Скандинавские арендодатели ожидают восстановления еврооблигаций

Рынок недвижимости скандинавских стран будет более активным в 2025 году, а количество выпусков корпоративных ценных бумаг от скандинавских собственников увеличится, пишет Bloomberg. Такие прогнозы эксперты дают после двухлетнего дефицита финансирования, за которым этой осенью последовал выпуск облигаций Heimstaden Bostad AB и Castellum AB.

Рынок ценных бумаг

В эпоху дешевых денег компании, работающие в сфере недвижимости региона, набрали немало облигаций, которые предстоит погасить в течение следующих 12 месяцев. Стоимость доходит до 10,6 млрд евро или 11 млрд долларов. Специалист по долговым рынкам капитала Danske Bank A/S в Стокгольме Йохан Хансен называет сделки компаний Heimstaden и Castellum, признаком позитивных ожиданий, в 2025 году «рынок недвижимости продолжит быть более активным».

Сопредседатель правления Heimstaden Кристиан Фладеланд, управляющий одним из крупнейших в Европе арендодателей жилья, сообщил Bloomberg News, что компания хотела бы продать больше облигаций, чтобы сбалансировать свои источники финансирования и отказаться от банковского долга. В последние месяцы группа разместила этих бумаг на 1 млрд евро – впервые за несколько лет. Потребности компании в рефинансировании составляют 676 миллионов евро только по непогашенным облигациям, срок погашения которых наступает в июле.

Ситуация в секторе далека от идеальной, это подтверждает заявление основного владельца Heimstaden Bostad – Heimstaden AB, который объявил, что откладывает выплату процентов по гибридному облигационному займу, выпущенному в 2021 году, чтобы улучшить кредитный рейтинг. После этого рейтинговое агентство Standard & Poor’s классифицировало эти ценные бумаги как выпущенные с нарушением обязательств.

Базовые ставки снова пошли вниз, и арендодатели, такие как Fastighets AB Balder, вернулись на внутренние рынки облигаций в местной валюте в таких количествах, которых не было с момента пика продаж облигаций в 2021 году. Опасаясь перенасыщения, компании снова рассматривают возможность выхода на более крупные международные рынки.

Финансовый директор Balder Ева Вассберг заявила о возможном выпуске еврооблигаций в 2025 году. Она пояснила, что продажа облигаций на сумму 500 миллионов евро в год в дальнейшем «хорошо впишется в наш план финансирования». При этом отмечено, что в последнее время стоимость достигла своего пика и должна немного снизиться в ближайшие кварталы.

Согласно данным Bloomberg, в 2024 году скандинавские компании, занимающиеся недвижимостью, привлекли 14,6 млрд евро новых долговых обязательств в нескольких валютах, что примерно на 250% больше, чем в 2023-м. Тем не менее, этот показатель меркнет по сравнению с рекордным объёмом 2021 года, когда на рынок поступило более 28 млрд евро новых предложений. Глава облигационного синдиката Nordea Bank abp Повл Бак-Дженсен прогнозирует еще больший спрос на недвижимость в 2025 году.

Ипотека в Швеции

В Швеции между тем обсуждают смягчение правила кредитования. Согласно действующим, ипотечные кредиторы должны ежегодно выплачивать 2% от суммы ипотечного займа. В отчёте Комитета по пересмотру макропруденциальных мер, основанных на залоге, рекомендуется снизить этот показатель до 1% для кредитов, сумма которых превышает 50% от стоимости основного актива. Также предлагается увеличить максимальный размер кредита с 85% до 90% от стоимости актива. У шведских домохозяйств один из самых высоких показателей соотношения долга к доходу в Европе, а требования по амортизации были введены после мирового финансового кризиса на фоне опасений по поводу роста цен на жильё и задолженности.

Жилье в Швеции резко подешевело после роста процентных ставок, в 2024 году рынок начал восстанавливаться, но пока цены остаются ниже пиковых значений, зафиксированных в апреле 2022 года. Согласно данным государственного банка SBAB, в октябре стоимость жилья немного увеличилась, хотя обычно этот период считается слабым для проведения сделок в странах Северной Европы.

В отчете Nordic Credit Rating (NCR) отмечается, что финансовые показатели в секторе недвижимости Швеции выиграют от продолжающегося снижения процентных ставок. Аналитики связывают главные проблемы в основном с финансированием, а не с операционными показателями, отмечая, что стоимость аренды и уровень заполняемости остаются относительно стабильными. При этом указывается, что застройщики оказались в числе наиболее пострадавших секторов.

Рост цен в Норвегии

В Норвегии цены на жилье растут несколько месяцев подряд. В ноябре средняя стоимость составила 4 498 365 норвежских крон или более 384 тысяч евро. В начале декабря министерство финансов страны объявило о снижении требований к собственному капиталу с 15 до 10 процентов, чтобы еще больше повысить активность на рынке недвижимости. При этом некоторые эксперты считают, что подобное смягчение приведет к еще большему росту цен, и жилье станет недоступным для многих категорий людей.

Предполагается, что средние цены на жильё могут вырасти на 57% к 2028 году. По базовому сценарию рост за тот же период составит 12,6%. При этом Norges Bank прогнозирует рост на 5-8% в год до 2027. Предполагается, что соотношение долга к доходу может снизиться примерно до 205% к 2028 году, в худшем случае – до 223%. При этом ключевую ставку решено пока не менять. Норвежский рынок жилья избежал глубокого спада после пандемии во многом благодаря дефициту предложения.

Прогнозы

По прогнозам Statista, в 2025 году рынок недвижимости в странах Северной Европы достигнет 12,27 трлн долларов США. На этом рынке, как отмечают эксперты, доминирует сектор жилья, прогнозируемый объём которого в 2025 году составит $9,98 трлн.

Будущий ежегодный темп роста этого сектора оценивается в 2,38%, в результате чего к 2029 году объём рынка составит 13,48 трлн долларов. При этом отмечается, что в Швеции на рынке недвижимости наблюдается всплеск спроса на экологичную и энергоэффективную недвижимость. Этот тренд набирает популярность и в других странах Европы.

Читайте также:

В Северной Европе растет интерес к роскошным отелям

Индекс хороших стран 2024. Лидируют Финляндия, Швеция и Германия

Лучшие экономики мира в 2024 году. Рейтинг развития стран