В Италии могут отменить налоговую льготу на доход от аренды жилья

Фото: Unsplash

Итальянское правительство предложило повысить налог на доходы от краткосрочной аренды жилья. В проекте бюджета на 2026-2028 годы предусматривается замена действующей льготной ставки 21% на единый налог в 26%, сообщает портал Rental Scale-Up. Инициатива вызвала ожесточенные споры в парламенте и внутри правящей коалиции.

Единая ставка для всех

Поправки к налоговому режиму стали частью масштабного бюджета объемом 18 млрд евро, который в ближайшие недели предстоит рассмотреть обеим палатам парламента. Если документ будет утвержден, с января 2026 года прекратит действие так называемая льготная «плоская» ставка (cedolare secca) в 21% для владельцев первой сдаваемой квартиры. Все доходы от краткосрочной аренды будут облагаться по единому тарифу 26%, а платформы вроде Airbnb и Booking.com должны будут удерживать налог при выплате и перечислять его напрямую в казну.

Правительство утверждает, что цель реформы – упростить налоговое регулирование и добиться «справедливости среди налогоплательщиков». Однако для частных владельцев квартир это означает рост расходов и возможный пересмотр участия в рынке краткосрочной аренды. По оценке экспертов, изменение способно увеличить налоговую нагрузку примерно на 1300 евро в год. Для крупных управляющих компаний влияние окажется менее ощутимым – они уже работают в более высоких налоговых диапазонах и обладают штатом для выполнения административных требований.

Ранее власти запустили систему национального идентификационного кода (CIN) для всех объектов размещения, создали единую базу данных (BDSR) и ввели обязательную регистрацию каждой квартиры, включая отчетность о гостях и сертификаты безопасности. Владельцы обязаны платить подоходный и имущественный налоги (IMU), туристические сборы и страховые взносы.

Итальянское законодательство дополнительно осложняет управление: арендаторы в долгосрочных контрактах находятся под правовой защитой, а выселение неплательщика может растянуться на месяцы или годы. Параллельно муниципалитеты обсуждают ограничения для краткосрочной аренды – по примеру Барселоны и Лиссабона, где доля туристического жилья уже сокращена административными решениями. В Риме и Флоренции также рассматриваются аналогичные меры

Собственники старых зданий, особенно в исторических центрах, несут значительные расходы на энергоэффективность, реставрацию фасадов и сертификацию жилья. Вводятся новые экологические стандарты, что повышает капитальные вложения и снижает рентабельность. В конце 2024 года правительство пыталось ввести запрет на дистанционное заселение (self check-in), обязывая владельцев лично проверять документы гостей. Эту меру отменили летом 2025-го, но инновация показала, как регулирующие решения способны парализовать деятельность части собственников.

Удар по отрасли

Новый проект вызвал раскол даже внутри правящей коалиции. Партия «Вперед, Италия» (Forza Italia), входящая в блок премьер-министра Джорджи Мелони, публично выступила против инициативы, назвав ее «ошибкой, которую можно исправить». Заместитель премьер-министра Антонио Таяни и представитель партии по вопросам туризма Карло Де Романис подчеркнули, что повышение налога «нанесет удар по малым арендодателям, ограничит развитие сельских территорий и негативно скажется на туризме».

Лидер партии «Лига» Маттео Сальвини также заявил, что «мера не пройдет в нынешнем виде». Демократическая партия (PD) назвала документ «бюджетом без авторства», а представитель «Движения пяти звезд» Гаетано Педулла охарактеризовал его как «неприемлемый» и обвинил правительство в попытке «пополнить казну за счет собственников жилья». Для туристической отрасли последствия могут оказаться весьма ощутимыми и привести к сокращению предложения посуточного жилья, а также к росту цен, особенно в регионах, где предложение и так ограничено.

Рост налоговых ставок и ужесточение административных требований делают рынок краткосрочной аренды в Италии все менее выгодным для частных собственников. Даже при стабильной загрузке квартиры чистая доходность сокращается, а операционные издержки продолжают расти. По данным Global Property Guide, средняя рентабельность по стране в третьем квартале 2025 года оценивается в 7,27%. В Риме она достигает 7,05%, в Милане – 5,32%, во Флоренции – 6,24%, в Палермо – 8,51%, а в Катании – 9,19%. Однако чистая прибыль после всех вычетов редко превышает 4-5% годовых. В южных регионах, где доходность выше, ликвидность ниже, а периоды простоя длиннее. Рост коммунальных расходов и налогов постепенно сводит на нет потенциал краткосрочной аренды, особенно при кредитном финансировании. В таких условиях инвесторы ищут более прогнозируемые инструменты с фиксированной доходностью и прозрачным управлением.

Смена модели инвестирования

На фоне фискального давления и растущих расходов заметен сдвиг к институциональным форматам владения. Частные квартиры, сдаваемые напрямую, постепенно уступают место отельным проектам и апарт-комплексам под международным управлением. Такие активы позволяют фиксировать доходность в валюте, получать стабильные выплаты и избежать операционных рисков. Для инвестора это переход от модели «владение – управление» к формату «владение – доход», где все процессы – от маркетинга до сервиса – берет на себя оператор.

Эта модель уже стала базовым инструментом защиты капитала и получения прибыли. Одновременно усиливается интерес к рынкам с более гибкой налоговой политикой и растущим туризмом. Одним из таких направлений остается Черноморское побережье Грузии, где гостиничные комплексы под международным управлением показывают устойчивую доходность и высокую заполняемость.

Показательный кейс: Wyndham Grand Batumi Gonio

Отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio относится к лакшери-сегменту и управляется международной сетью Aimbridge Hospitality – одним из крупнейших операторов в мире, в портфеле которого 1 500 объектов в 60 странах. Для собственников предусмотрена фиксированная доходность до 10% годовых в долларах США с потенциалом роста до 17% при выполнении KPI загрузки и среднего тарифа (ADR).

Модель основана на доверительном управлении: собственник получает выплаты в USD и не участвует в операционной деятельности. Управляющая компания отвечает за загрузку, маркетинг, ценообразование и качество сервиса. Благодаря круглогодичному турпотоку и росту делового туризма загрузка комплекса стабильно держится на уровне 75–80% в год.

Что поддерживает устойчивость проекта:

– дефицит качественного номерного фонда на черноморском побережье Грузии;

– рост въездного турпотока в Батуми, включая деловой и событийный сегменты;

– оформление собственности через Public Service Hall занимает несколько дней;

– отсутствие виз и возможность пребывания до года для граждан России и СНГ;

– прозрачная договорная структура и гарантии со стороны международного оператора.

Формат такого уровня позволяет инвестору защитить капитал от фискального давления, зафиксировать доход в валюте и обеспечить рост стоимости актива.