Греция покупает старое жильё

Греческий рынок недвижимости всё больше опирается на старый жилой фонд: три четверти проданных домов и квартир в 2025 году были старше 20 лет. Дефицит новостроек, высокая стоимость строительства и медленное обновление городского жилья превращают старые квартиры в главный товар рынка, одновременно усиливая проблему доступности и качества жилья.

Старые дома стали основой греческих продаж

Греческий рынок недвижимости в 2025 году показал структурный перекос: покупатели всё чаще приобретают не новое жильё, а квартиры и дома, построенные более двух десятилетий назад. Это отражает не только предпочтения покупателей, но и ограниченное предложение современных объектов.

Greek Reporter сообщает, что более семи из десяти сделок с недвижимостью в стране пришлись на жилые объекты. Среди них 75,6% составили дома и квартиры старше 20 лет. Новостройки возрастом до пяти лет заняли лишь 12,3% продаж, жильё возрастом 16–20 лет — 9,8%, объекты 11–15 лет — 2%, а недвижимость 6–10 лет — всего 0,3%.

Такая структура показывает, что рынок не получает достаточного объёма нового жилья. Покупатели вынуждены выбирать старый фонд даже тогда, когда спрос на современные энергоэффективные квартиры остаётся высоким. В результате старое жильё перестало быть только бюджетным сегментом и стало центральным элементом сделок.

Аттика показывает самый острый дефицит новостроек

Ситуация особенно заметна в Аттике, то есть в регионе Больших Афин. Здесь жилые объекты составили 85,3% сделок, коммерческая недвижимость и земельные участки заняли по 7,2%, а сельскохозяйственные земли — только 0,3%.

В столичном регионе старый фонд доминирует ещё сильнее, чем по стране в целом. Дома и квартиры старше 20 лет обеспечили 86,2% продаж жилья в Аттике. Новостройки возрастом до пяти лет составили только 3,3% сделок. Это означает, что на самом ликвидном и населённом рынке Греции покупатели почти не имеют доступа к современному жилью.

Аттика остаётся главным центром спроса из-за концентрации рабочих мест, университетов, бизнеса, туристической инфраструктуры и государственных учреждений. Но именно здесь нехватка нового предложения сильнее всего давит на цены, аренду и качество выбора для семей.

Салоники повторяют столичный сценарий

В Салониках структура продаж также показывает зависимость от старого жилого фонда. Жилая недвижимость составила 87,4% сделок, а дома и квартиры старше 20 лет — около 87% проданных объектов. Новостройки заняли лишь около 2% рынка.

Для второго крупнейшего города Греции это важный сигнал. Салоники привлекают студентов, молодых специалистов, инвесторов и покупателей из Балканского региона. Но нехватка новых объектов ограничивает способность города обновлять жилую среду и удерживать доступность жилья.

Старые квартиры часто требуют ремонта, энергообновления, замены инженерных систем и проверки документов. Поэтому реальная цена покупки для семьи или инвестора может быть выше цены сделки: к ней добавляются расходы на ремонт, утепление, отопление, электрику, лифты и техническое соответствие.

Новостройки остаются редким и дорогим товаром

Там, где новое жильё доступно, оно быстро привлекает спрос. Новые квартиры обычно имеют лучшую энергоэффективность, более современные планировки, парковки, лифты, инженерные системы и меньшие расходы на содержание.

Энергоэффективность — это способность здания потреблять меньше энергии для отопления, охлаждения, освещения и горячей воды. Для Греции это становится всё более важным фактором, потому что старый фонд часто плохо утеплён и требует высоких расходов на кондиционирование летом и отопление зимой.

Новые объекты особенно востребованы среди покупателей среднего и высокого дохода, иностранных инвесторов и тех, кто ищет жильё без крупных ремонтных расходов. Но ограниченное строительство делает такие объекты дорогими, а их доля в сделках остаётся низкой.

Кризис строительства оставил рынок без обновления

Греческий жилой фонд стареет не только из-за естественного хода времени. После долгового кризиса инвестиции в строительство резко сократились, девелоперы заморозили проекты, банки ужесточили кредитование, а домохозяйства отложили покупку жилья.

Долговой кризис — это период, когда государство, банки и частный сектор столкнулись с тяжёлой долговой нагрузкой, сокращением кредитования, падением доходов и жёсткой бюджетной экономией. В Греции этот период надолго остановил обновление жилищного фонда.

Пока спрос постепенно восстанавливался, новое предложение не успело за ним. Строительные компании сталкиваются с дорогими материалами, высокой стоимостью земли, бюрократией, нехваткой рабочих и долгими разрешительными процедурами. Поэтому рынок заполняется тем, что уже есть: квартирами 1970-х, 1980-х, 1990-х и начала 2000-х годов.

Цены растут даже на старые квартиры

Дефицит предложения меняет ценовую логику. В обычных условиях старое жильё должно стоить заметно дешевле нового, особенно если требует ремонта. Но в Греции ограниченное количество доступных объектов поддерживает спрос даже на устаревший фонд.

Банк Греции регулярно публикует индексы цен на жилую недвижимость, которые используются для оценки динамики рынка. Эти данные показывают, что восстановление цен после кризиса стало устойчивым процессом, особенно в городах и туристических регионах.

Покупатели конкурируют не только за новые квартиры, но и за старые объекты в хороших локациях. В центре Афин, в районах у метро, рядом с университетами, больницами, офисами и туристическими зонами старый дом может оставаться привлекательным активом, если его можно отремонтировать и сдавать в аренду.

Ремонт становится частью инвестиционной модели

На фоне дефицита новостроек покупка старого жилья всё чаще рассматривается как стратегия. Инвестор приобретает квартиру старше 20 лет, делает ремонт, улучшает энергоэффективность, обновляет инженерные системы и выводит объект на рынок аренды или перепродажи.

Реновация — это комплексное обновление недвижимости, которое может включать ремонт стен, полов, окон, электрики, сантехники, отопления, охлаждения и общего состояния здания. В греческих городах реновация становится способом вернуть в оборот жильё, которое иначе оставалось бы устаревшим или пустующим.

Но такая стратегия требует капитала и времени. Не каждый собственник может оплатить ремонт до продажи. Не каждый покупатель готов к техническим рискам. А если объект имеет юридические или градостроительные нарушения, процесс может затянуться ещё сильнее.

Пустующие квартиры не решают проблему автоматически

Один из парадоксов греческого рынка состоит в том, что в стране есть значительный объём старого и пустующего жилья, но оно не всегда доступно для покупки или долгосрочной аренды. Часть квартир требует ремонта, часть связана с наследственными спорами, часть используется для краткосрочной аренды, а часть остаётся закрытой из-за налоговых, юридических или семейных причин.

Международный валютный фонд в анализе греческой экономики указывал, что пустующее жильё и искажения рынка усиливают проблему доступности. Это означает, что дефицит является не только физическим, но и функциональным: дома существуют, но не работают как доступное предложение для жителей.

Для Афин это особенно важно. В центре города можно найти старые здания и квартиры, но значительная их часть требует вложений, юридической очистки или изменения модели использования. Пока это не происходит, давление на цены сохраняется.

Иностранный спрос усиливает конкуренцию за старый фонд

Спрос на греческую недвижимость поддерживают не только местные покупатели. Иностранные инвесторы, возвращающиеся греки, покупатели для отдыха, участники программ резидентства и инвесторы в аренду также конкурируют за качественные объекты.

Для иностранного покупателя старая квартира в Афинах или Салониках может выглядеть привлекательной, если цена ниже, чем в Испании, Италии или Португалии, а доходность от аренды остаётся высокой. Но такой спрос усиливает конкуренцию с местными семьями, особенно в центральных районах.

Если старый объект после покупки переводится в краткосрочную аренду, он не решает проблему постоянного жилья. Для рынка это означает, что даже сделки с жилыми объектами не всегда увеличивают доступность жилья для жителей.

Энергообновление становится социальным вопросом

Старый жилой фонд создаёт не только рыночную, но и социальную проблему. Плохая энергоэффективность означает более высокие счета за электричество, отопление и охлаждение. Для семей с низким и средним доходом это увеличивает общую стоимость проживания.

В старых многоквартирных домах часто сложно провести комплексное обновление, потому что требуется согласие нескольких собственников. Один владелец может хотеть утеплить фасад, заменить лифт или модернизировать систему отопления, но другие жильцы могут не иметь денег или мотивации.

Поэтому обновление старого фонда требует не только частных инвестиций, но и государственных программ. Без субсидий, дешёвого кредита и упрощённых процедур значительная часть старых домов останется технически устаревшей.

Земельные сделки указывают на поиск нового предложения

В Аттике вырос интерес к земельным участкам и сельскохозяйственной земле. Это может говорить о том, что покупатели и девелоперы ищут возможности для будущего строительства на фоне дефицита готового нового жилья.

Но земельная сделка не превращается в жильё быстро. Нужно пройти планирование, разрешения, подключение инфраструктуры, финансирование, строительство и продажу. В условиях сложной бюрократии этот путь может занимать годы.

Поэтому рост интереса к земле важен как долгосрочный сигнал, но он не решает текущий дефицит. В ближайшей перспективе рынок всё равно будет зависеть от старого фонда и скорости его обновления.

Что это значит для покупателей

Для покупателей главный вывод состоит в том, что возраст объекта становится ключевым фактором риска. Старое жильё может быть выгоднее по цене, но требует глубокой технической проверки. Нужно оценивать состояние здания, лифта, крыши, электропроводки, отопления, окон, фасада и документов.

Покупатель должен считать не только цену квартиры, но и полную стоимость владения. В неё входят ремонт, налоги, коммунальные платежи, энергорасходы, возможные работы в общем доме и юридическое оформление. Без такой оценки старая квартира может оказаться дороже, чем кажется на этапе сделки.

Для инвестора особенно важна способность быстро привести объект в состояние, пригодное для аренды. Если ремонт затянется, доходность снизится. Если выяснятся технические или юридические проблемы, финансовая модель может ухудшиться.

Что это значит для государства

Для греческих властей старение рынка означает необходимость двух параллельных действий. Первое — ускорить новое строительство там, где это возможно без разрушения городской среды. Второе — вернуть в оборот старые и пустующие квартиры через ремонт, энергообновление и упрощение процедур.

Просто строить больше недостаточно. В Афинах и Салониках земля ограничена, инфраструктура перегружена, а новые проекты часто дороги для среднего покупателя. Поэтому ключевой резерв находится в существующем фонде.

Если государство сможет сделать ремонт старого жилья финансово доступным, юридически понятным и технически быстрым, рынок получит новый объём предложения. Если нет, старые квартиры продолжат дорожать, не становясь лучше по качеству.

как сообщают эксперты International Investment, структура греческих сделок показывает, что рынок жилья столкнулся не с временной нехваткой новостроек, а с глубоким разрывом между спросом и обновлением жилого фонда. Старые квартиры стали главным товаром не потому, что они идеально подходят покупателям, а потому что другого предложения мало. Для инвесторов это создаёт возможности в реновации, но для жителей — риск дальнейшего роста цен, если старый фонд не будет быстро и массово возвращаться в качественный оборот.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ по старому жилью и дефициту новостроек в Греции

Почему в Греции покупают так много старого жилья?

Покупатели обращаются к старому жилью из-за нехватки новостроек. После долгового кризиса строительство долго оставалось слабым, а спрос восстановился быстрее, чем предложение новых объектов.

Какая доля проданных домов в Греции старше 20 лет?

В 2025 году 75,6% проданных жилых объектов в Греции были старше 20 лет. В Аттике эта доля достигла 86,2%, а в Салониках — около 87%.

Почему новостройки занимают маленькую долю рынка?

Новостроек мало из-за высоких строительных расходов, дорогой земли, бюрократии, долгих разрешительных процедур и последствий многолетнего падения инвестиций в строительство.

Выгодно ли покупать старую квартиру в Греции?

Старая квартира может быть выгодной, если находится в хорошей локации и имеет потенциал для ремонта или аренды. Но покупателю нужно учитывать расходы на реновацию, энергообновление, юридическую проверку и содержание дома.

Как старый жилой фонд влияет на цены?

Когда нового жилья мало, спрос переходит на старые квартиры, и они тоже дорожают. Это снижает доступность жилья и увеличивает расходы покупателей на ремонт после сделки.