Рынок жилья Индонезии: продажи падают, цены замерли

Рынок жилья Индонезии в 2026 году столкнулся с заметным замедлением. Продажи на первичном рынке резко сократились, а рост цен практически остановился. С учетом инфляции стоимость недвижимости снижается, а девелоперы ограничивают запуск новых проектов и делают акцент на реализации уже построенных объектов, по данным Global Property Guide.

Динамика цен на жилье в Индонезии

В течение 2025 года рост цен на жилье в Индонезии постепенно замедлялся. В первом квартале недвижимость подорожала на 1,07% за 12 месяцев. Затем наблюдалось снижение до 0,90% во втором, 0,84% в третьем и 0,83% в четвертом. Номинальный рост не отражал реального состояния рынка. С учетом инфляции стоимость жилья к концу года уже снизилась в октябре-декабре реальные цены были на 1,98% ниже.

В первом квартале 2026 года индекс цен на жилую недвижимость Индонезии (Residential Property Price Index, RPPI) составил 110,60 пункта. По данным Bank Indonesia, номинальный рост цен составил всего 0,62% — это самый слабый показатель за всю историю наблюдений. При этом инфляция в стране достигла 3,93%, поэтому в реальном выражении жилье подешевело на 3,18% за год. Это стало самым значительным снижением реальных цен с первого квартала 2023 года.

Квартальная динамика также указывает на остановку рынка. В январе–марте 2026 года цены увеличились всего на 0,04%. После корректировки на инфляцию показатель стал отрицательным (-0,89%).

Замедление затронуло все основные сегменты недвижимости. В четвертом квартале 2025 года наиболее устойчивым оставалось жилье средней площади: цены в этом сегменте выросли на 1,12% за год. Крупные объекты подорожали на 0,72%, небольшие — на 0,76%. В начале 2026-го стоимость средних объектов увеличилась на 0,88% за 12 месяцев, крупных — на 0,50%, небольших — на 0,61%.

Долгосрочная динамика показывает, что рынок практически потерял накопленный рост. С 2018 года индекс цен на жилье увеличился примерно на 10,6%, однако за тот же период потребительские цены выросли примерно на 20%. В результате с учетом инфляции недвижимость в Индонезии сегодня стоит примерно на 10% дешевле, чем восемь лет назад.

Жилье в регионах Индонезии

Слабая динамика цен наблюдалась практически по всей стране. Исследование Bank Indonesia охватило 18 крупнейших городов Индонезии: в первом квартале 2026 года в десяти из них годовой рост цен замедлился, а в трех городах стоимость жилья снизилась даже в номинальном выражении. После корректировки на инфляцию ситуация оказалась еще слабее: ни один из 18 городских рынков не показал роста реальных цен на жилье.

В Банджармасине годовой рост цен замедлился с 1,63% в четвертом квартале 2025 года до 0,52% в первом 2026-го. В Сурабае цена за те же периоды снизилась на 0,04% за год и затем выросла на 0,27%. При этом некоторые регионы сохранили положительную динамику. В Паданге отмечено ускорение с 0,17% до 1,21%, в Баликпапане — с 0,43% до 1,44%. При сравнении квартальных изменений наиболее сильное снижение зафиксировано в Понтианаке и Джокьякарте: на 0,74% и 0,68%.

В реальном выражении, с учетом инфляции, крупнейшее годовое снижение стоимости жилья произошло в Сурабае — на 4,04%. Далее следовали Манадо (-3,94%), Пеканбару (-3,81%) и Бандар-Лампунг (-3,77%).

Рынок квартир в Джакарте остается стабильным

Квартиры в Джакарте демонстрируют относительно устойчивую динамику. По данным Colliers International, в третьем квартале 2025 года средняя стоимость жилья с правом отдельной собственности (strata title) составляла около 36 млн индонезийских рупий за кв. м.

За 12 месяцев цены выросли лишь на 0,8%, а по сравнению со вторым кварталом — на 0,2%. В начале 2026 года умеренный спрос поддерживал стабильность цен практически во всех районах столицы.

Самые дорогие квартиры в центральном деловом районе Джакарты, где средняя стоимость достигает 53,4 млн рупий за квадратный метр. В Южной Джакарте жилье стоит 40,7 млн, а в Центральной 36,7 млн. Более доступные варианты в Восточной Джакарте — около 22 млн ($1 223), в Северной — 27,1 млн, в Западной — 28,4 млн.

Для покупателей, ориентированных на долларовые расчеты, недвижимость в столице стала дешевле из-за ослабления нацвалюты Индонезии. В третьем квартале 2025 года при курсе около 16,8 тыс. рупий за доллар средняя цена квартиры в Джакарте составляла примерно $2 144 за квадратный метр. К концу июля 2026 года курс снизился до 17,9 тыс., и стоимость уменьшилась до $2 010.

Colliers также указывает на риски для строительного сектора: усиление геополитической напряженности может привести к росту цен на материалы и дальнейшему увеличению расходов девелоперов.

Девелоперы сокращают проекты

По данным Bank Indonesia, объем сделок на первичном рынке в первом квартале 2026 года снизился на 25,67% за 12 месяцев и на 7,69% за три. Продажи небольших жилых объектов сократились на 45,59% за год и на 14,68 за квартал. По домам средней площади показатель вырос на 8,28% и снизился на 10,72% за те же периоды, по крупным отмечено годовое падение на 8,03%.

Падение спроса уже отразилось на поведении девелоперов. В Джакарте в первом квартале 2026 года было введено всего 192 новые квартиры с правом отдельной собственности (strata title), преимущественно в проектах среднего ценового сегмента на востоке. Общий объем предложения квартир в столице Индонезии достиг 233 000, однако годовой прирост составил менее 3%. По оценке Colliers, объем ввода за три месяца обеспечил лишь около 10% от 2 000 квартир, которые должны завершиться в течение 2026 года.

Около 60% ожидаемого нового предложения в 2026 году придется на Южную Джакарту. При этом девелоперы сохраняют осторожный подход к запуску новых объектов, поскольку рынок еще не реализовал значительный объем квартир, построенных в предыдущие годы. Застройщики сокращают объемы нового строительства и сосредотачиваются на продаже уже готовых объектов.

Причины изменений на рынке жилья Индонезии

Развитию рынка жилья Индонезии мешает рост стоимости строительных материалов. Этот фактор назвали 20,97% участников опроса Bank Indonesia. Второй по значимости проблемой стали сложности с получением разрешений и бюрократические процедуры — их отметили 18,15% респондентов. Еще 16,47% участников указали на высокие ставки по ипотечным кредитам, которые ограничивают возможности покупателей. Дополнительное давление создают требования к первоначальному взносу (12,16%) и налоговая нагрузка (11,28%).

Для поддержки спроса в Индонезии продлена программа PPN DTP, в рамках которой государство берет на себя оплату НДС при покупке жилья до 2 млрд индонезийских рупий ($112 000). Кроме того, покупатели могут получить освобождение от некоторых платежей, включая налог на приобретение земли и зданий (BPHTB) и сборы за разрешение на строительство.

По оценке Colliers, эти меры уже меняют структуру спроса. Покупатели все чаще выбирают готовые квартиры вместо проектов на стадии строительства, поскольку предпочитают возможность немедленного заселения и меньшие риски задержек. Наиболее устойчивым сегментом стали квартиры-студии и жилье среднего ценового уровня. В то же время спрос на дорогие объекты остается слабым.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Индонезии в 2026 году оказался под воздействием сразу нескольких факторов: замедления роста цен, снижения реальной стоимости жилья, падения продаж и осторожной политики девелоперов.

Показатели экономики страны остаются сильными, но жилищный сектор развивается значительно слабее. Рост ВВП не смог компенсировать высокую стоимость кредитов, снижение покупательной способности и изменение поведения покупателей. Наиболее устойчивыми остаются готовые квартиры среднего ценового сегмента и доступное жилье, поддерживаемое государственными программами. Более дорогие объекты и проекты на ранних стадиях строительства сталкиваются с заметно более сложными условиями.

В ближайшей перспективе рынок, вероятно, продолжит адаптацию к новым условиям. Девелоперы будут ограничивать объемы строительства, а восстановление спроса зависит от стоимости кредитов, стабильности национальной валюты и уверенности покупателей. Рынок жилья Индонезии уже нельзя назвать растущим: он находится в фазе глубокой корректировки после периода быстрого расширения предложения.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment