Инвестиции в недвижимость Европы выросли до €54 млрд

Инвестиции в европейскую недвижимость во втором квартале 2026 года достигли €54 млрд, увеличившись на 7,7% год к году. За первое полугодие объем сделок составил €106 млрд — на 6,3% больше, чем годом ранее. При этом восстановление остается крайне неравномерным: в 11 из 19 отслеживаемых европейских рынков инвестиции сократились, а основной рост обеспечили несколько стран и крупные сделки.

Инвестиции в недвижимость Европы достигли €106 млрд за полгода

Европейский рынок недвижимости вошел во второй квартал с более сильной динамикой, однако дальнейшее восстановление оказалось медленнее первоначальных ожиданий. В опубликованном 25 августа исследовании Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe говорится, что инвесторы не уходят из недвижимости, но стали строже отбирать активы, отдавая предпочтение объектам с устойчивым доходом, понятной ценой и долгосрочным спросом.

По итоговым данным исследования, объем сделок во втором квартале составил €54 млрд против предварительной оценки €53 млрд, опубликованной в июле. Рост относительно аналогичного периода 2025 года достиг 7,7%. За январь—июнь инвестиции составили €106 млрд, прибавив 6,3%. Разница с предварительными данными существенна: июльская оценка предполагала €103 млрд и рост лишь на 3%.

Даже после пересмотра вверх рынок нельзя назвать восстанавливающимся повсеместно. В 11 из 19 европейских стран, включенных в итоговую выборку, объем инвестиций в первом полугодии снизился. Средний показатель Европы скрывает сильный разброс между отдельными рынками.

Великобритания снизилась, Испания и Северная Европа ускорились

Великобритания внесла наибольший отрицательный вклад в общеевропейскую динамику. За первое полугодие инвестиции там уменьшились на 16% год к году, до £21 млрд, или примерно €24 млрд. Из-за британского спада европейский результат потерял почти €5 млрд.

Бельгия также показала заметное сокращение. Одновременно несколько рынков двигались в противоположном направлении. Инвестиции в Финляндии выросли примерно на 100%, в Польше — на 93%, в Швеции — на 80%. Испания осталась одним из наиболее крупных растущих рынков: объем увеличился на 60%, до €12,5 млрд.

Германия и Франция прибавили лишь по 3%. Их инвестиционная активность по-прежнему на 21–36% ниже средних уровней за последние пять лет. В среднем по Европе отставание от пятилетней нормы составляет около 7%.

Таким образом, общий прирост в 6,3% не означает синхронного восстановления Европы. Крупные рынки движутся с разной скоростью, а значительная часть роста приходится на страны, где инвестиции увеличиваются с относительно низкой базы или благодаря крупным портфельным сделкам.

Жилая недвижимость получила 29% европейских инвестиций

Самым крупным направлением распределения капитала стали объекты, связанные с проживанием. На многоквартирное арендное жилье, специально построенные студенческие общежития, дома престарелых и жилье для пожилых пришлось 29% всех вложений в недвижимость Европы за первое полугодие.

Спрос поддерживают ограниченное предложение и перспективы увеличения арендных доходов. Дополнительный вклад внесли крупные портфельные сделки в Испании, Финляндии, Франции и Польше.

Отдельные данные по Европе, Ближнему Востоку и Африке подтверждают концентрацию капитала в этом сегменте. Исследование JLL по рынку жилой инвестиционной недвижимости оценивает объем сделок во втором квартале в €17,4 млрд — на 49% больше, чем годом ранее, и это максимальный квартальный результат с 2022 года. За полугодие инвестиции составили €31,2 млрд, прибавив 10%.

Особенно быстро росло многоквартирное арендное жилье: во втором квартале объем таких сделок увеличился на 83%, до €14,3 млрд. При этом количество операций в жилом сегменте сократилось на 19%, а средний размер сделки вырос с €39 млн до €72 млн. На сделки дороже €100 млн пришлось 68% всего объема. Это показывает, что значительная часть роста обеспечивается крупными портфелями и платформенными приобретениями, а не увеличением числа небольших сделок.

Логистика потеряла объем, ритейл просел на 12%

После нескольких лет быстрого роста логистическая недвижимость показала более слабую динамику. За первое полугодие инвестиции в европейские промышленные и логистические объекты сократились примерно на 7% год к году.

Спад произошел даже с учетом одной из крупнейших сделок года — покупки французской логистической платформы Proudreed примерно за €2,3 млрд. Долгосрочный спрос на склады поддерживают развитие электронной торговли и перестройка цепочек поставок, однако инвесторы стали внимательнее относиться к ценам и качеству зданий.

Инвестиции в торговую недвижимость уменьшились на 12% после сильного первого полугодия 2025 года. При этом крупные объекты в лучших локациях продолжают находить покупателей. Среди заметных операций — продажа 80% Palazzo del Monte на миланской Виа Монтенаполеоне примерно за €1,2 млрд, здания на авеню Елисейские Поля в Париже за €402 млн, торгового центра Merry Hill в Великобритании за €331 млн и Islazul в Мадриде за €329 млн.

Эти сделки усиливают расхождение между первоклассными и вторичными объектами. Ликвидные здания с сильными арендаторами и хорошими локациями продолжают привлекать капитал, тогда как объекты с большими расходами на реконструкцию, энергомодернизацию или повторную сдачу помещений продаются сложнее.

Международный капитал формирует около 45% сделок

Трансграничные инвестиции в первом полугодии составили около 45% европейского объема, что остается сравнительно низким показателем по историческим меркам.

Инвесторы из США, Канады и Сингапура сократили активность. Американский капитал при этом сохранил первое место среди зарубежных источников средств. Среди европейских инвесторов сравнительно высокую активность за пределами домашних рынков показывали компании и фонды из Нидерландов и Франции.

Ослабление трансграничной активности повышает зависимость отдельных рынков от внутреннего капитала. Одновременно крупные сделки показывают, что деньги для качественных объектов остаются доступными.

Ставки ЕЦБ ограничивают рост стоимости недвижимости

Стоимость финансирования остается одним из ключевых ограничений европейского рынка. Европейский центральный банк 23 июля сохранил ставку по депозитам на уровне 2,25%, ставку основных операций рефинансирования — 2,40%, а ставку по кредитам овернайт — 2,65%.

Нынешний уровень ставок сформировался после решения от 11 июня, когда регулятор повысил все три ставки на 25 базисных пунктов из-за усиления инфляционного давления. Ставка по депозитам выросла до 2,25% с 17 июня.

Для недвижимости это имеет прямое значение. Чем выше стоимость заемных средств и доходность государственных облигаций, тем большую доходность инвесторы обычно требуют от недвижимости. При неизменном арендном доходе это ограничивает цену, которую покупатель готов заплатить за объект.

Доходность недвижимости, или ставка капитализации, показывает соотношение дохода объекта и его рыночной стоимости. Снижение требуемой доходности при неизменной аренде приводит к росту цены здания. В текущих условиях масштабного снижения таких ставок пока не происходит.

Инфляция в еврозоне снова приблизилась к 3%

Макроэкономическая ситуация также не дает оснований рассчитывать на быстрое возвращение дешевого финансирования. Последние данные Eurostat по ВВП за второй квартал показывают, что экономика еврозоны выросла на 0,4% по сравнению с предыдущим кварталом, а экономика ЕС — на 0,5%. В годовом выражении рост составил соответственно 1% и 1,2%.

Годовая инфляция в еврозоне в июле увеличилась до 2,9% с 2,8% в июне, а в Евросоюзе — до 3% с 2,9%. Это подтверждает окончательный июльский расчет инфляции, опубликованный 19 августа.

Инфляция в еврозоне остается выше среднесрочной цели ЕЦБ в 2%. Для рынка недвижимости это означает неопределенность относительно дальнейшей траектории ставок: экономический рост поддерживает арендаторов и спрос на помещения, но высокая стоимость капитала сдерживает рост инвестиционных оценок.

Цены на лучшие объекты пока остаются стабильными

Главное изменение нынешнего инвестиционного цикла заключается не столько в количестве доступного капитала, сколько в требованиях к объектам.

Первоклассная недвижимость с долгосрочными договорами аренды, устойчивыми арендаторами, современной инженерной инфраструктурой и ограниченной конкуренцией нового предложения получает преимущество. Вторичным зданиям приходится конкурировать за существенно более узкий круг покупателей.

Ожидания быстрого снижения ставок капитализации, которые могли бы автоматически повышать стоимость недвижимости, ослабли. На ближайшие 12 месяцев базовый сценарий предполагает преимущественно стабильные доходности первоклассных объектов, причем отдельное снижение возможно прежде всего для наиболее качественной недвижимости.

Следовательно, основным источником доходности для инвесторов становятся рост аренды, управление объектом и покупка активов по привлекательной цене, а не общий рост стоимости всей недвижимости.

Инвестиции в недвижимость Европы могут достичь €251 млрд

Прогноз на второе полугодие предполагает дальнейший рост сделок, но без резкого ускорения. Часть операций была не отменена, а перенесена, поэтому уже сформированный портфель незавершенных сделок может поддержать результаты третьего и четвертого кварталов.

Объем инвестиций в европейскую недвижимость за весь 2026 год прогнозируется примерно на уровне €251 млрд, что соответствует росту на 11% год к году. В 2027 году показатель может увеличиться еще на 17%, до €297 млрд.

Даже реализация такого сценария не вернет рынок к равномерному росту. Инвестиции продолжают концентрироваться там, где покупатели видят устойчивый денежный поток, дефицит предложения и понятный уровень риска.

Как сообщают эксперты International Investment, рост до €54 млрд за квартал и €106 млрд за полугодие выглядит сильнее предварительных оценок, однако структура рынка остается неоднозначной. Большинство отслеживаемых стран не показали годового роста, трансграничный капитал остается ниже исторических уровней, а высокая стоимость финансирования ограничивает переоценку активов. Поэтому увеличение общего объема сделок пока корректнее рассматривать как выборочное восстановление: в выигрыше оказываются прежде всего рынки и объекты с устойчивой арендой, ограниченным предложением и низкой потребностью в дополнительных инвестициях.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок недвижимости Европы в 2026 году

Сколько инвестировали в европейскую недвижимость во втором квартале 2026 года?

Объем сделок достиг €54 млрд, увеличившись на 7,7% по сравнению со вторым кварталом 2025 года.

Сколько составили инвестиции за первое полугодие 2026 года?

За первые шесть месяцев объем инвестиций достиг €106 млрд, что на 6,3% больше показателя годом ранее.

Почему встречается цифра €53 млрд?

€53 млрд были предварительной оценкой второго квартала, опубликованной в июле. В итоговом отчете от 25 августа показатель пересмотрен до €54 млрд.

Какие рынки недвижимости Европы росли быстрее всего?

В первом полугодии инвестиции в Финляндии выросли примерно на 100%, в Польше — на 93%, в Швеции — на 80%. В Испании объем увеличился на 60%, до €12,5 млрд.

Какая недвижимость привлекает больше всего капитала?

На объекты жилого назначения для институциональных инвесторов, включая многоквартирное арендное и студенческое жилье, дома престарелых и жилье для пожилых, пришлось 29% всех вложений в Европе.

Что происходит с логистической недвижимостью?

Инвестиции в европейские промышленные и логистические объекты в первом полугодии снизились примерно на 7% год к году. Структурный спрос сохраняется, но инвесторы стали строже оценивать цены и качество объектов.

Почему ставки ЕЦБ важны для рынка недвижимости?

Высокие ставки увеличивают стоимость заемного финансирования и повышают минимальную доходность, которую инвесторы требуют от объектов. Это ограничивает рост цен даже при устойчивой аренде.

Сколько инвестиций ожидается по итогам 2026 года?

Текущий прогноз предполагает около €251 млрд инвестиций за 2026 год и €297 млрд в 2027 году.

Восстановился ли европейский рынок недвижимости?

Пока только частично. Общий объем сделок растет, но в 11 из 19 отслеживаемых рынков инвестиции за первое полугодие снизились. Восстановление остается сосредоточенным в отдельных странах, сегментах и крупных качественных объектах.