Кипрская недвижимость замедлила рост

Рынок недвижимости Кипра вошёл в 2026 год без резкого ценового скачка: жильё продолжило дорожать быстрее коммерческих объектов, аренда росла активнее стоимости активов, а розничная недвижимость осталась самым слабым сегментом. Новый квартальный индекс RICS Cyprus Property Index with KPMG in Cyprus показывает, что перегретого роста в первом квартале не было, но структурный спрос на квартиры, курортные объекты и офисы сохранился.

Цены на недвижимость Кипра выросли умеренно

В первом квартале 2026 года все основные категории недвижимости на Кипре показали годовой рост, но темпы остались сдержанными. Квартиры подорожали на 4,09% год к году, дома — на 3,60%, склады — на 3,48%, офисы — на 2,91%. Розничные помещения прибавили только 0,72%, подтвердив статус самого слабого актива в структуре рынка.

Квартальный прирост был ещё более умеренным. В большинстве районов и сегментов движение цен находилось около нуля. Исключением стали квартиры в Пафосе, где стоимость выросла на 1,67% за квартал, и в Фамагусте, где рост составил 1,24%. В Лимасоле квартиры подорожали на 0,62%, в Никосии — на 0,59%, а в Ларнаке изменений не было.

Дома дорожали выборочно. Фамагуста показала квартальный рост на 1,37%, Лимасол — на 0,82%, Пафос — на 0,33%. В Ларнаке и Никосии цены на дома остались без изменений. Такая картина указывает на разрыв между районами с активным спросом на жильё у моря и более спокойными внутренними рынками.

Квартиры удержали лидерство на рынке жилья

Квартиры остаются самым устойчивым сегментом кипрского рынка. Их годовой рост оказался выше, чем у домов, а квартальная динамика была заметнее в туристических и прибрежных районах. Это отражает спрос со стороны местных покупателей, иностранных резидентов, инвесторов в аренду и покупателей небольших объектов для сезонного проживания.

Долгосрочная динамика индекса также показывает, что жильё восстановилось после спада предыдущего десятилетия быстрее коммерческих сегментов. По графику с базой 2009 года квартиры и дома к началу 2026 года находились выше большинства коммерческих категорий, тогда как розничные помещения оставались значительно ниже исторического уровня.

Особенно заметна разница между жилой и торговой недвижимостью. Если квартиры за год прибавили более 4%, то магазины и помещения на центральных торговых улицах выросли менее чем на 1%. Для инвесторов это означает, что рынок по-прежнему оценивает ликвидность жилья выше, чем восстановление офлайн-торговли.

Лимасол и Пафос остаются ключевыми точками спроса

Пафос оказался лидером квартального роста цен на квартиры. Это важно для рынка, поскольку город сочетает туристический спрос, интерес иностранных покупателей и ограниченное предложение качественных объектов в популярных локациях. Фамагуста также показала заметный рост в жилом сегменте, особенно по квартирам и домам.

Лимасол сохранил положительную, но более умеренную динамику. В городе выросли цены на квартиры, дома и розничные помещения, но движение было не таким резким, как в предыдущие годы. Никосия показала рост в квартирах, складах и офисах, однако дома и розничные объекты там не изменились в цене.

Ларнака выглядела наиболее спокойным рынком по итогам квартала. По основным жилым категориям изменений почти не было, а в курортной недвижимости город также не показал роста. Это не обязательно указывает на слабость спроса, но подчёркивает, что ценовой импульс в начале 2026 года распределялся неравномерно.

Офисы и склады росли точечно

Офисная недвижимость на Кипре прибавила 2,91% год к году, но квартальные изменения были ограничены несколькими районами. В Пафосе офисы подорожали на 0,83%, в Никосии — на 0,42%. В Фамагусте, Ларнаке и Лимасоле индекс не зафиксировал квартального изменения.

Склады показали годовой рост на 3,48%, что поставило их почти на один уровень с домами. Однако квартальная динамика была сконцентрирована только в Никосии, где складские объекты подорожали на 0,91%. В остальных районах цены остались без движения.

Розничная недвижимость снова оказалась самым слабым сегментом. За квартал магазины подорожали на 0,62% в Лимасоле и на 0,13% в Фамагусте, но снизились на 0,09% в Пафосе. В Ларнаке и Никосии изменений не было. Для сектора это сигнал, что спрос на торговые площади всё ещё ограничен, несмотря на общий рост экономики.

Курортная недвижимость Кипра сохранила рост

Курортные квартиры подорожали на 3,66% год к году, курортные дома — на 2,42%. Оба сегмента показали положительную динамику, но темпы стали скромнее, чем в периоды более быстрого восстановления туризма и притока зарубежного спроса.

Фамагуста стала лидером квартального роста по курортным квартирам: показатель составил 1,28%. Пафос прибавил 0,24%, а Лимасол и Ларнака не показали роста. В категории курортных домов Лимасол вырос на 0,51%, Фамагуста — на 0,39%, Пафос — на 0,30%, Ларнака осталась без изменений.

Такая структура показывает, что покупатели курортных объектов стали более избирательными. Спрос сохраняется, но рост концентрируется в отдельных районах и типах недвижимости, а не распространяется равномерно по всему побережью.

Аренда росла быстрее цен продажи

Арендные ставки продолжили расти быстрее стоимости многих активов. Самый высокий годовой прирост был у квартир — 5,10%. Офисы прибавили 3,03%, дома — 2,79%, курортные дома — 2,75%, склады — 2,58%, курортные квартиры — 2,05%. Розничные помещения выросли только на 0,66%.

Этот разрыв между ростом аренды и умеренным ростом цен важен для доходности. Если стоимость объекта почти не меняется, а арендный поток растёт, валовая доходность может удерживаться даже при осторожном рынке купли-продажи. На Кипре это особенно заметно в квартирах и офисах.

Доходность квартир выросла с 5,39% в первом квартале 2025 года до 5,44% в первом квартале 2026 года. Офисы поднялись с 5,59% до 5,60%. Розничные помещения почти не изменились — 5,77% против 5,78% годом ранее. Склады снизились с 4,23% до 4,20%, курортные квартиры — с 5,76% до 5,67%, дома — с 2,99% до 2,97%, а курортные дома слегка выросли с 2,79% до 2,80%.

Методология индекса ограничивает географию данных

Индекс охватывает городские центры Никосии, Лимасола, Ларнаки, Пафоса и Паралимни-Фамагусты. Он учитывает только районы, находящиеся под эффективным контролем Республики Кипр, и не включает северную часть острова, не контролируемую правительством. В расчёт входят рыночная стоимость и рыночная аренда офисов в центральных деловых районах, торговых помещений на главных улицах, складов, домов и квартир.

Методология была разработана Университетом Рединга в Великобритании. Оценки строятся на данных по условным объектам недвижимости с заданными характеристиками, а уровни цен определяются аккредитованными специалистами по недвижимости, работающими на соответствующих рынках. Это делает индекс полезным для отслеживания динамики, но не заменяет оценку конкретного объекта перед сделкой.

Экономика поддерживает рынок, но туризм дал сбой

Макроэкономический фон остаётся сравнительно сильным. Европейская комиссия прогнозирует рост реального валового внутреннего продукта Кипра на 2,3% в 2026 году после роста на 3,8% в 2025 году, а инфляцию — на уровне 3,6% в 2026 году. Прогноз также указывает на снижение госдолга до 50,4% ВВП в 2026 году и сохранение безработицы около 4,2%.

Однако туризм, один из важных драйверов спроса на аренду и курортные объекты, начал год неровно. По данным государственной статистики Кипра, за январь—март 2026 года туристические прибытия составили 407 339 человек против 446 596 годом ранее, что означает снижение на 8,8%. В марте крупнейшим рынком въездного туризма оставалась Великобритания с долей 32,9%, за ней следовали Польша, Германия и Греция.

В отчёте также зафиксированы риски, связанные с войной на Ближнем Востоке, энергетическими расходами и туризмом. Главный экономист RICS Саймон Рубинсон отметил, что ухудшение настроений уже видно в коммерческом секторе, хотя оно ещё не полностью отражено в ценовых данных.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок недвижимости Кипра в начале 2026 года выглядит устойчивым, но уже не даёт инвесторам простого сценария «покупай всё у моря». Рост цен стал точечным, аренда остаётся сильнее продаж, а слабость торговых помещений и спад туристических прибытий показывают, что рынок входит в фазу отбора активов. Наиболее защищёнными выглядят ликвидные квартиры в районах с реальным арендным спросом, тогда как объекты с завышенной ценой, слабой локацией или зависимостью только от сезонного туризма несут повышенный риск.