Рынок краткосрочной аренды в Тиране: доходность, сезонность и риски

Фото: Unsplash

Рынок краткосрочной аренды в Тиране отличается низкой степенью регулирования, что сохраняет высокую гибкость для собственников. Данные AirROI указывают на выраженную сезонность спроса и значительный разброс по уровню доходов между объектами. На фоне преобладания небольших квартир это делает стратегию управления и ценовую политику ключевыми факторами финансового результата.

Ключевые данные

Рынок краткосрочной аренды в Тиране является крупнейшим в Албании по объёму предложения. В городе насчитывается около 2,5 тыс. активных объектов Airbnb. Средняя суточная ставка составляет около $56, а типовой годовой доход одного объекта — порядка $6,6 тыс., что отражает умеренный уровень доходности при высокой конкуренции.

Средняя загрузка по рынку находится на уровне около 40%. При этом показатели рентабельности существенно различаются между объектами, что снижает информативность средних значений и подчёркивает неоднородность рынка. Верхние 10% предложений зарабатывают более $1,4 тыс. в месяц, медианный уровень составляет около $630, нижний уровень — примерно $300 в месяц. Такой разброс указывает на решающую роль локации, характеристик жилья и модели управления.

Структура предложения смещена в сторону компактных форматов. Около двух третей объектов представлены квартирами с одной спальней, а почти 90% рынка приходится на жильё с одной–двумя спальнями, ориентированное на краткосрочные туристические и деловые поездки.

Сезонные отличия

Самые высокие значения по доходу в Тиране фиксируются в летний и ранний осенний период. Абсолютный максимум приходится на август — около тысячи долларов в месяц. В это время загрузка достигает 51%, а средняя суточная ставка составляет $62. Доход формируется за счёт роста спроса при сохранении повышенного ценового уровня.

Сентябрь практически не уступает августу по эффективности. Месячный доход составляет около $919, при этом именно в этом месяце фиксируется максимальная загрузка за год — 52%. ADR снижается до $61, однако более высокая плотность бронирований компенсирует это снижение, что указывает на продолжение активного сезона после летнего пика.

Июль формирует ещё одну точку пиковых значений. Доход достигает примерно $947 при загрузке 49%. При этом средняя ставка поднимается до $63 — максимального уровня за год. В данном случае рост обеспечивается прежде всего ценовым фактором, а не максимальной заполняемостью.

Минимальные показатели приходятся на зимний период. Самым слабым месяцем остаётся январь, когда доход опускается до $550 при минимальной загрузке 35%. Средняя суточная ставка при этом составляет $55, что указывает на снижение спроса без выраженного ценового демпинга. Ноябрь и декабрь также относятся к периоду минимального спроса. В обоих месяцах загрузка составляет 37% — один из самых низких уровней за год. При такой заполняемости доход удерживается в диапазоне $611–613, а ADR остаётся на уровне $56–59. В конце года рынок достигает дна по загрузке, однако ценовой уровень сохраняется, и снижение доходов определяется прежде всего падением спроса.

В целом рынок Тираны демонстрирует выраженную сезонность по загрузке: разница между минимальными и максимальными значениями достигает почти 17 процентных пунктов. При этом средняя суточная ставка на протяжении года колеблется в сравнительно узком диапазоне $54–63. В результате сезонные колебания доходов формируются главным образом динамикой спроса, тогда как ценовой фактор играет вторичную, сглаживающую роль.

Привлекательные районы

Рынок краткосрочной аренды в Тиране характеризуется выраженной внутригородской дифференциацией. Доходность и устойчивость спроса во многом зависят от района, его туристической привлекательности, транспортной доступности и профиля гостей. Наиболее интересными для размещения объектов Airbnb считаются несколько локаций.

Blloku — один из самых востребованных районов города, ориентированный на молодую аудиторию, туристов и цифровых кочевников. Район известен высокой концентрацией кафе, ресторанов и ночной жизни, что обеспечивает устойчивый спрос и более высокие ставки. Близость к Пирамиде Тираны, Гранд-парку и культурным площадкам делает его одним из наиболее ликвидных сегментов рынка.

Центр Тираны — историческое и туристическое ядро города, привлекательное для гостей, стремящихся находиться в шаговой доступности от ключевых достопримечательностей. Эта территория стабильно востребована благодаря близости к площади Скандербега, Национальному историческому музею и мечети Этхем-бея. Подходит для коротких городских визитов и туристических поездок.

Koli Miri — развивающийся район с более спокойной атмосферой и значительным количеством зелёных зон. Он привлекает гостей, ориентированных на тишину и более длительное проживание, при этом оставаясь недалеко от центра. Близость к искусственному озеру и ботаническому саду усиливает его привлекательность вне туристического пика.

Selita — преимущественно жилой район, подходящий для семейных гостей и длительных размещений. Здесь ниже туристическая активность, но выше стабильность спроса со стороны арендаторов, которым нужно комфортное жильё вне шумного центра. Есть парковые зоны, и городская инфраструктура.

Стадион Selman Stërmasi — зона активного развития рядом с центральной частью города. Привлекает спортивных болельщиков, деловых гостей и туристов, для которых важна транспортная доступность без проживания в самом центре. Близость к Blloku и рынку Pazari i Ri расширяет потенциал спроса.

Petrela — пригородная локация с выраженной туристической спецификой. Ориентирована на гостей, ищущих сочетание природы, панорамных видов и исторического контекста. Подходит для нишевых объектов, работающих с более длительными заездами и выраженной сезонностью.

Улица Kavaja — оживлённая городская артерия с плотной торговой и гастрономической инфраструктурой. Привлекает гостей, заинтересованных в локальном опыте и более доступных ценах. Подходит для объектов массового сегмента с высокой оборачиваемостью.

Озеро Тираны — это место ориентированно на отдых и активный образ жизни. Район интересен туристам, предпочитающим спокойное размещение рядом с природой при сохранении доступа к городской инфраструктуре. Особенно востребован в тёплый сезон.

Рекомендации для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что Албания остаётся одним из немногих рынков в Европе, где продолжающийся рост цен на недвижимость сочетается с относительно низким порогом входа и высокой доходностью в сегменте краткосрочной аренды, особенно в курортных локациях. На фоне Южной Европы рынок выглядит более доступным и гибким, что поддерживает интерес инвесторов. В то же время албанский рынок недвижимости остаётся слабо структурированным и несёт повышенные правовые, инфраструктурные и операционные риски.

Проблемы с прозрачностью права собственности, регистрацией объектов, нелегальной застройкой и качеством строительства сочетаются с ограниченной ликвидностью вторичного рынка и высокой сезонностью доходов. Отсутствие ипотечного финансирования для иностранцев, валютные и налоговые неопределённости, а также зависимость регулирования от политической воли усиливают требования к качеству предварительной проверки. В этих условиях инвестиции в Албании требуют тщательного юридического сопровождения, консервативной оценки доходности и готовности учитывать долгосрочные риски наряду с текущими возможностями.