Канары урезали рынок туристической аренды до 10%: новый закон

Фото: El País

Парламент Канарских островов одобрил закон, ограничивающий посуточную сдачу жилья туристам, пишет El País. Теперь перевести обычную квартиру в формат краткосрочной аренды можно только при соблюдении дополнительных требований, включая отдельный вход и расположение вне охранных зон. Эти меры, по оценкам экспертов, способны снизить инвестиционную привлекательность региона для частных арендодателей.

Что запрещено

Закон об устойчивом использовании туристического жилья был принят после 18 месяцев обсуждений и получил поддержку партий, формирующих правящую коалицию. Против проголосовали социалисты, Nueva Canarias и Vox, заявившие, что документ не учитывает интересы жителей. В апреле в регионе насчитывалось 49 840 объектов краткосрочной аренды, что на 6,4% больше, чем годом ранее, и основная их часть сосредоточена на Тенерифе и Гран-Канарии.

Теперь краткосрочная аренда допускается только при выполнении установленных условий: площадь объекта должна быть не менее 35 кв.м, вход — отдельным, без использования общих зон. Закон также закрепляет право жилищных сообществ вводить ограничения на такой формат в уставе, что соответствует позиции Верховного суда Испании.

Использование туристического формата запрещено в охраняемых природных зонах, на сельских территориях с особым статусом и в районах, включённых в сеть Natura 2000, за исключением случаев, предусмотренных планами управления. Ужесточены правила в муниципалитетах с превышением допустимой туристической и урбанистической нагрузки, чтобы предотвратить дальнейшее давление на рынок постоянного проживания.

Справка: Natura 2000 — общеевропейская сеть охраняемых природных территорий. Она включает около 27 000 участков: более 18% суши и около 9% морской поверхности ЕС. Канарские острова входят в биогеографический регион Макаронезии с высокой эндемичностью видов и антропогенным давлением, включая туристическую нагрузку. В архипелаге под защиту Natura 2000 попадают прибрежные зоны, вулканические ландшафты и места обитания редких видов флоры и фауны.

Лимиты и контроль

В городских зонах закон устанавливает предельную долю: не менее 90% жилфонда должно сохранять постоянное назначение, и только 10% допускается использовать для краткосрочной аренды. На менее населённых островах — Ла-Пальме, Ла-Гомере и Эль-Йерро — допустимый порог повышен до 20%. Муниципалитеты вправе корректировать эти показатели, но только при наличии технического обоснования и соблюдении принципов устойчивости.

В «напряжённых» с точки зрения доступа к жилью муниципалитетах выдача новых разрешений будет автоматически приостановлена. Закон прямо запрещает использование объектов социальной защиты и недвижимости с регулируемой стоимостью для туристического формата, чтобы не допустить дальнейшего сокращения предложения для резидентов.

Вместо предварительных лицензий сохраняется система декларации ответственности, которую проверяют островные советы. Они же ведут реестр объектов и контролируют соблюдение требований. Предоставление недостоверных данных считается крупным нарушением и влечёт штрафы и аннулирование права на сдачу.

Реакция рынка и политиков

Президент Ashotel и глава испанской конфедерации отелей CEHAT Хорхе Маричаль поддержал реформу, заявив, что она устанавливает понятные правила и разделяет туристический сегмент и рынок постоянного проживания. Он отмечает, что проблема связана не с конкуренцией между отелями и квартирами, а с ростом социального давления на доступную аренду.

Глава регионального турведомства Джессика де Леон признала, что закон сложно объяснять и внедрять, но назвала его необходимым для защиты общего интереса. Представитель PSOE Густаво Сантана считает, что документ усиливает «эффект притяжения» для туристического формата: число квартир, сдаваемых посуточно, выросло более чем на 32 000 с сентября 2023 года. Ассоциация владельцев ASCAV прогнозирует вытеснение частных арендодателей, тогда как гостиничный сектор считает меру инструментом упорядочивания рынка.

Изменения в Испании

Ужесточение правил краткосрочной аренды стало общенациональным трендом. Барселона объявила о прекращении продления примерно 10 000 лицензий на туристические апартаменты к 2028 году. В Малаге действует трёхлетний мораторий на выдачу новых разрешений, ранее принимались точечные запреты в перегруженных зонах. В Севилье в 2024–2025 годах власти начали отключать воду объектам, работавшим без лицензий, что подтверждает переход к практическому контролю.

Параллельно заработал государственный реестр краткосрочной аренды: летом было отклонено почти 50% заявок — 34 500 из примерно 69 000. Для старых объектов ограничения не всегда применяются ретроспективно, но вход на рынок стал значительно жёстче. Аналитики International Investment отмечают, что испанское регулирование движется к модели «контролируемой доступности», при которой рынок остаётся открытым, но барьеры для новых игроков растут быстрее, чем потенциальная доходность.