Рынок недвижимости Европы 2026 – исследование RationalFX

За последнее десятилетие цены на жильё в Европе выросли более чем на 60%, арендные ставки поднялись на 20%, а каждый шестой европеец страдает от нехватки или ненадлежащего качества жилья. Около миллиона человек на континенте лишены крова вовсе. Аналитики RationalFX изучили ключевые показатели европейского рынка недвижимости: структуру собственности, типы жилья, динамику цен и темпы строительства.

 

 

Понятие «собственный жилье» в Европе становится всё более неоднозначным. Там, где ещё недавно большинство граждан владело недвижимостью, молодёжь всё чаще вынуждена рассчитывать на наследство или отказываться от мечты о покупке.

 

Самый высокий уровень домовладения – в Румынии (94,3%), Словакии (93,1%), Венгрии (91,6%) и Хорватии (91%). Это наследие постсоциалистической приватизации. Однако даже здесь доступность жилья в городских центрах стремительно снижается: ипотека дорожает, а молодые семьи всё чаще зависят от родительского капитала.

 

Южная Европа – Италия (75,9%), Испания (73,7%), Португалия (73,4%) – сохраняет относительно высокий уровень владения недвижимостью. Совершенно иная картина складывается в Австрии (54,5%), Германии (47,2%) и Швейцарии (42%): здесь аренда является нормой, поскольку развита система социального и кооперативного жилья, а права арендаторов надёжно защищены законом.

 

 

 

 

Тип жилья – это не просто вопрос архитектуры. За ним стоят история, плотность застройки, культурные традиции и экономические реалии.

 

Ирландия лидирует с показателем 90,2% жителей, проживающих в домах. За ней следуют Нидерланды (77,1%) и Бельгия (76,8%).

 

В Испании 65% жителей проживают в квартирах. В 2025 году иностранные покупатели приобрели здесь почти 100 000 объектов – максимум со времён предкризисного бума, что дополнительно обострило конкуренцию на рынке.

 

В Латвии и Швейцарии высокая доля многоквартирного жилья объясняется не дефицитом, а тем, что здесь аренда – осознанный тренд, а не вынужденная мера.

 

А вот в Германии годы затяжного дефицита строительства, медленного согласования разрешений и роста стоимости материалов привели к тому, что спрос кратно превышает предложение и девелоперы сосредоточены на массовой застройке.

 

Люксембург – абсолютный лидер как по средней стоимости объекта (€961 333), так и по цене за квадратный метр (€11 095). Ограниченное предложение земли делают его самым дорогим в Европе. Следом идут Копенгаген (€916 333) и Берн (€852 976).

 

Лондон и Париж остаются хрестоматийными примерами сверхдорогих рынков: высокая цена квадратного метра накладывается на большие площади объектов и продолжающиеся споры о доступности ипотеки.

 

На другом полюсе находится Скопье (€65 000) – самая дешёвая столица Европы для покупки жилья, почти втрое дешевле следующих в списке Сараево (€132 000) и Бухареста (€135 500).

 

Только София (€308 000) выбивается из ряда восточноевропейских столиц, вплотную приближаясь к Брюсселю (€330 000): вступление Болгарии в еврозону и рост внутреннего спроса резко ускорили рост цен.

 

 

 

В 2025 году европейские рынки жилья разошлись по разнонаправленным траекториям, обнажив глубокие структурные контрасты.

 

Лидеры по годовому рост цен (без учета инфляции): Венгрия (+21%), Португалия (+17,7%) и Болгария (+15,4%). Для сравнения: среднегодовой рост цен в Евросоюзе составил 5,5%. Хорватия, Словакия и Испания также демонстрируют двузначный рост.

 

Развитые западноевропейские и скандинавские рынки, напротив, охладели: Люксембург, Франция и Швеция показали минимальный рост, а Финляндия вовсе зафиксировала снижение цен – следствие демографической стагнации и ужесточения кредитных условий.

 

 

 

Мальта возглавляет рейтинг по строительству: 162 разрешения на 10 000 жителей. Главные движущие силы – иностранные инвестиции и органический рост населения. Примечательно, что китайские покупатели обеспечивают около 40% всех разрешений для граждан стран не-ЕС на Мальте, начиная с 2021 года.

 

Турция (86 разрешений) в абсолютных цифрах вдвое опережает Францию и Великобританию вместе взятых. Это результат государственных программ восстановления после землетрясения.

 

Ирландия (68) реализует амбициозную программу по строительству 300 000 новых домов к 2030 году.

 

Европейский рынок жилья стоит на перекрёстке: страны восточной Европы демонстрируют бурный рост, а западные балансируют между стагнацией и переоценённостью, строительная активность там сосредоточена всего в нескольких точках роста.

 

Доступность жилья из социальной проблемы превращается в экономическую: нехватка недвижимости сдерживает мобильность рабочей силы, тормозит рост и подрывает социальную сплочённость.

 

Эксперты International Investment считают, что для сохранения инвестиционной привлекательности рынков недвижимости западной Европы потребуются не разрозненные мер, а системная стратегия – одновременное стимулирование строительства и реформы градостроительного регулирования.