Албания: как меняется рынок гостиниц, офисов и ритейла

Рынок недвижимости Албании вступил в фазу структурных изменений, отмечают эксперты Colliers. Рост новых проектов сопровождается высоким спросом на качественные площади – в результате сокращается объем свободных помещений и растут арендные ставки. На рынок выходят международные бренды, а инвестиции концентрируются в гостиничном и торговом сегментах. Потенциал остается значительным, но сохраняются и заметные риски для инвесторов.

Экономика и коммерческий сектор

ВВП. Экономические показатели Албании в 2024 году создали основу для роста рынка недвижимости. ВВП увеличился на 4,03%, инфляция снизилась до 2,2%, уровень безработицы составил 8,8%. Прямые иностранные инвестиции выросли на 5,6% и достигли €1,583 млрд, свыше половины этой суммы составила реинвестированная прибыль. Средняя зарплата поднялась на 14% до 70 530 леков, что в сочетании с ростом туристического потока поддержало спрос на гостиницы, офисы и торговые площади.



Гостиничный сектор остается главным направлением для инвестиций. На побережье в 2025 году открылся первый брендированный пятизвездочный отель MGallery Green Coast, а в портфеле остаются проекты Marriott, Melia, Intercontinental, Hyatt, Mercure и Hilton. Новая инфраструктура, включая аэропорт во Влере и Ллогарский тоннель, улучшила доступ к курортам юга. При этом усиливается внимание к экологическим стандартам: один из пятизвездочных проектов проходит международную сертификацию. Colliers отмечает, что гостиничный рынок существенно зависит от турпотока, поэтому вложения в крупные курортные комплексы сопряжены с рисками.

Офисы. В 2024 году офисный рынок Тираны вышел на этап стабилизации после стремительного расширения в 2023-м. Общий объем площадей составил 189,6 тыс. кв. м, сохранившись на достигнутом уровне. Основу предложения продолжают формировать помещения классов B+ и A, при этом растет интерес к более современным форматам.

Около 82% офисного фонда сосредоточено в центральном деловом районе и прилегающих кварталах, на периферию приходится лишь 18%. Дефицит крупных площадей в центре стимулирует спрос на отдельные многофункциональные здания под штаб-квартиры в районах Дурресского шоссе и Фарка. Уровень свободных помещений снизился до 12,55% с 21,56% годом ранее, что указывает на улучшение баланса спроса и предложения. Арендные ставки продолжили рост: в премиальных объектах центра они достигли €30 за кв. м в месяц, средний показатель по городу составил €19.



Рынок постепенно выходит на международный уровень: Park Avenue получил сертификацию BREEAM Excellent, а Downtown One – предварительный статус LEED Gold. Банки и международные компании остаются ключевыми арендаторами, уходя от конвертированных помещений в пользу специализированных зданий высокого класса.

В ближайшие годы ожидается рост предложения: заявлено около 192 тыс. кв. м новых офисных площадей в проектах Book Building, Tirana’s Rock, Tirana Boulevard, Lake Park Central, Eyes of Tirana и других. Среди них – небоскребы до 100 этажей. По оценке Colliers, усиление конкуренции и ограниченность предложения в центре может привести к дальнейшему росту ставок аренды.

Ритейл. В 2024 году общий объем торговых площадей в Албании достиг 211,4 тыс. кв. м против 203,4 тыс. кв. м годом ранее. Уровень свободных помещений составил всего 3,71%, что отражает ограниченность предложения. Крупные торговые центры в Тиране работают на пределе заполняемости, местами формируются листы ожидания.



Арендные ставки продолжили рост: в торговых центрах они достигли €70 за кв. м в месяц, на центральных улицах – €55. В многофункциональных комплексах сохраняется ориентация на продажу площадей, что снижает гибкость арендных схем. Розничные продажи поддерживались стабильными расходами домохозяйств и замедлением инфляции, но одновременно усиливается давление онлайн-ритейла, особенно на небольшие магазины и локальные сети.

В 2025 году ожидается открытие Fashion Gallery Tirana площадью 5 000 кв. м рядом с TEG Shopping Center, а также расширение проектов Eyes of Tirana и Tirana Boulevard еще на 7 898 кв. м. В секторе происходят и структурные изменения: сеть SPAR Albania перешла под контроль Viva Fresh, а Lidl строит логистический центр у Дурреса для расширения своей деятельности. Colliers отмечает, что спрос сохранится, однако дефицит качественных площадей и рост электронной торговли могут сдерживать дальнейшее развитие традиционного ритейла.

Риски инвестирования в недвижимость Албании

Развитие коммерческого рынка не устраняет существующие угрозы. Часть рисков связана с правовым статусом земли. Многие объекты, особенно на побережье, не имеют надлежащих документов: встречаются прецеденты двойных продаж и наследственные споры. Регистрация собственности может занимать до года, а кадастровые карты в ряде регионов устарели.

По данным Balkan Insight, серьезной проблемой остается высокий уровень нелегальной застройки. Дома возводятся без лицензий и подключения к инженерным сетям, что повышает риск сносов и финансовых потерь. В исследовании D. Liça отмечается, что бюрократия и коррупция при получении разрешений и подключении коммуникаций особенно осложняют реализацию гостиничных и коммерческих проектов.

По оценке МВФ, уязвимость рынка усиливают валютные риски. Многие проекты финансируются в евро, тогда как доходы формируются в леках. При изменении курса нагрузка по выплатам возрастает. Дополнительным ограничением остается отсутствие доступа к ипотеке для иностранцев, а налог на прирост капитала при перепродаже варьируется по муниципалитетам, что снижает предсказуемость сделок.

Эксперты также указывают на слабую ликвидность вторичного рынка: объекты могут продаваться годами, особенно вне туристических зон. В престижных районах фиксируется завышение цен на 10–25% за счет комиссий застройщиков и агентств. Brevitas обращает внимание на задержки в выдаче разрешений и вероятность ценовой коррекции. Отдельным риском остается низкий уровень строительного контроля – от дешевой отделки до нарушений норм пожарной безопасности.

Доходность курортной недвижимости во многом определяется сезонными факторами. Многие объекты простаивают до восьми месяцев в году, а снижение турпотока на фоне внешних кризисов, роста цен на энергоносители или геополитической нестабильности приводит к резкому падению доходов сектора.