В Каталонии предложили запретить покупку недвижимости в инвестиционных целях

Фото: Idealista

Партия Comuns предложила запретить в Каталонии покупку недвижимости в инвестиционных целях, сообщает Idealista. Правительство в ответ создало специальную группу для изучения возможных перспектив. Эксперты считают, что инициатива несёт риски для частной собственности и развития рынка.

В рабочую группу вошли представители правительства Каталонии, депутаты Comuns и внешние специалисты. На первом заседании в департаменте Territori планируется рассмотреть отчёт, подготовленный для Барселонской агломерации, который должен помочь оценить масштабы спекулятивных покупок и возможные последствия новых ограничений. Встречи будут проходить каждую неделю, а предварительные выводы намерены представить в первом квартале 2026 года.

Лимит на аренду

Параллельно правительство Каталонии продвигает уже согласованный пакет мер. Он включает расширение фонда социального жилья, а также ограничения по оплате съёмного жилья. С 16 марта 2024 года в регионе введён потолок в так называемых «зонах напряжённого рынка» — 140 муниципалитетах, охватывающих примерно 80% населения региона. Арендная ставка не может превышать сумму, указанную в последнем договоре за последние пять лет. Для крупных собственников, имеющих пять квартир и более, действует другой предел — не выше значения, определённого государственным «референс-индексом» (Reference Index). При отсутствии этих документов применяется наиболее жёсткая из возможных ограничительных норм.

Закон предусматривает исключения: аренду можно повысить до 10%, если жильё прошло капитальный ремонт, улучшена энергетическая эффективность или повышена доступность, — но такие допуски строго регулируются и касаются только отдельных случаев. Период действия правил установлен до 16 марта 2027 года, однако возможно продление срока.

Власти также ужесточают санкции для нарушителей. Владельцам недвижимости, которые не соблюдают ограничения в районах с высокой плотностью населения, грозят штрафы до 900 000 евро. Это касается и собственников, которые пытаются обойти правила, используя сезонную аренду.

Реестр собственников

Вдобавок в регионе создают реестр крупных арендодателей. Это коснётся компаний, фондов и частных лиц, которые владеют несколькими квартирами. В эту категорию могут попасть и собственники, которые формально не ведут арендный бизнес: например, семья, получившая несколько квартир по наследству, или человек, владеющий небольшими долями в пяти объектах. Для них это означает обязательную регистрацию и риск штрафов при нарушении установленных правил.

Требования связаны с действием Закона 24/2025, который накладывает на зарегистрированных владельцев дополнительные обязанности. В отдельных случаях им придётся предоставлять социальную аренду или обеспечивать альтернативное жильё, если арендаторы перестают платить. Кроме того, для этой категории уже действует увеличение налога на передачу недвижимости на 20%.

Новые нормы также расширяют возможности Женералитата: регион получает преимущественное право покупки недвижимости у зарегистрированных собственников в наиболее напряжённых зонах, включая сделки на аукционах. Исключение сделано только для продажи новостроек частным покупателям для собственного проживания. Дополнительный контроль обеспечивают и новые реестры пустующих и занятых объектов, которые усиливают административный надзор над рынком.

Власти планируют использовать данные для мониторинга цен, проверки соблюдения ограничений и применения санкций. Кроме того, новый режим расширяет возможности правительства по использованию механизма преимущественной покупки: регион сможет выкупать квартиры у крупных собственников в ситуациях, связанных с выселениями или социальными программами. Документальная база для создания реестра уже действует, и владельцы обязаны подавать информацию о своих объектах, даже если система пока работает в переходном режиме. Запуск планировался на конец октября, но был отложен после слушаний и внесения поправок. Ожидается, что реестр начнёт функционировать в ближайшее время.

Последствия для инвесторов

По данным последнего опроса Centre d’Estudis d’Opinió, проблемы с доступностью жилья занимают первое место среди общественных тревог, а самая напряжённая ситуация сохраняется на рынке аренды. Однако новое предложение — о запрете инвестиционных покупок — встретило резкую реакцию со стороны девелоперов и крупных собственников. В отрасли считают, что такой шаг способен осложнить сделки по реконструкции и обновлению фондов и в целом снизить деловую активность. Некоторые компании расценивают инициативу как вмешательство в частную собственность и предупреждают о рисках для рынка.

Аналитики International Investment отмечают, что условия работы на рынке Испании становятся заметно жёстче для инвесторов, а неопределённость — выше. Государство не только ограничивает аренду, но и расширяет контроль над покупками, владением и использованием жилья. Это означает сокращение пространства для типичных стратегий: риски теперь связаны не только с рыночной конъюнктурой, но и с динамикой регулирования, которое может меняться быстрее, чем успевают адаптироваться участники.

При таком подходе главное последствие — рост издержек на соблюдение нормативных требований и повышение вероятности того, что даже законно работающие модели окажутся в зоне новых ограничений. Любое решение о покупке — особенно в Каталонии — теперь требует более тщательной юридической и операционной проверки, поскольку изменения в правилах затрагивают как доходность, так и возможность использовать объект. Регуляторный риск становится таким же значимым фактором, как локация или цена входа, и его необходимо учитывать наравне с финансовыми параметрами сделки и рисками захвата недвижимости окупасами.