Рынок недвижимости Индонезии под давлением высоких ставок

Сектор коммерческой недвижимости Индонезии оказался под давлением после повышения ключевой ставки Банком Индонезии до 5,75%. В отрасли наблюдается рост стоимости заимствований, снижение инвестиционной привлекательности проектов и более осторожное поведение девелоперов, сообщает портал TEMPO.

Рост ставки и реакция рынка недвижимости Индонезии

Дорогие кредиты

Банк Индонезии повысил базовую процентную ставку BI Rate с 4,75% до 5,75%, стремясь поддержать курс рупии на фоне глобальной экономической неопределённости. После этого средняя ставка по новым кредитам выросла с 8,95% в апреле до 9,31% в мае 2026 года, а по депозитам – с 2,65% до 2,70%.

В результате новые проекты, которые еще не получили финансирование, скорее всего, столкнутся с более высокими затратами на заемные средства. Для развития рынка коммерческой недвижимости обычно привлекают крупные кредиты, которые предусматривают длительные сроки строительства и погашения. Г

Главный экономист Permata Bank Джосуa Пардеде подчеркнул, что более высокие ставки усиливают конкуренцию за капитал, делая недвижимость менее привлекательной по сравнению с государственными облигациями и инструментами Банка Индонезии.

Офисы и склады

Особенно уязвимым эксперт назвал офисный сегмент, доходность которого напрямую зависит от уровня заполняемости, арендных ставок и способности арендаторов расширять деятельность. Складские объекты более устойчивы, если их деятельность связана с логистикой, дистрибуцией и торговлей, а также с долгосрочными якорными арендаторами. Однако на этот сектор повышение процентных ставок тоже оказывает негативное влияние.

Помимо повышения стоимости кредитов, застройщики также столкнулись с обесцениванием рупии, что привело к удорожанию импортных строительных материалов, оборудования и других компонентов для строительства.

Влияние на отельную недвижимость Индонезии

Рост ключевых процентных ставок усилил давление и на гостиничный бизнес Индонезии: барьер входа стал выше. Более дорогое финансирование, общая макроэкономическая и геополитическая неопределённость формируют более осторожную стратегию инвесторов и замедляют транзакционную активность, сообщает Savills.

На рынке гостиничных активов меняются темпы заключения сделок и подходы к структурированию. Инвесторы — от частных и семейных офисов до институциональных игроков — сохраняют интерес, однако становятся более избирательными. Эксперты Savills отмечают, что рынок оказался в состоянии «разрыва уверенности»: покупатели по-прежнему готовы рассматривать активы, но принимают решения медленнее и осторожнее. Увеличиваются сроки согласования контрактов, усиливается роль юридической и финансовой экспертизы, а оценка рисков становится более консервативной.

Фундаментальные показатели гостиничного сектора при этом остаются устойчивыми. Сегмент поддерживается внутренним туризмом, ограниченным предложением качественных объектов, операционными возможностями роста и потенциальной переоценкой земли.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Индонезии

Джосуa Пардеде подчеркнул, что девелоперам необходимо учитывать совокупное влияние растущих расходов на строительство, более высоких ставок, валютных рисков, замедления продаж и снижения заполняемости при оценке новых проектов. Происходящее затрагивает не только сегмент кредитования, но и требования инвесторов к доходности, а также возможности арендаторов расширять бизнес.

Рост стоимости финансирования снижает жизнеспособность ранее рассчитанных проектов: стоимость земли, строительства и оценка активов становятся менее оправданными без повышения арендных доходов.

Секретарь генеральный Ассоциации компаний недвижимости Индонезии (REI) Рэймонд Ардан Арфанди отметил, что более высокие ставки снижают привлекательность инвестиций в недвижимость, особенно в коммерческом сегменте. В ближайшие пару лет стоимость приобретённых объектов может снижаться. Девелоперы уже откладывают планы расширения из-за ослабления спроса и снижения интереса покупателей, подчеркнул он.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что повышение ключевой ставки усилило давление на рынок недвижимости Индонезии и закрепило переход к более осторожной инвестиционной фазе. Рост стоимости капитала и валютная нестабильность сокращают число новых проектов и повышают требования к их финансовой устойчивости.

В краткосрочной перспективе рынок будет развиваться в режиме более жёсткого отбора активов. Девелоперы и инвесторы смещают фокус в сторону проектов с понятной доходностью и меньшей долговой нагрузкой, а также более устойчивых сегментов.

Дополнительным фактором давления выступает усиление регулирования рынка недвижимости. Пока в большей степени оно затрагивает виллы и арендное жильё, однако на Бали уже вводились ограничения на строительство отдельных туристических и развлекательных объектов в ряде локаций. Также усилен контроль за легальностью работы девелоперов. Подобные меры могут быть расширены, что добавляет инвесторам дополнительный регуляторный риск при планировании проектов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment