Заметки инвестора: Испания – где сдавать сложнее, а рисков больше

Когда-то всё казалось простым: купил квартиру у моря, сдал посезонно — получил окупаемость. Но за последние полтора-два года ситуация изменилась: города вводят жёсткие лимиты и моратории на краткосрочную аренду, штрафы выросли до сотен тысяч евро, налоги требуют тщательного планирования, инфляция хотя и умеренная, но «съедает» чистую доходность, а спрос и цены ведут себя неодинаково по регионам.

Ограничения и «полузапрет» краткосрочной аренды: от Барселоны до Малаги

Самое громкое решение — Барселона. Город объявил, что к 2028 году прекратит действие примерно 10 000 легальных лицензий апартаментов и требует от платформ убирать нелегальные объявления. Это не «мгновенный» запрет, но вектор задан на сворачивание сегмента VUT (viviendas de uso turístico).

Малага, один из главных «моторчиков» туризма, пошла иным путём: город на 3 года заморозил новые лицензии VUT по всему муниципалитету, чтобы переписать градостроительные правила; ранее уже вводились точечные запреты в «перегретых» кварталах. Для инвестора это означает фактическое закрытие входа в краткосрочные форматы в городе на период моратория.

Севилья действует «инструментально»: в 2024–2025 гг. город начал перекрывать воду объектам, которые сдавались туристам без разрешений, — показатель того, что контроль стал не только бумажным. Параллельно в Испании запущен государственный реестр краткосрочной аренды: этим летом почти половину заявок на включение отклонили (34,5 тыс. из ~69 тыс.). Региональные правила часто не имеют обратной силы, но для новых объектов фильтр стал гораздо жестче.

Юридическая картина неоднородна. Верховный суд весной 2025 года отменил ограничения на турквартиры в историческом центре Валенсии, показав, что местные запреты уязвимы в судах. В переводе на язык рисков: «регуляторная пила» — то закручивают, то ослабляют — добавляет неопределённости к инвестиционным моделям.

Штрафы стали по-настоящему «зубастыми»

На Балеарах (Мальорка, Ибица и др.) за незаконную туристическую сдачу базовая вилка санкций — от 40 000 до 400 000 €; в 2024–2025 гг. островные власти повышали «порог» типичных штрафов, а зимой в Пальме закрывали нелегальные объекты пакетами. В Каталонии за нарушения в сфере туристического жилья штрафы в ряде случаев доходят до 600 000 €. В Барселоне фиксировались миллионные суммарные санкции по крупным делам против сетей «теневых» апартаментов.

Отдельно — про «внутридомовые» правила: после решений Верховного суда 2024 года и последующих поправок сообщества жильцов могут запретить туристическую сдачу квалифицированным большинством (3/5), а новые запуски без одобрения влекут не только иски, но и административные санкции. Это усложняет стратегии «купил в жилом доме и пустил в краткосрок».

Налоги, о которых инвесторы иногда вспоминают «вторым номером»

Покупка. Новостройка облагается НДС (обычно 10% — это не повышали), плюс гербовый сбор (AJD). «Вторичка» — региональный ITP, ставка существенно варьируется по автономиям (вилка — от ~4% для льготных режимов до ~10–11,5% в ряде регионов). Ошибка в расчётах по ITP легко «съедает» полпроцента доходности.

Доходы от аренды. Для нерезидентов действует IRNR: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ/Исландии/Норвегии и 24% для прочих. Это «сверху» на любые эксплуатационные издержки — и чистая ставка ощутимо влияет на нетто-доходность коротких сезонов.

Что может измениться. В Конгресс внесён пакет инициатив правящей партии: поднять НДС до 21% для туристической сдачи, ввести допналог для иностранцев-нерезидентов, покупающих жильё, и ряд других мер. Это пока проект, но рынок закладывает вероятность ужесточения фискального режима для «краткосрока» и иностранных покупок.

Инфляция умеренная, но «проедает» арендную маржу

По оценке INE, августовская инфляция 2025 — 2,7% г/г (ядро 2,4%). Это уже не шоки 2022 года, но для инвестора это та самая «невидимая комиссия»: если брутто-доходность 4–5%, а инфляция 2,5–3%, то реальная маржа после налогов и расходов сжимается.

Цены и спрос: национальный рост — и локальные «островки» коррекции

На уровне страны жильё в 2025 ускорилось: индекс цен на жильё INE за 2-й квартал +12,7% г/г — максимумы за 18 лет; «вторичка» растёт даже чуть быстрее «первички». Это объясняет, почему «дисконт-стратегии» работают всё реже. Но при этом объемы сделок уже показывают признаки усталости: в мае 2025 — первое с марта 2024 падение на ~2% г/г, а в ряде локальных рынков наблюдаются стагнации или минус по месяцу. Для инвестора это означает сегментацию рисков: национальные индексы вверх, но не каждый район и не каждый формат «тянут» цену.

Ещё одна структурная перемена — конец программы «золотых виз» с 3 апреля 2025 г. Прямого коллапса спроса не случилось, но верхние сегменты в Барселоне/Мадриде/на побережье лишились части «премиального» иностранного покупателя — это влияет на ликвидность дорогих объектов и на сроки экспозиции.

«Окупация» (ocupación) как репутационный и операционный риск

Тема «окупасов» в Испании громкая и политизированная. По данным МВД и судебной статистики обсуждаются тысячи дел в год; средний срок судебного разрешения спорных кейсов в отдельных регионах растягивается. На практике в 2024–2025 годах регионы открывают «антиоккупационные» офисы, а в правовой системе идёт настройка процессуальных путей ускорения выселений — но для владельца риск простоя и расходов существует, особенно в долгосроке без профессионального управления.

Миграция, протесты и политика — фон, который влияет и на правила, и на спрос

В 2024 г. Канарские острова приняли рекордный поток мигрантов морским путём; на материке усилились протесты против «туристификации» и ростов цен на жильё. Эти процессы подталкивают муниципалитеты к дальнейшим ограничениям краткосрочной аренды и к более «социальной» повестке в жилищной политике — в том числе к инициативам фискального ужесточения для апартаментов «на сутки» и для части иностранного спроса. Для инвестора это означает: политическая волатильность → регуляторная волатильность.

К чему это сводится для иностранного инвестора

1) Стратегия размещения. «Чистый» краткосрок в топ-локациях — самый регуляторно рискованный формат. Альтернатива — среднесрочная аренда (1–11 месяцев, сезонные контракты), coliving с лицензиями, долгосрок с индексируемыми ставками — но каждый формат нужно проверять на местные «красные зоны» и на ограничения дома (решения соседей 3/5).

2) Локация и лицензии. Перед сделкой проверьте: действует ли мораторий/квота (Малага — пример); будет ли продление лицензии через 3–5 лет (Барселона — риск «обнуления» 2028); нет ли ретроактивных конфликтов и судебных исков (Валенсия показала обратные прецеденты). Обязательно сверяйте объект с государственным реестром краткосрочной аренды — сейчас заявки массово режут на входе.

3) Налоговая модель. Считайте «снизу вверх»: цена → НДС/ITP + AJD → IRNR 19%/24% → IBI/коммунальные/управление → инфляция. Не закладывайте в модель «повышенный НДС на жильё» — его не поднимали; но держите в сценариях риск 21% НДС именно на туристическую сдачу и потенциальные надбавки для нерезидентов-покупателей (инициативы в Конгрессе).

4) Доходность vs. инфляция и цена входа. При росте цен жилья в среднем на 10–13% г/г вход становится дороже, а инфляция 2,7% «стрижёт» реальную доходность. Избегайте моделей, где окупаемость держится только на «краткосроке» — регуляторный риск способен обнулить допдоход. Диверсифицируйте: часть — под сдачу средним сроком, часть — под семейный долгосрок, часть — в новостройке с понятной эксплуатацией (меньше CAPEX).

5) Комплаенс и управление. Проверка разрешений, договоров сообщества, страхование гражданской ответственности и от простоя, профессиональный property-management с опытом в вашем городе — это не «доп. опции», а базовые элементы защиты NPV в Испании-2025. С штрафами в десятки-сотни тысяч евро ставка на «сам сдаю через платформу» может оказаться слишком дорогим экспериментом.

Итог

Испания остаётся крупным и ликвидным рынком, но «арендная игра» стала сложной. Если ваша модель строится на краткосроке в туристических городах — готовьте юридический и налоговый «каркас», закладывайте риск мораториев/отмены лицензий и пересчитывайте IRR с учётом возможной фискальной «надстройки» для нерезидентов. При бережной настройке стратегии (среднесрок, compliant-районы, внимание к домовым решениям и реестрам) жильё в Испании может продолжать работать в портфеле, но уже не как «пассивка у моря», а как актив, требующий постоянного управления и стресс-тестов.

Читайте также:

Элитное жилье Испании: лидеры рынка

Инвестиции в недвижимость Европы 2025: исследование Colliers

В Испании сократилась доходность жилья и офисов

Испания против туристов: Аликанте присоединился к волне протестов

В Испании растут антимигрантские настроения: большинство за депортацию