Топ городов США для инвестиций в недвижимость в 2026 году: обзор PwC

Американский рынок недвижимости вступает в 2026 год с заметным перераспределением интереса, следует из отчёта Emerging Trends in Real Estate 2026, подготовленного PwC и Urban Land Institute. Инвесторы переоценивают крупнейшие агломерации и обращают больше внимания на быстрорастущие рынки, где сочетаются рост занятости, миграция и ограниченное предложение новых объектов. Обновлённая методология даёт более чёткое представление о городах, которые формируют отраслевые тенденции и концентрируют капитал.

В отдельную группу исследования вынесены крупнейшие метрополии — Primary Markets. Они получают более высокие оценки благодаря масштабной экономике, широким рынкам труда и устойчивому спросу. В этом году в Нью-Йоркской агломерации укрепились сразу несколько субрынков. Даллас – Форт-Уэрт сохраняет один из самых сильных профилей в стране, а южные города продолжают расширяться на фоне миграционного притока. Несколько технологичных центров Запада также демонстрируют признаки восстановления спроса после сложного периода.

Даллас – Форт-Уэрт

Даллас – Форт-Уэрт закрепляет статус одного из наиболее устойчивых рынков США. Регион привлекает компании благодаря доступности, диверсифицированной экономике и благоприятным условиям ведения бизнеса: с 2018 года сюда переехали сто штаб-квартир. Развитие финансового сектора и планы по запуску Техасской фондовой биржи усиливают инвестиционную базу. Несмотря на высокую совокупную вакантность, качественные офисы активно занимают: субаренда сокращается, а новые здания получают арендаторов ещё на строительной стадии. Районы Uptown, Legacy и Knox District становятся центрами притяжения для бизнеса и жителей, а проекты по конверсии офисов обновляют городской фонд. Миграция поколения Z укрепляет долгосрочные перспективы и усиливает демографический профиль региона.

Джерси-Сити

Джерси-Сити формируется как самостоятельный деловой узел Нью-Йоркской агломерации. Близость Манхэттена в сочетании с более гибкими условиями делает его привлекательным для технологических, финансовых и исследовательских компаний. Развитая транспортная сеть — от PATH до легкорельсовых линий — обеспечивает удобную мобильность, а широкий выбор современных офисных и лабораторных помещений расширяет возможности для бизнеса. Более половины жителей имеют высшее образование, что создаёт сильную кадровую базу. В многоквартирном сегменте вакантность остаётся минимальной, а арендный рост наиболее выражен в качественных объектах. Районы набережной Гудзона остаются востребованными благодаря выгодному сочетанию цены и доступа к деловому центру Нью-Йорка.

Майами

Майами укрепляет позиции одного из ключевых рынков Южной Флориды. За последние годы в регион переехали десятки компаний, сформировав значительный спрос на офисы и увеличив поглощение более чем на два миллиона квадратных футов. Южная Флорида показывает устойчивый корпоративный приток, включая юридические фирмы уровня Am Law и финансовые организации. Премиальный сегмент переживает один из самых быстрых ростов ставок в стране: на отдельных зданиях они удвоились за пять лет. Низкая доля субаренды и постепенное снижение вакантности говорят о стабильности спроса. Туризм остаётся важным драйвером: Флорида — лидер по внутренним поездкам и входит в число ключевых направлений для иностранных туристов. ПортМайами и международный аэропорт усиливают значение региона как логистического узла.

Бруклин

Бруклин сохраняет статус крупного центра Нью-Йоркской агломерации, объединяющего сильный рынок труда, насыщенную культурную среду и развитые жилые районы. Субрынки от South Brooklyn Waterfront до Brooklyn Navy Yard демонстрируют устойчивое снижение вакантности, отражая интерес компаний к локациям, расположенным ближе к местам проживания сотрудников. В центральной части района часть офисов продолжает испытывать последствия удалённой занятости, однако качественные здания удерживают стабильный спрос. Жилой рынок остаётся одним из самых крепких в стране: вакантность удерживается около двух процентов, а арендный рост остаётся выше средненационального. Бруклин сочетает деловую и культурную активности, что делает его одним из устойчивых городских узлов агломерации.

Хьюстон

Хьюстон развивается как многопрофильный мегаполис с быстрорастущей экономикой. Город опирается на энергетику, медицину, технологии, производство и логистику. Региональный ВРП увеличивается почти на восемь процентов ежегодно, а Порт Хьюстона занимает лидирующие позиции среди контейнерных хабов США. На офисном рынке спрос смещается в сторону современных зданий: вдоль Katy Freeway вакантность составляет около 7,4 процента, что значительно ниже городского уровня. Коридор Energy Corridor показывает сильную динамику поглощения. Новые объекты демонстрируют лучшие результаты, тогда как старый фонд постепенно выводится или реконструируется. Инфраструктурные проекты поддерживают высокий деловой ритм города.

Чикаго

Чикаго остаётся одним из крупнейших экономических центров страны благодаря промышленности, финансовому сектору, высшему образованию и транспортной системе. С 2022 года реализовано почти 450 корпоративных проектов расширения и релокации. Модернизация двух международных аэропортов усиливает логистический потенциал региона. Офисный рынок неоднороден: общая вакантность высока, но премиальный сегмент показывает признаки стабилизации. Ограниченное новое строительство и увеличение числа реконструкций улучшают перспективы обновления фонда. Молодая и квалифицированная рабочая сила формирует устойчивый спрос в долгосрочной перспективе, поддерживая как офисный, так и жилой сегменты.

Питтсбург

Питтсбург ускоряет переход к статусу научного и технологического хаба. Университеты мирового уровня создают постоянный приток исследовательских и инженерных кадров, что привлекает компании из IT, медицины, биотехнологий и робототехники. Доступная городская среда делает рынок привлекательным для бизнеса и сотрудников, ищущих альтернативу дорогим мегаполисам. Офисный сегмент всё ещё испытывает последствия пандемии, однако ограниченный ввод нового фонда и активные конверсии устаревших зданий постепенно меняют баланс рынка. Сильный научный кластер создаёт устойчивую базу для инвестиций.

Денвер

Денвер укрепляет роль одного из самых сбалансированных рынков США благодаря диверсифицированной экономике и высокому качеству жизни. Город стал центром аэрокосмической отрасли, биотехнологий, исследований и высоких технологий. В последние годы в Денвер переехали более двадцати компаний, что поддерживает активность сразу в нескольких сегментах — от офисов до жилья. Вакантность остаётся высокой, но объём субаренды сокращается, а ограниченный ввод новых проектов помогает стабилизации. Международный аэропорт и развитая транспортная сеть усиливают конкурентоспособность города, а миграционный приток обеспечивает стабильный спрос.

Сан-Франциско

Сан-Франциско получает заметный импульс благодаря росту индустрии искусственного интеллекта. С 2024 года компании ИИ привлекли более ста миллиардов долларов инвестиций и заняли свыше 6 млн квадратных футов офисов, оживив Financial District и Mission Bay. В премиальных зданиях вакантность остаётся на уровне около четырнадцати процентов, что заметно ниже показателей старого фонда. Регион остаётся одним из ключевых центров научных и биотехнологических исследований, опираясь на Стэнфорд и Калифорнийский университет. Рост высокооплачиваемых технологических рабочих мест увеличивает интерес к жилью и коммерческим помещениям.

Бойсе

Бойсе формирует статус одного из наиболее перспективных рынков второго уровня. Доступность жилья, качество жизни и устойчивый миграционный приток делают город привлекательным для жителей и компаний. Идахо уже много лет входит в число самых быстрорастущих штатов страны, что формирует стабильный спрос на жильё и коммерческие площади. Молодая и квалифицированная аудитория выбирает Бойсе за природную среду, безопасность и возможности гибридной занятости. Низкая вакантность офисов и уверенный интерес бизнеса создают благоприятные условия для долгосрочных инвестиций.

Заключение

В целом Emerging Trends in Real Estate 2026 указывает на смещение инвестиционного фокуса в сторону рынков, которые сочетают рост экономики, приток населения и возможность масштабирования новых проектов. Крупнейшие агломерации удерживают стратегическое значение, однако всё больше внимания получают города второго уровня, где спрос формируется не только за счёт привычных отраслей, но и за счёт технологий, науки, логистики и корпоративных перемещений. Это формирует более разнообразную карту развития и делает 2026 год периодом, когда устойчивость рынка определяется не отдельными сегментами, а качеством городской среды, кадровой базой и способностью регионов адаптироваться к новым экономическим моделям.