Немцы возвращаются на рынок Хорватии

Немецкие покупатели снова проявляют интерес к хорватской недвижимости после паузы, вызванной ростом ставок и инфляцией в Европе, усиливая спрос на дома, виллы и квартиры на Адриатике в момент, когда цены в стране продолжают расти быстрее доходов, а власти и банки все чаще говорят о рисках перегрева.

Немецкий спрос снова заметен на хорватском рынке

Немецкие покупатели возвращаются на рынок недвижимости Хорватии после периода охлаждения, который последовал за постпандемическим бумом 2021–2022 годов. Total Croatia News сообщил о росте интереса из Германии к домам, виллам и квартирам, прежде всего на побережье, в Истрии и Северной Далмации.

Это не означает мгновенного возвращения ажиотажа, но показывает изменение настроений. В 2023–2025 годах европейские покупатели стали осторожнее из-за роста процентных ставок, высокой инфляции, удорожания кредитов и неопределенности в Германии. Теперь часть спроса возвращается, поскольку покупатели снова оценивают хорватскую недвижимость как сочетание отдыха, капитального актива и возможного дохода от аренды.

Для Хорватии немецкий спрос имеет особое значение. Германия остается главным туристическим рынком страны, а длительная история поездок немцев на Адриатику создает устойчивую эмоциональную и практическую связь с хорватским побережьем. Турист, который годами приезжал в Истру, Кварнер или Далмацию, легче становится покупателем второго жилья, чем человек, который впервые открывает рынок.

Почему Германия важна для хорватской недвижимости

Германский покупатель отличается от спекулятивного инвестора. Часть сделок связана не с быстрым перепродажным доходом, а с долгосрочным использованием: семейный отдых, переезд на пенсии, удаленная работа, сезонное проживание или покупка объекта для детей. Это делает спрос более устойчивым, но также более чувствительным к качеству локации, юридической чистоте и эксплуатационным расходам.

Хорватия для немцев остается географически близкой и культурно привычной. До Истрии и Кварнера можно добраться на автомобиле из южной Германии и Австрии, а авиасообщение с Дубровником, Сплитом, Задаром, Пулой и Загребом расширяет доступ к рынку для покупателей из северных и западных регионов Германии.

Данные Хорватского бюро статистики показывают, что в сентябре 2025 года туристы из Германии обеспечили 3,8 млн ночевок в коммерческом размещении, или 33,6% всех иностранных ночевок за месяц. Это подтверждает не только туристическую зависимость от Германии, но и глубину клиентской базы, из которой формируется будущий спрос на недвижимость.

Цены продолжают расти, несмотря на осторожность покупателей

Возвращение немецкого интереса происходит на рынке, где цены уже сильно выросли. По данным Хорватского бюро статистики, в I квартале 2025 года жилье подорожало на 13,1% год к году и на 4,5% к предыдущему кварталу. В Загребе годовой рост составил 12,9%, на Адриатическом побережье — 11,3%, а в остальных регионах — 18,5%.

Индекс цен на жилье отражает фактические сделки с квартирами и домами, а не только объявления. Это важно для оценки рынка: в объявлениях продавцы часто закладывают пространство для торга, тогда как статистика сделок показывает реальные цены, по которым недвижимость меняет владельца.

Рост цен при снижении активности сделок показывает структурную особенность хорватского рынка. Предложение качественных объектов ограничено, особенно у моря, а продавцы часто не вынуждены быстро снижать цены. Многие собственники не имеют высокой долговой нагрузки, поэтому предпочитают ждать покупателя, а не продавать с дисконтом.

Иностранцы остаются важной частью спроса

Иностранные покупатели по-прежнему играют заметную роль, хотя их активность стала более избирательной. Croatia Week со ссылкой на данные рынка писал, что в 2025 году иностранцы совершили 9 444 покупки недвижимости, или 8,05% всех сделок. Лидировали покупатели из Словении, за ними следовали граждане Германии, также заметными оставались покупатели из Австрии, Чехии, Венгрии и Италии.

Для прибрежных регионов доля иностранцев обычно выше, чем в среднем по стране. Именно там покупатель из Германии чаще конкурирует не только с хорватскими семьями, но и с австрийцами, словенцами, чехами, поляками и представителями диаспоры. В результате цены на ликвидные объекты у моря ориентируются не только на местные зарплаты, но и на доходы домохозяйств из более богатых стран ЕС.

Это усиливает разрыв между инвестиционной привлекательностью и доступностью жилья для местных жителей. Для муниципалитетов иностранные покупатели приносят налоги, ремонт старого фонда, спрос на услуги и сезонные расходы. Для молодых хорватских семей они часто становятся дополнительным фактором роста цен.

Почему немцы снова смотрят на Адриатику

Возврат спроса связан с несколькими факторами. Во-первых, Хорватия вошла в еврозону, и валютный риск для покупателей из Германии исчез. Сделки, расходы, налоги, коммунальные платежи и аренда теперь воспринимаются проще, потому что расчеты идут в евро.

Во-вторых, Хорватия остается дешевле многих рынков Средиземноморья, хотя разрыв с Италией, Испанией и Францией в популярных локациях сократился. Для немецкого покупателя Адриатика по-прежнему предлагает сочетание моря, природы, безопасности, транспортной доступности и относительно понятного правового режима внутри Европейского союза.

В-третьих, туристическая модель поддерживает аренду. Вилла или квартира в хорошей локации может использоваться семьей владельца часть года и сдаваться туристам в высокий сезон. Такой подход не всегда дает высокую чистую доходность после налогов, расходов и управления, но помогает компенсировать содержание второго жилья.

Истрия и Северная Далмация остаются ключевыми зонами

Истрия особенно привлекательна для немецких покупателей из-за близости к Центральной Европе, развитой инфраструктуры, гастрономического имиджа, исторических городов и более спокойного ритма по сравнению с южной Далмацией. Пула, Ровинь, Пореч, Умаг и внутренние деревни с каменными домами остаются узнаваемыми направлениями для второго жилья.

Северная Далмация привлекает покупателей сочетанием моря, островов, национальных парков и аэропортов в Задаре и Сплите. Здесь интерес часто сосредоточен на домах у моря, апартаментах с видом, объектах для реконструкции и виллах с бассейном, которые можно сдавать туристам.

Южная Далмация и Дубровник остаются более дорогими и ограниченными по предложению. Там покупатель платит не только за недвижимость, но и за международную узнаваемость локации. Это делает рынок менее доступным, но более устойчивым для премиального сегмента.

Новые налоги меняют расчет доходности

С 2025 года Хорватия ввела новую систему ежегодного налога на недвижимость, которая заменила прежний налог на дома для отдыха. Налог устанавливается муниципалитетами в пределах национальных рамок и зависит от площади объекта. Для владельцев второго жилья и инвестиционных квартир это повышает значение точного расчета расходов.

Для немецкого покупателя теперь важны не только цена покупки и налог на передачу недвижимости, но и ежегодные платежи, расходы на управление, коммунальные услуги, страхование, ремонт, налог на доход от аренды и возможные изменения правил краткосрочной сдачи. Чем дороже становится владение, тем больше значение имеет реальная загрузка объекта и профессиональное управление.

Это может сделать рынок более зрелым. Покупатели, которые раньше ориентировались на эмоции и быстрый рост цен, начинают считать чистую доходность. Продавцы, в свою очередь, сталкиваются с более требовательной аудиторией, которая проверяет документы, разрешения, энергетические сертификаты, доступ к дороге, воду, канализацию и возможность легальной аренды.

Банки предупреждают о рисках недвижимости

Хорватский национальный банк в регулярных материалах по финансовой стабильности указывал, что рост цен на жилье и активное кредитование домохозяйств усиливают риски для финансовой системы. Центральный банк обращал внимание на связь между быстрым ростом рынка недвижимости, кредитным циклом и уязвимостью банков к возможной коррекции цен.

Для иностранных покупателей этот сигнал не означает, что рынок обязательно ждет обвал. Он означает, что регулятор видит накопление рисков: цены растут быстро, доступность для местных жителей ухудшается, а часть спроса зависит от туризма, внешнего капитала и ожиданий дальнейшего удорожания.

Рынок Хорватии отличается от классического ипотечного пузыря тем, что значительная часть сделок, особенно с иностранцами, проходит с высокой долей собственных средств. Это снижает риск принудительных продаж, но не отменяет риска переоценки отдельных объектов, особенно если доход от аренды не покрывает расходов.

Немецкая экономика остается фактором неопределенности

Спрос из Германии зависит не только от Хорватии, но и от состояния немецкой экономики. Если доходы домохозяйств, уверенность потребителей и доступность кредитов улучшаются, интерес к зарубежной недвижимости растет. Если немецкая экономика стагнирует, покупатели откладывают крупные решения, даже если они хорошо знают хорватский рынок.

Ипотечные ставки также остаются важным фактором. Многие немецкие покупатели финансируют зарубежные покупки собственным капиталом или кредитами, обеспеченными активами в Германии. Чем дороже заемные деньги, тем выше требования к доходности и ликвидности хорватского объекта.

Поэтому нынешний возврат интереса выглядит осторожным. Покупатели чаще сравнивают регионы, торгуются, требуют документы и не готовы платить любую цену только за вид на море. Это отличается от перегретого периода 2021–2022 годов, когда дефицит объектов и дешевые деньги подталкивали сделки быстрее.

Краткосрочная аренда становится политическим вопросом

Для немецких инвесторов важна возможность краткосрочной аренды, но именно она становится предметом регулирования. В туристических районах Хорватии рост числа апартаментов для гостей вытесняет долгосрочную аренду для местных жителей. Это усиливает дефицит жилья для работников, семей и молодых специалистов.

Краткосрочная аренда — это сдача жилья туристам на дни или недели. Для собственника она может быть выгоднее обычного долгосрочного договора, особенно летом. Для города она создает рабочие места и туристические доходы, но одновременно снижает доступность жилья и меняет характер жилых кварталов.

Если регулирование будет ужесточаться, доходность объектов, купленных под туристическую сдачу, может снизиться. Поэтому покупателям нужно учитывать не только текущий спрос, но и политический риск: муниципалитеты могут ограничивать новые лицензии, повышать налоги или вводить дополнительные требования к объектам.

Местные жители сталкиваются с ценовым давлением

Возвращение немецкого спроса выгодно продавцам, агентствам, девелоперам и муниципалитетам, но усиливает социальную проблему. В прибрежных районах хорватские зарплаты не соответствуют ценам, которые готовы платить иностранные покупатели. Это особенно заметно в городах и поселках, где недвижимость одновременно служит жильем, туристическим активом и инвестиционным инструментом.

Для местных жителей проблема выражается в росте цен покупки, сокращении долгосрочной аренды и сезонности занятости. Молодые семьи все чаще вынуждены искать жилье дальше от моря или переезжать в менее дорогие районы. Работники туризма и сервиса нередко обслуживают рынок, в котором сами не могут позволить себе жить.

Такая модель повышает политическую чувствительность рынка. Чем больше иностранный спрос влияет на цены, тем выше вероятность новых налогов, ограничений на аренду и требований к использованию жилья. Для инвесторов это не повод уходить с рынка, но повод внимательнее оценивать локацию и отношение местных властей к туристической недвижимости.

Что означает возврат немецких покупателей для 2026 года

Если немецкий спрос продолжит восстанавливаться, Хорватия может получить дополнительную поддержку цен в прибрежных регионах. Наиболее устойчивыми будут объекты с редким расположением, юридически чистыми документами, хорошим доступом, энергетической эффективностью и понятной арендной моделью.

Менее ликвидные объекты могут продаваться дольше. Это касается домов с неурегулированными документами, объектов без инфраструктуры, переоцененных квартир в перегретых локациях и недвижимости, где расходы на ремонт или эксплуатацию выше, чем ожидает покупатель. На таком рынке рост интереса не означает автоматического роста всех цен.

Для Хорватии главный вопрос — сможет ли страна использовать иностранный спрос без ухудшения доступности жилья. Если рынок будет развиваться только как площадка для второго жилья и сезонной аренды, социальное давление усилится. Если доходы от иностранных покупателей помогут обновлять фонд, развивать инфраструктуру и расширять долгосрочную аренду, эффект будет более сбалансированным.

Как сообщают эксперты International Investment, возвращение немецких покупателей на хорватский рынок недвижимости — это не просто восстановление иностранного спроса, а проверка зрелости рынка после нескольких лет резкого роста цен. Критический вывод состоит в том, что Германия остается естественным источником капитала для Адриатики, но Хорватия уже не является дешевым рынком с очевидной недооценкой. Для инвесторов главный риск теперь не в отсутствии спроса, а в завышенной цене входа, налоговых изменениях, регулировании краткосрочной аренды и растущем конфликте между туристической доходностью и доступностью жилья для местных жителей.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment