Исследование рынка недвижимости Албании 2025 года: цены, доходность, риски

В 2024 году рынок недвижимости Албании продемонстрировал стабильный и во многих сегментах ускоряющийся рост цен. Особенно это было заметно в столице и на побережье Ионического моря. Основными драйверами роста стали высокий спрос со стороны иностранных инвесторов, ограниченное предложение новостроек в городах, усиление туристической активности и рост экономики страны.

В 2024 году средняя цена на жильё в Албании, как сообщает Albanian Daily News, выросла на 8%. Это наиболее высокий темп роста за последние пять лет. Новостройки в Тиране предлагаются по цене от 2300 до 2700 евро за квадратный метр. На вторичном рынке квартиры "возрастом" в среднем 10 лет продаются от 1500 евро за кв.м.

Самая дорогая недвижимость

1. Район Блок в Тиране - до 5000 евро за кв.м. Это деловой и культурный центр города, где расположены элитные дома, офисы и посольства.
2. Паласе, Орикум, Саранда - до 4000 евро за кв.м. Это курортные зоны с видом на Ионическое море, ориентированы на премиальный туристический спрос.
3. Лунгомаре (Влёра) - около 3500 евро за кв.м. Это новый набережный район с пляжами, отелями и ресторанами.


Самая дешевая недвижимость

1. Паскукан (Тирана) - около 1000 евро за кв.м. Спальный пригород столицы, развивающийся район без туристического трафика.
2. Голем - до 1500 евро за кв.м. Туристическое направление средней популярности, преимущественно для внутреннего спроса.
3. Саранда (вторичный рынок) - от 1500 евро за кв.м. Более старое жильё по умеренным ценам в престижном районе.


Регионы с самым быстрым ростом цен, по данным экспертов Investropa:

1. Тирана (центр) - до 23,5% роста за 2024 год.
2. Курортные зоны (Паласе, Лалзи) - до 25% за год.
3. Саранда (новостройки) - около 20% прироста.

Доходность аренды жилой недвижимости в Тиране, по информации Global Property Guide составляет 4,5-6% годовых. В курортных городах при сдаче посуточно доходность может достигать 8-9% годовых, особенно в летние месяцы.


Выгодно ли инвестировать в недвижимость Албании в 2025 году?

По состоянию на начало 2025 года, рынок недвижимости Албании продолжает демонстрировать высокую активность. Эксперты Euriskon отмечают следующие плюсы этого рынка для инвесторов:
- Продолжающийся рост цен.
- Высокая доходность при краткосрочной аренде в курортных зонах.
- Относительно низкий порог входа по сравнению с Южной Европой.
- Рост интереса со стороны иностранных инвесторов и туристов.
- Упрощённые процедуры покупки недвижимости для граждан большинства стран.

Правовые риски, по оценке Balkan Insight:

1. Недостаточная прозрачность права собственности
- Многие объекты, особенно на побережье, имеют неурегулированный статус земли. Часто отсутствуют надлежащие документы о праве собственности.
- После национализации земли в 1940-1980-х и последующей приватизации в 1990-х многие участки остались предметом споров между государством и частными лицами.
- Прецеденты двойной продажи, а также конфликты между наследниками - частое явление.

2. Сложности с регистрацией
- Регистрация собственности в кадастровом реестре может занимать от нескольких месяцев до года.
- В отдельных регионах (особенно на южном побережье) кадастровые карты либо устарели, либо не охватывают фактическое положение дел на местности.
- Существуют случаи, когда здания построены без согласования с государственными органами или без полного пакета разрешений.

Градостроительные и инфраструктурные риски

3. Самовольное строительство
- Албания известна высоким уровнем нелегальной застройки, особенно на побережье и в сельских регионах.
- Здания часто возводятся с нарушениями строительных норм, без лицензии или без подключения к инженерным коммуникациям.
- Государство периодически проводит сносы таких объектов, что создаёт риск утраты вложений.

4. Низкое качество инфраструктуры
- За пределами Тираны, Дурреса и Влёры недостаточно развита дорожная, инженерная и коммунальная инфраструктура.
- Часто отсутствует центральное водоснабжение, канализация, стабильное электричество и интернет.
- Проблемы с подключением новых домов к электросетям могут затягиваться на месяцы.


Финансовые и макроэкономические риски

5. Отсутствие ипотечного кредитования для иностранцев
- Иностранные покупатели практически не имеют доступа к ипотечному кредитованию в албанских банках.
- Все расчёты за недвижимость обычно ведутся в евро, но при этом страна остаётся вне еврозоны и подвержена колебаниям валютных курсов.

6. Высокий налог на прирост капитала при перепродаже
- В случае перепродажи недвижимости ставки и методы расчета налога на прирост стоимости могут отличаться в зависимости от муниципалитета и не всегда заранее прозрачны.

Риски, связанные с рынком

7. Ограниченный вторичный рынок
- Объекты нередко продаются годами - ликвидность существенно ниже, чем в странах ЕС.
- Перепродажа особенно затруднена в регионах с перегретыми ценами или низкой туристической привлекательностью.
- Отсутствует единая база сделок или агентская система с прозрачным доступом к данным.

8. Риски переоценки
- В отдельных районах (Блок, Лалзи, Паласе) наблюдается спекулятивный рост цен, который не всегда подтверждается фактическим спросом.
- Цены могут включать "внутренние комиссии" застройщикам и агентствам, из-за чего стоимость может быть искусственно завышена на 10-25%.

Строительные и операционные риски

9. Задержки в сдаче объектов
- Большинство строящихся проектов не укладываются в заявленные сроки.
- Даже объекты с высоким уровнем готовности могут откладываться из-за нехватки материалов или административных согласований.

10. Низкий уровень контроля за качеством строительства
- Практика технического надзора за строительством развита слабо.
- Часто используется дешёвая отделка, отсутствует шумоизоляция, нарушены нормы пожарной безопасности.


Политико-правовые риски

11. Зависимость от политической воли
- Вопросы, связанные с землёй, строительством и инвестициями, политизированы.
- Возможны внезапные изменения в разрешительной политике или в порядке налогообложения.
- Хотя Албания официально стремится в ЕС, правовая база остаётся фрагментарной и уязвимой к коррупции.

Туристические и сезонные риски

12. Сильная сезонность дохода
- На побережье и в курортных городах спрос на аренду резко падает вне летнего сезона.
- Объекты, сданные посуточно, могут простаивать до 6-8 месяцев в году, особенно при отсутствии грамотного управления.

13. Зависимость от внешнего туризма
- Падение турпотока из-за внешних факторов (кризисы, нестабильность в регионе) может резко сократить доходность.

Инвестор, рассматривающий покупку недвижимости в Албании, должен понимать, что этот рынок пока остаётся слабо структурированным и с высоким уровнем рисков. Для минимизации возможных потерь важно:

- Проверять юридическую чистоту объектов через местных адвокатов.
- Работать только с проверенными застройщиками.
- Избегать "выгодных" предложений без прозрачных документов.
- Заранее учитывать возможные трудности с продажей, арендой и подключением инфраструктуры.


Инвестиционные проекты

В настоящее время в Албании реализуется несколько ключевых инвестиционных проектов, запланированных к сдаче в 2025-2026 годах.

1. Downtown One Tirana
Многофункциональный небоскрёб (жилые апартаменты, офисы). Высота: 150 м, 40 этажей. Срок сдачи: 2025 год.

2. InterContinental Hotel Tirana
5-звёздочный отель на 300 номеров. Высота: 133,5 м, 33 этажей. Срок сдачи: 2025 год. Первый отель бренда InterContinental в Албании.

6. White Rocks Residences (Дерми)
Премиальные двухэтажные виллы. Площадь: 115м². Цены: от €750 000.

В 2025 году рынок недвижимости Албании предлагает разнообразные инвестиционные возможности:

- Тирана: высокий потенциал роста цен и арендной доходности в связи с развитием инфраструктуры и строительством флагманских проектов.

- Побережье: высокий спрос на курортную недвижимость, особенно в районах с близостью к морю и развитой туристической инфраструктуой.

- Премиум-сегмент: ограниченное предложение вилл и элитных апартаментов, что делает их привлекательными для долгосрочных инвестиций.