Аренда в Нью-Йорке снова растет: новые ставки для стабилизированных квартир

Фото: Pxhere.com

Совет по регулированию арендной платы Нью-Йорка одобрил очередное увеличение цен для стабилизированных договоров. С 1 октября 2025 года арендная плата вырастет на 3% для однолетних контрактов и на 4,5% – для двухлетних. Решение касается около миллиона квартир – почти половины частного арендного фонда города, пишет Bloomberg.

Это уже четвертое ежегодное повышение подряд. Все повышения утверждались в годы администрации мэра Эрика Адамса. Члены совета, назначаемые городским главой, поддерживали умеренное увеличение, стараясь балансировать между требованиями арендаторов о заморозке и жалобами владельцев на рост издержек.

Решение совпало с политически чувствительным моментом: за несколько дней до голосования в совет кандидат от левых сил Зохран Мамдани уверенно лидировал на праймериз Демократической партии. Его программа включает полный мораторий на повышение цен для стабилизированного жилья – это 2,5 млн квартир. Зохран назвал повышение «последним ударом» по арендаторам со стороны действующей власти и заявил: «Ньюйоркцы отчаянно нуждаются в городской политике, которая снижает расходы, а не увеличивает их. Перемены уже близко».

Экономисты предупреждают, что при отсутствии гибких механизмов компенсации владельцы могут лишиться последних источников дохода, что приведет к дальнейшему ухудшению состояния фонда, который остается ключевым элементом доступного жилья в Нью-Йорке. Мэр Адамс, баллотирующийся теперь как независимый кандидат, настаивает на более скромных изменениях. В официальном заявлении он выразил разочарование итогами голосования, подчеркнув: «Заморозка может звучать эффектно, но это недальновидная мера, которая лишь ухудшит положение тех, кого она якобы должна защитить».

По данным Бюро переписи, еще до этого повышения почти 46% арендаторов стабилизированных квартир без субсидий тратили на жилье более 30% своего дохода. Представители арендаторов настаивали, что даже текущие ставки уже чрезмерны. «Мы решительно осуждаем это решение – оно ударит по более чем двум миллионам работающих ньюйоркцев», – говорится в заявлении Legal Aid Society.

Владельцы, напротив, считают повышение недостаточным. По их словам, новые ставки вновь не покрывают базовые расходы – страхование, энергоснабжение, обслуживание зданий. Один из крупнейших операторов арендного жилья Pinnacle Group уже оказался в центре банкротного разбирательства. Управляющая компания, связанная с Joel Wiener, потеряла право распоряжаться арендными поступлениями от более 5 000 квартир в Манхэттене, Куинсе, Бруклине и Бронксе. Такое решение принял федеральный суд США в рамках дела о неплатежеспособности компании Broadway Realty I Co. LLC, обслуживающей этот жилой фонд. Почти все здания подпадают под арендное регулирование. Общая сумма долга перед кредитором Flagstar Bank превышает 564 миллиона долларов.

Банк утверждает, что выплаты прекратились еще в январе, а управляющие не обеспечили надлежащей защиты его интересов. Те, в свою очередь, заявляют, что без доступа к денежному потоку невозможно оплачивать коммунальные услуги, содержать лифты и выплачивать зарплату персоналу. В суд были представлены материалы о технических неисправностях и задержках в обслуживании.

Конфликт усугубляется отсутствием доверия между сторонами: банк опасается дальнейших убытков, а управляющие утверждают, что ситуация стала следствием макроэкономических и нормативных изменений. По мнению консультантов, главными причинами стали рост процентных ставок и ужесточение арендного регулирования. После изменения законодательства владельцы больше не могут повышать плату после капитального ремонта или при смене жильца, что резко сократило доходность. На фоне удорожания кредитов это делает обслуживание долга проблемным даже для крупных операторов.

Случай Pinnacle не исключение. По данным Bloomberg Law, еще в 2024 году в федеральных судах Нью-Йорка увеличилось число дел о банкротстве, связанных со стабилизированными жилыми домами. Весной 2025 года представители отрасли предупреждали: ситуация может напоминать кризис 1970-х годов, когда владельцы массово отказывались от убыточных объектов, особенно в Бронксе. Сегодня часть зданий уже убыточна, а ресурсов на их содержание остается все меньше.

С одной стороны, стабилизированные квартиры остаются дешевле рыночных: в 2023 году медианная ставка составляла $1500, в то время как на свободном рынке – $2000. С другой – даже эта доступность достигается за счет износа инфраструктуры и растущих долгов управляющих компаний.

Возможно, очередное повышение арендных ставок поможет владельцам. Глава Ассоциации квартир Нью-Йорка Кенни Бургос поблагодарил Совет по регулированию за то, что тот «не поддался на политические лозунги», хотя и выразил разочарование тем, что корректировка оказалась ниже уровня инфляции. Президент Real Estate Board of New York Джеймс Уилан назвал решение компромиссным: «Это шаг, пусть и скромный, к тому, чтобы сохранить устойчивость нашего жилого фонда».

Читайте также:

В США замедляется рост цен на жилье и падает спрос на ипотеку

100 дней Трампа 2.0: экономика США и рынок недвижимости в условиях растущей неопределенности

Техас планирует запретить продажу земли китайцам и россиянам

Цены на жилье во Флориде упали до минимума за 13 лет

Потребление богатых американцев сокращается: угрозы для экономики США