Рынок аренды в Париже: динамика ставок, загрузки и доходность

Пиковый месяц года на рынке арендной недвижимости Парижа – июнь, самый слабый – февраль, наиболее популярны студии и квартиры с одной спальней, отмечено в обзоре AirROI. Данные охватывают период с ноября 2024 по октябрь 2025 и показывают динамику спроса, загрузку, ставки, а также уровень доходности.

Основа рынка: структура и аудитория

В Париже насчитывается почти 40 тысяч активных объявлений. Более 91% — полностью отдельные квартиры, причём 96% относятся к формату традиционных парижских апартаментов. Это отражает особенности городской застройки, где индивидуальные дома занимают минимальную долю.

Структура предложения стабильна: студии и односпальные квартиры формируют свыше половины рынка, а вместе с двухкомнатными достигают более 74%. Форматы с тремя спальнями и больше остаются нишевыми. Основная аудитория — одиночные путешественники и пары: почти половина листингов рассчитана на двух человек, средняя вместимость — около 3,2 гостя.

Минимальные сроки проживания напрямую связаны с регулированием. Почти половина объявлений (48%) устанавливает минимальный срок 30 ночей, чтобы соответствовать требованиям города. Тем не менее более короткие варианты сохраняются: 12% доступны от одной ночи, 15% — от двух, около 10% — от четырёх до шести.

Ключевые параметры

Средняя дневная ставка (ADR) в Париже составила $257, заполняемость — 50,7%. Медианная годовая выручка по одному объявлению — $37 349, при этом результат зависит от формата жилья и его расположения. Доходы выросли на 13,2%. Самые низкие показатели отмечены в феврале — 3 321 доллар при ставке в 223. При этом загрузка в 50% немного превышает показатель августа и января (47%). Последний месяц лета продемонстрировал резкое падение, но арендная плата была все-таки выше зимних параметров – $250, а объем полученных средств достигал $4046.

Максимальные значения отмечены в июне – $5 842, $275 и 64%. На втором месте по доходам май – 5207, на третьем июль – 4951. Высокий уровень зафиксирован и в сентябре ($4894), затем было падение и вновь рост в декабре.



Разрыв между объектами значительный. В топ-10% квартир ежемесячная выручка превышает 9 500 долларов, в топ-25% — более 5 500. Медианный уровень держится около 3 100, а нижняя четверть — примерно 1 500 долларов. Разница формируется локацией, качеством ремонта, стратегией ценообразования и условиями размещения. Наиболее популярные политики отмены — Firm и Moderate: вместе они охватывают свыше 60% рынка. Ожидания гостей давно стандартизированы: быстрый интернет, кухня, рабочее место и полный набор базовых удобств воспринимаются как обязательные. Объекты с современным ремонтом, выразительным дизайном или видом на город обеспечивают более высокую конверсию и стабильную выручку.

Регулирование и реальная доходность

Аналитики International Investment отмечают, что Париж остаётся одним из самых сложных рынков для инвесторов, работающих с краткосрочной арендой. Формально доходы выглядят впечатляюще — особенно в пиковые месяцы, когда выручка превышает 5 800 долларов. Однако в процентном выражении прибыльность заметно ниже из-за высокой входной цены, значительных эксплуатационных расходов и жёсткого регулирования.

По данным платформы Global Property Guide, валовая рентабельность арендного жилья в Париже составляет лишь 4,63%. С учётом налогов, городских сборов, обслуживания, постоянных расходов на уборку, обновления интерьера и продвижение объекта реальная доходность поднимается лишь чуть выше 2% — один из самых низких показателей среди крупных европейских столиц.

На итоговую прибыль влияет и фактор простоев. Несмотря на устойчивый туристический спрос, такие периоды неизбежны. Для собственника это означает, что даже высокий ADR и пиковые месяцы не гарантируют ощутимого финансового результата. В целом эксперты констатируют, что арендное жильё — не самый эффективный инструмент инвестирования. При сопоставимых рисках гостиничный сектор выглядит заметно привлекательнее — особенно брендовые объекты лакшери-класса, где выше как надёжность, так и стабильность доходов.

Для сравнения: в отельном комплексе Wyndham Grand Batumi Gonio, расположенном в Грузии, гарантированная доходность достигает 10% годовых, а потенциальная — до 19%. На фоне чистой рентабельности парижских апартаментов чуть выше 2% разница между форматами очевидна.