляющем совете ЕЦБ.

Поэтому название исследования может создать ложное впечатление, будто автор уже сравнивает Болгарию после перехода на евро с остальной еврозоной.

На самом деле эмпирический анализ заканчивается 2025 годом.

Работа характеризует прежде всего болгарский ипотечный механизм до евро и создает базу для будущего сравнения.

Исследование не показывает эффект введения евро

Это главное ограничение для использования работы в новостной статье.

По ней нельзя утверждать, что вступление Болгарии в еврозону не изменило влияние ставок, ликвидности или доходов.

Нельзя также утверждать обратное — что после 1 января механизм уже стал таким же, как в Германии, Франции или других странах валютного союза.

Для статистической проверки потребуется достаточно длинный массив наблюдений после перехода на евро.

После перехода на евро ипотечный портфель продолжает расти

Первые полгода новой валютной системы пока не показывают резкого торможения накопленного ипотечного портфеля.

На конец июня жилищные кредиты составляли €18,682 млрд и были на 26,4% выше, чем в июне 2025 года. Для сравнения, потребительские кредиты выросли на 14,8%, а все кредиты домашним хозяйствам — на 21%.

Но эти цифры относятся к остаткам кредитов на балансах банков.

Они отражают выдачу новых займов, погашение существующих кредитов, рефинансирование и накопленный эффект прошлых периодов.

Поэтому показатель +26,4% нельзя называть ростом количества новых ипотек или ростом текущего спроса заемщиков на 26,4%.

Опрос банков показывает ослабление нового спроса

Это важное уточнение существенно меняет картину.

В первом квартале 2026 года банки сообщали о снижении спроса домашних хозяйств на кредиты, включая жилищные. Среди факторов назывались потребительская уверенность, уровень процентных ставок и другие обстоятельства. Благоприятные перспективы рынка недвижимости, напротив, продолжали поддерживать спрос на ипотеку.

Банки также ожидали сохранения тенденции к снижению кредитного спроса во втором квартале.

Получается, что быстро растущий остаток ипотечных кредитов и направление текущего спроса могут временно расходиться.

Цены на жилье выросли на 14,8%

Одновременно рынок недвижимости продолжает быстро дорожать.

В первом квартале 2026 года цены на жилье увеличились на 14,8% относительно первого квартала 2025-го и на 6,2% по сравнению с предыдущими тремя месяцами.

Болгария таким образом остается в фазе одновременно высокого ипотечного долга и быстрого роста стоимости жилья.

Но и здесь необходимо избегать ложного сравнения: +26,4% по ипотеке — изменение остатка кредитов на конец июня, а +14,8% по недвижимости — изменение индекса цен в первом квартале.

Это разные показатели и разные отчетные даты.

БНБ ввел ограничения еще в 2024 году

Регулятор начал ужесточать требования к жилищному кредитованию задолго до перехода на евро.

С 1 октября 2024 года отношение суммы кредита к стоимости залога при выдаче не должно превышать 85%, выплаты по обслуживанию долга — 50% месячного дохода заемщика, а максимальный срок кредита — 30 лет.

Банкам разрешается выдавать ограниченный объем займов за пределами этих параметров — не более 5% от соответствующей базы нового и пересмотренного кредитования предыдущего квартала.

БНБ объяснял введение требований переходом ряда показателей, включая кредитный рост, задолженность, цены на жилье, переоцененность недвижимости и средний размер кредита, в более высокие категории риска.

Ограничения не предназначались для остановки ипотеки

Сам регулятор подчеркивал превентивный характер мер.

Их задача — ограничить накопление среднесрочных циклических рисков и поддержать устойчивость банков, а не прекратить кредитование жилья.

И текущая динамика показывает, что кредитный портфель продолжил расширяться даже после вступления ограничений в силу.

Это важное дополнение к научному исследованию: факторы ипотеки определяются не только макроэкономикой, но и меняющейся системой макропруденциального регулирования.

Проблемные кредиты пока остаются на низком уровне

Быстрый рост ипотеки не сопровождается признаками уже возникшего масштабного ухудшения качества банковских активов.

На конец марта 2026 года валовые необслуживаемые кредиты и авансы составляли €2,2 млрд, или 2,82% их общего объема. В конце декабря 2025 года доля была несколько ниже — 2,72%.

Одновременно коэффициент покрытия ликвидности составлял 278,6%.

Эти показатели говорят о значительном запасе банковской устойчивости, но небольшой рост доли проблемных активов означает, что утверждать об отсутствии рисков вообще было бы неправильно.

ЕЦБ также выделяет Болгарию среди быстрорастущих рынков

Европейский центральный банк в обзоре финансовой стабильности за май 2026 года отметил Болгарию вместе с Хорватией, Литвой и Португалией среди стран, где одновременно наблюдается сильный рост цен на жилую недвижимость и ипотеки. При этом задолженность домохозяйств в некоторых из этих стран остается относительно небольшой.

Следовательно, сегодняшняя ситуация не равнозначна банковскому кризису.

Но сочетание быстро дорожающей недвижимости и расширения ипотеки является классическим объектом макропруденциального контроля.

Самая важная методологическая оговорка — причинность

Название «детерминанты ипотечных кредитов» не следует понимать в бытовом смысле как доказанный перечень причин.

Модели обычного метода наименьших квадратов позволяют оценивать взаимосвязи при заданной спецификации, но сами по себе не превращают каждый статистически значимый коэффициент в доказанный причинный механизм. Исследование использует отдельные модели для двух экономик и стационарные временные ряды.

Поэтому наиболее точная формулировка для публикации:

в Болгарии в 2010–2025 годах изменения ипотечного кредитования были наиболее тесно статистически связаны с зарплатами, инфляцией и банковской ликвидностью, тогда как в еврозоне сильнее выделялась стоимость ипотечного кредита и дополнительно цены на жилье.

После евро модель может измениться

Переход в еврозону создает естественный эксперимент для последующих исследований.

Если в следующие годы болгарские ипотечные ставки начнут сильнее и быстрее реагировать на решения ЕЦБ, а кредитование — чувствительнее реагировать на эти ставки, различия с остальной еврозоной могут уменьшиться.

Однако это пока гипотеза, а не результат опубликованного исследования.

Более того, БНБ еще в анализе 2025 года фиксировал очень слабую передачу изменения ставок ЕЦБ на розничные кредиты.

Что означает исследование для рынка недвижимости

Работа полезна инвесторам тем, что показывает: следить только за ставкой по ипотеке недостаточно.

Для Болгарии необходимо одновременно анализировать рост зарплат, банковские депозиты и ликвидность, кредитные стандарты и цены жилья.

Если доходы замедлятся, а цены продолжат быстро расти, доступность покупки может ухудшиться даже при низких ставках.

Если же депозитная база банков останется большой, зарплаты продолжат повышаться, а кредитные условия останутся конкурентными, ипотечный портфель может сохранять высокие темпы роста дольше, чем можно было бы ожидать только исходя из решений ЕЦБ.

Как сообщают эксперты International Investment, главный вывод нового исследования состоит не в том, что процентные ставки для Болгарии не имеют значения, а в том, что до вступления в еврозону ипотечный рынок страны имел собственный механизм передачи финансовых условий. Статистически более заметную роль играли зарплаты, инфляция и банковская ликвидность. В 2026 году начинается принципиально новый период: Болгария уже участвует в единой денежно-кредитной политике, но накопленный ипотечный портфель продолжает расти более чем на четверть в год, тогда как опрос банков одновременно указывает на ослабление нового спроса. Именно это расхождение — вместе с ростом цен на жилье на 14,8% — сейчас важнее попытки объяснить рынок одним фактором. Для оценки устойчивости необходимо следить не только за ставками, но и за качеством кредитов, долговой нагрузкой заемщиков, доходами и дальнейшей динамикой цен.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: что показало исследование ипотечного рынка Болгарии?

Модель за 2010–2025 годы связывает динамику ипотечного кредитования Болгарии прежде всего с зарплатами, инфляцией и ликвидностью банков. Для еврозоны главным фактором в модели выступают ипотечные ставки, а цены на жилье также значимы.

FAQ: доказало ли исследование, что зарплаты вызывают рост ипотеки?

Нет. Работа выявляет статистические взаимосвязи в рамках регрессионной модели. Это не равнозначно строгому доказательству причинно-следственной связи.

FAQ: учитывает ли работа переход Болгарии на евро?

Нет. Эмпирическая выборка заканчивается 2025 годом, а Болгария присоединилась к еврозоне 1 января 2026 года.

FAQ: насколько вырос ипотечный рынок в 2026 году?

Остаток жилищных кредитов на конец июня составлял €18,682 млрд — на 26,4% больше, чем годом ранее.

FAQ: означает ли это рост нового спроса на ипотеку на 26,4%?

Нет. Это рост остатка кредитов на балансах банков. Опрос банков за первый квартал, напротив, показывал снижение спроса на жилищные кредиты.

FAQ: насколько выросли цены на жилье?

В первом квартале 2026 года цены повысились на 14,8% год к году и на 6,2% за квартал.

FAQ: какие ограничения действуют на ипотеку?

Общие пределы составляют 85% для отношения кредита к стоимости залога, 50% для отношения платежей по долгу к месячному доходу и 30 лет для максимального срока кредита.

FAQ: растут ли проблемные кредиты?

Доля валовых необслуживаемых кредитов и авансов увеличилась с 2,72% в конце 2025 года до 2,82% в конце марта 2026-го. Пока уровень остается сравнительно низким, но направление показателя требует наблюдения.