Европа усиливает давление на Airbnb: запреты, лимиты и новые штрафы

Фото: AOL

В Европе продолжается ужесточение правил для краткосрочной аренды жилья, затрагивающее Airbnb и аналогичные платформы, следует из публикации Travel Host на платформе AOL. Власти объясняют новые меры соображениями безопасности, ростом арендных ставок и давлением туризма на жилые кварталы. Очередным шагом стал запрет на бесконтактное заселение в Милане с января 2026 года на фоне уже действующих ограничений в других городах и странах.

Милан: запрет на бесконтактное заселение

С января 2026 года в Милане вступает в силу запрет на использование key-box, кодовых замков и других решений для бесконтактного заселения в объектах краткосрочной аренды. Под ограничения подпадают устройства, размещённые на фасадах зданий и других элементах городской среды, выходящих в публичное пространство. Все такие конструкции должны быть демонтированы.

За несоблюдение требований предусмотрены штрафы в размере от 100 до 400 евро, а также обязанность оплатить расходы на удаление устройств. Мера затрагивает один из ключевых элементов модели краткосрочной аренды, позволявший гостям заезжать без личного контакта с владельцем жилья и без предварительной координации.

Власти подчёркивают, что решение не сводится к борьбе с «неэстетичными» замками и коробками. Основной акцент сделан на вопросах безопасности: при отсутствии очной проверки гостей повышается риск анонимного заселения людей, чью личность невозможно корректно отследить. Этот фактор рассматривается как особенно чувствительный на фоне проведения крупных мероприятий и роста туристического потока. Запрет в Милане повторяет подход, который ранее применялся в других исторических туристических городах Италии.

Франция и Нидерланды

Париж последовательно ограничивает краткосрочную аренду и усиливает ответственность за нелегальные размещения. Владельцы жилья обязаны регистрировать объекты, а недвижимость без надлежащего статуса может быть оштрафована на сумму до 100 тыс. евро. Одновременно ужесточён лимит по количеству ночей для сдачи основного места проживания: теперь краткосрочная аренда ограничена 90 ночами в год вместо прежних 120.

Амстердам применяет один из самых строгих режимов регулирования краткосрочной аренды. В городе действует лимит в 30 ночей в год на один объект, предусмотрены ограничения по числу гостей и обязательные требования к регистрации. В отдельных районах аренда целых квартир туристам запрещена полностью, а за нарушения предусмотрены существенные штрафы.

Германия и Испания

В Германии подход к туристическому жилью становится более жёстким, особенно в отношении квартир, которые используются как инвестиционные объекты под краткосрочную аренду. Во многих случаях краткосрочная сдача ограничивается жильём, в котором проживает сам собственник, либо требует оформления специального разрешения. В ряде сценариев также действуют ограничения по срокам краткосрочной аренды, а контроль за соблюдением правил усиливается.

В Испании тоже активно регулируют рынок краткосрочной аренды, при этом ключевую роль играют прямые запреты и количественные ограничения. В Барселоне принято решение не продлевать лицензии на туристические апартаменты: к 2028 году с рынка должны уйти около 10 тыс. объектов. Власти рассматривают этот шаг как инструмент возвращения жилья в сегмент долгосрочной аренды и снижения давления на рынок.

В Малаге действует трёхлетний мораторий на выдачу новых разрешений. В Севилье начали отключать воду в объектах, которые сдаются без лицензий. На Канарских островах перевод квартир в туристический формат ограничен требованиями к объектам: минимальная площадь — 35 кв. м, отдельный вход без использования общих зон. В городских зонах не менее 90% жилфонда должно сохранять постоянное назначение, доля туристического жилья ограничена 10%, на менее населённых островах — 20%. В отдельных локациях краткосрочная аренда запрещена полностью.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что в Европе наблюдается устойчивая тенденция к ужесточению правил краткосрочной аренды. Ограничения перестают быть точечными и затрагивают базовые параметры рынка — состояние и статус объекта, условия заселения, допустимые сроки сдачи, долю туристического жилья в жилом фонде. По мере распространения этих мер возможности получения дохода за счёт подобного бизнеса последовательно сокращаются.

Для инвесторов новые требования к объектам означают рост затрат и сужение выбора локаций. При этом арендная доходность во многих городах Европы остаётся весьма умеренной. С учётом расходов на управление, налогов и возможных периодов простоя рентабельность краткосрочной аренды может оказаться нулевой. В таких условиях ужесточение регулирования становится критическим фактором, напрямую влияющим на целесообразность инвестиций в этот сегмент.