שוק הנדל״ן של הונג קונג מתאושש, אך קצב הצמיחה מאט

שוק הנדל״ן של הונג קונג יצא מהשלב העמוק ביותר של התיקון לאחר צניחת מחירים של כמעט 30% משיא שנת 2021. מחירי הדיור עלו בהשוואה לשפל של שנת 2025, דמי השכירות הגיעו לשיא היסטורי, והיקף ההשקעות בנכסים מסחריים ברבעון השני של 2026 יותר מהוכפל. עם זאת, חודש יולי הציג סימנים ראשונים של התקררות: מדד המחירים הרשמי ירד ב-0.46%, מספר עסקאות הדיור שנרשמו הצטמצם ב-41.7% בתוך חודש, וכמות הבקשות החדשות למשכנתא ירדה ב-24%.

ב-J.P. Morgan Private Bank מעריכים כי השוק עבר את נקודת השפל של המחזור, אך צופים האטה בהתאוששות לאחר מחצית ראשונה חזקה. מדד השוק המשני Centa-City, שבו משתמש הבנק, עלה ב-18% מנקודת השפל של מרץ 2025. שיעורי המשכנתאות ירדו לכ-3.25%–3.5% לאחר שהגיעו ליותר מ-5% בשיא, בעוד שתשואת השכירות הגולמית עלתה לכ-3.5%. בין הגורמים להתאוששות מונה הבנק את הוזלת האשראי, עליות השערים בבורסה וחזרתם של חלק מהרוכשים מסין היבשתית. במקביל, מניות חברות הבנייה והיזמים בהונג קונג עלו בכ-15% מתחילת השנה עד למועד הכנת הסקירה, ולכן הבנק רואה את תמחורן כפחות אטרקטיבי מבעבר.

מחירי הדיור קטעו רצף של 13 חודשי עליות

נתונים רשמיים עדכניים מצביעים על כך שקצב ההתאוששות המהיר כבר החל להיחלש. מדד מחירי הדיור הפרטי של רשות הדירוג וההערכה ירד ביולי ל-321.5 נקודות — ירידה של 0.46% לעומת יוני.

בכך נקטע רצף של 13 חודשי עליות רצופים. למרות התיקון ביולי, המחירים נותרו גבוהים ב-11.6% מרמתם לפני שנה, והוסיפו 7.3% בשבעת החודשים הראשונים של 2026. במקביל, דמי השכירות המשיכו להתייקר: מדד השכירות עלה בעוד 0.77% לשיא של 207.4 נקודות. מתחילת השנה עלו דמי השכירות בכ-3.4%. נתונים אלה פורסמו על ידי RTHK בהתבסס על סטטיסטיקה רשמית של הרשות.

האינדיקטורים האחרונים מחייבים זהירות בהשוואת הערכות שונות לגבי ההתאוששות. העלייה של 18% שצוינה על ידי J.P. Morgan מתייחסת למדד Centa-City של שוק היד שנייה. המדד הממשלתי מתבסס על מתודולוגיה שונה ומכסה את השוק באופן אחר, ולכן נתונים אלה אינם ניתנים להחלפה ישירה.

המדד הרשמי עדיין נמוך באופן משמעותי משיאו ההיסטורי. בספטמבר 2021 הוא הגיע ל-398.1 נקודות, ורמתו ביולי (321.5 נקודות) נמוכה בכ-19.2% מהשיא. לפני תחילת ההתאוששות איבד השוק יותר מ-28% מערכו המרבי.

מכירות הדיור צנחו בחדות ביולי

ההאטה ניכרת לא רק במדדי המחירים. ביולי רשם מרשם המקרקעין של הונג קונג 4,462 חוזי מכר של נכסי מגורים — ירידה של 41.7% בהשוואה ליוני ו-22.6% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

השווי הכולל של עסקאות המגורים שנרשמו הסתכם ב-HK$41.9 מיליארד. בחישוב חודשי מדובר בירידה של 44.6%, ובחישוב שנתי — ירידה של 9.6%.

בהתחשב בכל סוגי הנדל״ן, נרשמו ביולי 6,715 עסקאות בשווי כולל של HK$51.7 מיליארד. מספר העסקאות ירד ב-28.8% לעומת יוני, על פי נתוני מרשם המקרקעין.

את הירידה החודשית החדה יש לבחון בהקשר של מחצית ראשונה חזקה במיוחד ותנודתיות בהיקפי המכירות של דירות מקבלן בין חודשים בודדים. אין מדובר בהכרח בחזרה למיתון, אך הנתון ממחיש כי פעילות הרוכשים חדלה לצמוח בקצב שנרשם באביב.

כמות הבקשות למשכנתא ירדה ברבע

נתוני האשראי מאשרים את התקררות הביקוש החדש.

ביולי צנח מספר הבקשות למשכנתא ב-24% לעומת יוני — ל-9,212 בקשות. הסכום הכולל של משכנתאות שאושרו ירד ב-11.4% ל-HK$44.8 מיליארד.

היקף ההלוואות לרכישת דירה מקבלן ירד ב-14.1% ל-HK$13.3 מיליארד, וברכישת דירות יד שנייה — ב-16.4% ל-HK$24.2 מיליארד. לעומת זאת, היקף המיחזור עלה ב-18.4% ל-HK$7.3 מיליארד.

המשכנתאות שחולקו בפועל ביולי עלו ב-6% ל-HK$29.4 מיליארד. הפער בין הירידה בבקשות החדשות לעלייה בביצועים מוסבר בפערי זמן: חלק מההלוואות שנמסרו ביולי אושרו במסגרת עסקאות מחודשים קודמים.

נתח המשכנתאות החדשות הצמודות לריבית הבין-בנקאית HIBOR — הריבית שבה בנקים בהונג קונג מלווים זה לזה — ירד מ-70% ל-61%. שיעור החובות בפיגור נותר נמוך ביותר — 0.11% מתיק המשכנתאות.

שיא בדמי השכירות תומך בתשואת ההשקעות

שוק השכירות מפגין כיום יציבות רבה יותר משוק המכירות. המדד הרשמי שלו שובר שיאים היסטוריים, וגידול במספר המומחים הזרים המגיעים לעיר תומך בביקוש למגורים איכותיים באזורי העסקים.

עם זאת, חשוב לדייק בהגדרת היקפי הרילוקיישן. הנתונים שפורסמו באוגוסט אינם מציגים עלייה של 20% בסך כל הזרים שעברו להונג קונג, אלא מתייחסים למעברים שטופלו על ידי חברת Dwellworks Hong Kong, אשר מספרם עלה ב-20% במחצית הראשונה של 2026 לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

העברת העובדים מתבצעת בעיקר על ידי חברות מהמגזר הפיננסי. הביקוש מתרחב בהדרגה מעבר לאזורי המגורים המסורתיים של זרים לכיוון קאי טאק וצונג קוואן או.

חברת JLL צופה כי דמי השכירות בדירות יוקרה יעלו בכ-5% בסיכום שנת 2026. חברת הייעוץ קושרת זאת להתאוששות בגיוסי כוח אדם בשירותים פיננסיים, התרחבות תחום ניהול העושר הפרטי והיצע מוגבל של דירות איכותיות להשכרה.

עבור משקיעים, הפער בין מחירי הנכסים לדמי השכירות משפר בהדרגה את נתוני התשואה. כאשר מחירי הדירות עולים לאט יותר מקצב עליית השכירות, התשואה הגולמית של הנכס עולה גם ללא ירידה נוספת בריבית המשכנתא.

מצב זה שונה מהותית מתקופת שיא המחירים, שבה ערך הנדל״ן הגבוה במיוחד גרם לתשואות שכירות נמוכות בהונג קונג בהשוואה למרכזים עולמיים רבים אחרים.

מלאי הדירות הלא מכורות מקבלן הצטמצם

אחד החסמים המרכזיים להתאוששות לאחר שנת 2021 היה מלאי גדול של יחידות דיור שלא נמכרו.

המצב השתפר משמעותית. בקצב המכירות הנוכחי, משך הזמן המשוער למימוש ההיצע הלא מכור ירד מ-101.6 חודשים בדצמבר 2023 ל-44.3 חודשים במרץ 2026. לשם השוואה, הממוצע בתקופת השוק הפעיל בשנים 2015–2021 עמד על 51.3 חודשים.

לאור זאת, ב-JLL כבר לא רואים בעודף ההיצע מכשול עיקרי להשקת פרויקטים חדשים. החברה העריכה כי מחירי הדיור העממי יעלו בכ-5%–10% במהלך 2026 כולה, אך ציינה כי חלק ניכר מהצמיחה הפוטנציאלית כבר התממש במחצית הראשונה של השנה.

בין גורמי הסיכון מנו האנליסטים את האינפלציה, שינויי הריבית, תנודות בשוק המניות והידוק אפשרי של הפיקוח על הוצאת הון מסין היבשתית.

הנתונים האחרונים מחזקים סייג זה: עליית המדד הרשמי ב-7.3% בינואר–יולי כבר נמצאת בתוך טווח התחזית השנתית.

עסקאות בנדל״ן מסחרי זינקו ב-129%

ההתאוששות אינה מוגבלת לתחום המגורים בלבד.

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי ברבעון השני הגיע ל-3.1 מיליארד דולר — זינוק של 129% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. במחצית הראשונה הסתכמו ההשקעות ב-4.7 מיליארד דולר — עלייה של 90% בחישוב שנתי.

התרומה העיקרית נבעה מנכסי משרדים ומסחר. חלק מעסקאות המשרדים בוצעו בנכסים שנמצאו בכינוס נכסים בעקבות קשיי הבעלים הקודמים. הדבר ממחיש היבט נוסף של ההתאוששות: משקיעים חוזרים לשוק בין היתר משום שהירידה הממושכת במחירים יצרה הזדמנות לרכוש נכסים במחירים נמוכים משמעותית מרמות העבר.

ב-JLL מזהירים מפני אפקט הבסיס הנמוך: הגידול התלת-ספרתי בהיקף ההשקעות מגיע לאחר תקופה חלשה מאוד, ואינו מעיד כשלעצמו על חזרת שווי הנדל״ן המסחרי לשיאים הקודמים.

שוק המשרדים החל להראות שיפור

מגזר המשרדים נותר המאתגר ביותר מבין הסגמנטים הגדולים. ב-J.P. Morgan מציינים כי שוויים של נכסים מסוימים צנח ביותר מ-50% מרמות השיא, בעוד שהיצע נרחב של שטחים חדשים ושינויים בדפוסי העבודה של חברות ממשיכים להפעיל לחץ על השוק.

עם זאת, נתוני השכירות האחרונים מציגים תמונה חיובית יותר.

על פי נתוני JLL, שיעור המשרדים הפנויים ברמה Class A ברחבי העיר ירד בסוף יולי ל-12.8% לעומת 13.1% בחודש הקודם — הרמה הנמוכה ביותר מזה 31 חודשים.

באזור העסקים המרכזי (CBD) ירד שיעור השטחים הפנויים מ-8.8% ל-8%, בעוד שבמזרח קאולון הוא נותר גבוה בהרבה ועמד על 19.8%.

הקליטה נטו של שטחי משרדים (שטחים חדשים שהושכרו בניכוי שטחים שהתפנו) עמדה על 313 אלף רגל רבוע בחודש אחד. דמי השכירות הממוצעים למשרדי Class A עלו ב-0.8%, ובאזור המרכזי נרשמה עלייה של 1.5%.

הביקוש העיקרי הגיע מבנקים, קרנות השקעה וחברות שירותים מקצועיים.

אין להשוות ישירות בין נתוני חברות שונות לגבי שטחי משרדים פנויים בשל הבדלים בהגדרת סיווג המבנים ובמדידת ההיצע, ולכן את הירידה ל-12.8% יש להעריך ביחס לנתוני JLL עצמה.

המכירות הקמעונאיות ממשיכות לצמוח

הנדל״ן המסחרי נהנה מתמיכה מצד שוק הצריכה ותנועת התיירות, אף שקצב הצמיחה במכירות התמתן במהלך הקיץ.

היקף המכירות הקמעונאיות ביולי הסתכם ב-HK$31 מיליארד — עלייה של 4.5% לעומת השנה הקודמת. בתקופה שבין ינואר ליולי צמחו המכירות ב-8.9%.

מגזר התכשיטים, השעונים ומתנות היוקרה עלה ב-19.7% בחישוב שנתי. מכירות התרופות והקוסמטיקה גדלו ב-7.3%, ומוצרי אלקטרוניקה ומוצרים בני-קיימא רשמו עלייה של 11.5%.

המכירות המקוונות עלו ב-9.5% והסתכמו ב-HK$2.8 מיליארד, שהם כ-9.1% מכלל המסחר הקמעונאי.

עם זאת, לאחר ניכוי עונתיות, שווי המכירות הקמעונאיות בשלושת החודשים שהסתיימו ביולי ירד ב-1.7% בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו להם. הנתונים הרשמיים מציגים אפוא צמיחה שנתית יציבה לצד התמתנות קלה במגמה לטווח הקצר.

עבור בעלי נכסים מסחריים מדובר בשיפור בסביבה העסקית יותר מאשר בהבטחה לעלייה מהירה בדמי השכירות, שכן מצבו של כל נכס תלוי במיקומו, בתנועת המבקרים ובתמהיל השוכרים.

הונג קונג עברה את השפל, אך הזינוק המהיר מתמתן

נתוני שנת 2026 מוכיחים כי מצב השוק טוב משמעותית מתקופת השפל העמוקה של התיקון. מחירי הדיור עלו באופן ניכר מנקודת המינימום, מלאי הדירות הלא מכורות הצטמצם, דמי השכירות שוברים שיאים, ההשקעות בנדל״ן מסחרי צמחו, ובאזור המשרדים היוקרתי ביותר נרשמת התאוששות בביקוש.

עם זאת, חודש יולי המחיש מדוע מוקדם להגדיר את המצב הנוכחי כגאות חדשה. המחירים ירדו לראשונה לאחר רצף עליות ממושך, מספר עסקאות הדיור שנרשמו ירד ביותר מ-40% בחודש, והבקשות למשכנתאות הצטמצמו ב-24%.

השוק נותר הטרוגני ביותר. תחום השכירות למגורים נראה יציב בהרבה מנכסי משרדים מחוץ למרכז העיר. השוק הראשוני והשוק המשני מגיבים לביקוש בצורה שונה, והפעילות הגבוהה של משקיעים בנדל״ן מסחרי נובעת בחלקה מרכישת נכסים לאחר ירידות ערך חדות.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנתונים מראים באופן ברור כי שוק הנדל״ן של הונג קונג חלף על פני נקודת השפל של המחזור, אך אין פירוש הדבר חזרה מיידית לצמיחה מהירה וממושכת. חלק ניכר מההתאוששות הראשונית של המחירים כבר מוצה, והירידה בעסקאות ובבקשות למשכנתא ביולי משקפת את רגישות הרוכשים לתמחור הנכסים ולתנאי המימון. הסגמנט היציב ביותר כעת הוא שוק השכירות למגורים, שבו שיעורי שיא נתמכים בהיצע מוגבל ובביקוש מצד אנשי מקצוע. עבור משקיעים, נקודת הכניסה, התשואה בפועל והמיקום הספציפי ממשיכים להיות קריטיים: התייחסות כוללת לרכישת ״נדל״ן בהונג קונג״ מפשטת יתר על המידה שוק שבו מגורים, משרדים ומסחר מצויים בשלבי התאוששות שונים לחלוטין.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment