ჩინეთი უძრავი ქონების $148 მილიარდიან მიწის რისკს ამცირებს

$148 მლრდ-ის ოდენობის შეფასება ეკუთვნის არა ჩინეთის ხელისუფლებას, არამედ ბაზრის მონაწილეებს. როგორც Bloomberg იტყობინება, Cushman & Wakefield-ის შეფასებისა და საკონსულტაციო მომსახურების ხელმძღვანელი დიდ ჩინეთში ენდრიუ ჩანი 1 ტრილიონ იუანზე მეტად აფასებს არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულებას, რომელსაც მიწით სარგებლობის უფლების 20 წელი ან ნაკლები დარჩა. ამ კატეგორიაში შედის საოფისე შენობები, სავაჭრო ცენტრები და საწყობები. ვადის შემცირებამ უკვე გაართულა Parkview Group-ისა და New World Development-ის ცალკეული აქტივების გაყიდვა. ზოგიერთ უმსხვილეს ქალაქში საოფისე უძრავი ქონების ღირებულება პიკური მაჩვენებლებიდან 40%-ზე მეტით დაეცა, მაშინ როდესაც ჩინელი დეველოპერების დეფოლტების ჯამური მოცულობა, სააგენტოს მონაცემებით, დაახლოებით $130 მლრდ-ს შეადგენს.

ეს ფუნდამენტური განსხვავებაა: $148 მლრდ-ს პირდაპირი მნიშვნელობით „სავალე ბომბი“ არ შეიძლება ეწოდოს. საუბარია იმ აქტივების ღირებულებაზე, რომლებისთვისაც მიწის შემდგომი გამოყენების გაურკვევლობა ლიკვიდურობას ამცირებს და შესაძლოა გაზარდოს ინვესტორების მიერ მოთხოვნილი დისკონტი.

პრობლემა უძრავ ქონებაზე გავლენას უფლების დასრულების ფორმალურ თარიღამდე დიდი ხნით ადრე იწყებს. ინსტიტუციური მყიდველი საიჯარო შემოსავლებსა და შენობის ნარჩენ ღირებულებას ათწლეულების პერსპექტივით ანგარიშობს, ხოლო ბანკი აფასებს, რა ეღირება გირაო კრედიტის ვადის ბოლოს.

ჩინეთში შენობა და მიწა იურიდიულად გამიჯნულია

ქალაქის მიწა ჩინეთში სახელმწიფო საკუთრებაშია, ინვესტორს კი მისი გამოყენების ვადიანი უფლება ენიჭება. სახელმწიფო საქალაქო მიწით სარგებლობის უფლების მინიჭებისა და გადაცემის მოქმედი დებულება ადგენს მაქსიმალურ ვადას: 70 წელი საცხოვრებელი მიწისთვის, 50 წელი სამრეწველო, ასევე საგანმანათლებლო, სამეცნიერო, კულტურულ, სამედიცინო და სპორტულ მიწებზე, 40 წელი კომერციული, ტურისტული და გასართობი მიზნებისთვის და 50 წელი კომპლექსური ან სხვაგვარი გამოყენებისთვის. უფლების შემდეგ მფლობელზე გადაცემისას გადადის თავდაპირველი ხელშეკრულების დარჩენილი ვადა და არა ახალი სრული პერიოდი.

აქ საჭიროა მნიშვნელოვანი შესწორება სტატიის წინა ვერსიასთან დაკავშირებით. ეროვნულ ნორმატიულ აქტში „საოფისე მიწა“ არ არის გამოყოფილი ცალკე პუნქტად უნივერსალური 50-წლიანი ვადით. საოფისე პროექტის კონკრეტული ვადა დამოკიდებულია მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ დანიშნულებასა და მისი გადაცემის პირობებზე. ამიტომ მტკიცება, რომ ჩინეთში ყველა საოფისე შენობას ავტომატურად აქვს 50-წლიანი უფლება, არაკორექტულია.

სავაჭრო ცენტრისთვის, რომელიც განთავსებულია 40 წლით გამოყოფილ მიწაზე, 20 წლის ნაშთი ნამდვილად ნიშნავს თავდაპირველი მაქსიმალური ვადის ნახევრის გასვლას. სხვა კატეგორიებისთვის ამ ზღვარს განსხვავებული თანაფარდობა აქვს, ამიტომ მისი განხილვა უფრო მართებულია როგორც ინვესტორთა საბაზრო ორიენტირი, და არა ერთიანი იურიდიული მიჯნა.

საცხოვრებელმა მიწამ უფრო მკაფიო დაცვა მიიღო

საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის ჩინეთის კანონმდებლობა უფრო განსაზღვრულ ნორმას შეიცავს. სამოქალაქო კოდექსის 359-ე მუხლი ადგენს საცხოვრებელი განაშენიანების ქვეშ არსებული მიწით სარგებლობის უფლების ავტომატურ გაგრძელებას ვადის ამოწურვის შემდეგ. ასეთი გაგრძელებისთვის გადასახდელების საკითხი კანონმდებლობით ცალკე რეგულირდება.

არასაცხოვრებელი მიწისთვის ფორმულირება განსხვავებულია: შემდგომი გაგრძელება ხორციელდება კანონის შესაბამისად, ხოლო ნაკვეთზე განთავსებული შენობების ბედი მკაფიო შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში განისაზღვრება კანონებითა და ადმინისტრაციული ნორმატიული აქტებით.

სწორედ ამ განსხვავებამ შექმნა ათწლეულების განმავლობაში დამატებითი რისკი კომერციული ობიექტებისთვის.

ჩინეთის მრავალი თანამედროვე ოფისი და სავაჭრო ცენტრი გაჩნდა 1990-იანი წლების დასაწყისში ქალაქის მიწის თანამედროვე ბაზრის ჩამოყალიბების შემდეგ. ამ ობიექტების დაძველებასთან ერთად პოტენციური გაგრძელება თეორიული იურიდიული პრობლემიდან საინვესტიციო ღირებულების განმსაზღვრელ ფაქტორად იქცევა.

გუანჯოუმ უკვე დაადგინა გაგრძელების დეტალური წესები

ყველაზე კონკრეტული სისტემა 2026 წელს გუანჯოუმ შექმნა. ქალაქის პროგრამა ითვალისწინებს სტანდარტულ გაგრძელებას, ვადაზე ადრე მიმართვასა და გარდამავალ პროცედურას უკვე ამოწურული ან ვადის დასასრულთან ახლოს მყოფი უფლებებისთვის.

ჩვეულებრივი განაცხადის შეტანა შესაძლებელია ვადის ამოწურვამდე ერთი წლის განმავლობაში. ვადაზე ადრე მიმართვა დასაშვებია მას შემდეგ, რაც გავიდა თავდაპირველი პერიოდის ნახევარზე მეტი და ვადის გასვლამდე რჩება ერთ წელზე მეტი. ობიექტებისთვის, რომელთა ვადაც უკვე ამოიწურა ან სისტემის ამოქმედებიდან მალევე იწურებოდა, გათვალისწინებულია ორწლიანი გარდამავალი პერიოდი.

გაგრძელება არ არის უპირობო. მოწმდება სივრცით დაგეგმარებასთან შესაბამისობა, ობიექტის გამოყენება, ხელშეკრულების შესრულება, მიწის გადაუხდელი გადასახდელების, უკანონო მშენებლობისა და სხვა დარღვევების არსებობა.

კომერციული და სერვისული პროექტებისთვის, რომლებიც ასრულებენ საინვესტიციო ეფექტიანობის დადგენილ მოთხოვნებს, გადასახადი გამოითვლება 70%-იანი კოეფიციენტის გამოყენებით მიწის შესაბამის ნორმატიულ ღირებულებაზე, გაგრძელების ვადისა და ფართობის კორექტირებით. ერთი გაგრძელება ასეთი ობიექტებისთვის შეიძლება 20 წლამდე შეადგენდეს. იმ პროექტებისთვის, რომლებიც ნორმატივებს ვერ ასრულებენ, შეღავათიანი კოეფიციენტი არ გამოიყენება, ხოლო ერთი გაგრძელების მაქსიმალური ვადა ათი წლით შემოიფარგლება. ქალაქმა ასევე დააწესა ცალკე წესები სამრეწველო მიწისა და მიწისქვეშა ფართებისთვის.

ეს არსებითად ცვლის ობიექტის ფინანსურ მოდელს: სრულიად უცნობი სამომავლო ვალდებულების ნაცვლად, ინვესტორი იღებს ფორმულას, რომლის გათვალისწინებაც შესაძლებელია შესყიდვის ფასში.

გუანჯოუ იძლევა ვადის ამოწურვამდე მიმართვის უფლებას

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ვადაზე ადრე გაგრძელების მექანიზმის გაჩენა.

მსხვილი სავაჭრო ცენტრის მფლობელისთვის გადაწყვეტილების წინასწარ მიღების შესაძლებლობა ნიშნავს იმას, რომ მას შეუძლია დაგეგმოს რეკონსტრუქცია, მოიზიდოს გრძელვადიანი კრედიტი ან გაყიდოს უძრავი ქონება არა მიწის უფლების დასრულებამდე რამდენიმე თვით ადრე, არამედ გაცილებით ადრე.

თუმცა ქალაქის ხელისუფლება ინარჩუნებს კონტროლს. ვადაზე ადრე მიმართვისას მხედველობაში მიიღება საინვესტიციო გეგმები, მიწის გამოყენების ეფექტიანობა და დარგობრივ პოლიტიკასთან შესაბამისობა.

ობიექტებისთვის, რომლებიც საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის უნდა იქნეს ჩამორთმეული, არ შეესაბამება ტერიტორიულ გეგმას ან გააჩნია სერიოზული დარღვევები, გაგრძელებაზე შეიძლება უარი ითქვას.

ამრიგად, ახალი სისტემა ვადიან სარგებლობის უფლებას უვადო საკუთრებად არ აქცევს.

შანხაი საკუთარ მოდელს აყალიბებს

სტატიის წინა ვერსია ზედმეტად კატეგორიული იყო შანხაის მექანიზმის აღწერისას. ქალაქში გამოქვეყნებული მიწის საბაზისო ფასები თავისთავად არ წარმოადგენს უფლებების გაგრძელების ფორმულას, ამიტომ მათი პირდაპირ დაკავშირება მომავალი გაგრძელების კონკრეტულ ღირებულებასთან დამატებითი ნორმატიული საფუძვლის გარეშე არასწორია.

შანხაის მიერ ოფიციალურად გამოქვეყნებული მიწის მართვის გეგმა მეთხუთმეტე ხუთწლედისთვის პირდაპირ ითვალისწინებს სამრეწველო და კომერციული პროექტებისთვის მიწით სარგებლობის უფლებების გაგრძელების სისტემის შექმნასა და შესაბამისი ნორმატიული დოკუმენტების გამოცემას. ხელისუფლება ცალკე აპირებს ვადების მორგებას უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების პროექტების საჭიროებებზე, გაგრძელების ხარჯების შემცირებასა და მოკლე ნარჩენი ვადის მქონე კომერციული ობიექტების ასეთ ფონდებში ჩართვის მხარდაჭერას. გეგმა ასევე ისახავს მიზნად უკვე ათვისებული მიწის წილის გაზრდას საერთო მიწოდებაში დაახლოებით 70%-მდე 2030 წლისთვის.

ეს ადასტურებს პოლიტიკის მიმართულებას, მაგრამ არ ნიშნავს, რომ შანხაის ყველა ობიექტმა უკვე მიიღო ერთნაირი პირობები.

ამიტომ ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია კონკრეტული მიწის ხელშეკრულებისა და გარიგების მომენტში მოქმედი საქალაქო წესების გადამოწმება, და არა ერთიანი განაკვეთის მისადაგება ქალაქის მთელ კომერციულ უძრავ ქონებაზე.

2030 წლისთვის პრობლემა გაცილებით მასშტაბური გახდება

CBRE ჯერ კიდევ 2021 წელს აფასებდა, რომ 2030 წლისთვის ჩინეთის 18 უდიდეს ქალაქში ერთიანი მესაკუთრის მქონე საოფისე და სავაჭრო უძრავი ქონების დაახლოებით 30 მლნ კვადრატულ მეტრს ექნება მიწით სარგებლობის დარჩენილი ვადა 20 წელზე ნაკლები.

კომპანია ხაზს უსვამდა, რომ გათვლაში შედის მხოლოდ ერთი მფლობელის მქონე ობიექტები. ამიტომ მოკლე ნარჩენი ვადის მქონე უძრავი ქონების რეალური მოცულობა პოტენციურად უფრო მაღალია.

კვლევამ ასევე აჩვენა მყარი კავშირი მიწის უფლების ხანგრძლივობასა და აქტივის ღირებულებას შორის: რაც უფრო მცირეა ნარჩენი პერიოდი, მით უფრო ძლიერია მისი გავლენა გარიგების ფასზე.

ეს ხსნის, თუ რატომ ხდება პრობლემა თვალსაჩინო ვადის ამოწურვამდე დიდი ხნით ადრე.

საინვესტიციო ფონდისთვის ობიექტი, რომელსაც პოტენციურ გაგრძელებამდე 15 წელი აქვს დარჩენილი, და ანალოგიური შენობა 35-წლიანი დარჩენილი უფლებით — ფინანსურად განსხვავებული აქტივებია მაშინაც კი, როდესაც იჯარა ერთნაირია.

Parkview Green პრობლემას პრაქტიკაში აჩვენებს

ვადის შემცირება უკვე ახდენს გავლენას კონკრეტულ მსხვილ გარიგებებზე.

Parkview Group ცდილობდა ეპოვა მყიდველი პეკინში სავაჭრო ობიექტისთვის, რომელიც Parkview Green-ის კომპლექსთან არის დაკავშირებული. ერთ-ერთი მიწის ნაკვეთისთვის ათ წელზე ნაკლები რჩებოდა. გაყიდვის სირთულის გამო მფლობელები ალტერნატიულ ვარიანტებს განიხილავდნენ, მათ შორის არა მთლიანი ობიექტის, არამედ წილის რეალიზაციას.

ანალოგიური პრობლემა შეექმნა New World Development-ს Shanghai K11 Art Mall-ის ზემოთ არსებული საოფისე კოშკის გაყიდვის მცდელობისას.

ორივე შემთხვევაში მიწის ფაქტორი მოქმედებს კომერციული ბაზრის საერთო ვარდნასთან ერთად. მყიდველი აფასებს არა მხოლოდ მიმდინარე იჯარასა და შენობის მდგომარეობას, არამედ უცნობ გადასახადსაც, რომელიც აუცილებელია თავდაპირველი პერიოდის დასრულების შემდეგ მიწის უფლების შესანარჩუნებლად.

თუ გაგრძელების მოსალოდნელი ღირებულება გაურკვეველია, ინვესტორს ეს რისკი დღევანდელ შეთავაზებულ ფასში გადააქვს.

CapitaLand არ უნდა ჩაითვალოს ყველა დაზარალებული ობიექტის მფლობელად

კიდევ ერთი დაზუსტება ეხება CapitaLand Investment-ს.

კორექტული ფორმულირება მდგომარეობს იმაში, რომ კომპანია მართავს ან ფლობს წილებს ჩინეთის უძრავი ქონების 2 მლნ კვადრატულ მეტრზე მეტ ფართობში, რომლის მიწის ნარჩენი ვადა 20 წელს არ აღემატება. ეს არ ნიშნავს, რომ CapitaLand ერთპიროვნულად ფლობს მთელ ამ ფონდს.

იმ ობიექტებს შორის, რომლებზეც შესაძლო გაგრძელება განიხილებოდა, სახელდება Raffles City Shanghai, სადაც მიწის ვადა 2045 წელს იწურება. ამასთან, კომპლექსის სავაჭრო ნაწილი უპირატესად Ping An-ის სადაზღვევო ქვედანაყოფს ეკუთვნის, ხოლო CapitaLand აქტივების სტრუქტურაში მმართველობით და საინვესტიციო როლს ასრულებს. Brookfield Asset Management-მაც განიხილა თავისი ობიექტების მიწის ვადების საკითხები ადგილობრივ ხელისუფლებასთან.

განსხვავება საკუთრებას, წილობრივ მონაწილეობასა და მართვას შორის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საერთაშორისო კომპანიების რეალური ფინანსური რისკის შეფასებისას.

მიწის პრობლემა ღრმა ვარდნის დროს წარმოიშვა

მარეგულირებელი რეფორმა შორს არის მზარდ ბაზარზე განხორციელებისგან.

2026 წლის იანვარ-ივნისის ოფიციალური მონაცემებით, ჩინეთში უძრავი ქონების განვითარებაში ინვესტიციები წლიური გაანგარიშებით 18%-ით შემცირდა და 3,8074 ტრილიონი იუანი შეადგინა.

ახალი მშენებლობების დაწყების ფართობი 23,4%-ით შემცირდა, 232,39 მლნ კვადრატულ მეტრამდე, ხოლო დასრულებული ობიექტების ფართობი — 23,7%-ით.

ახალი სასაქონლო უძრავი ქონების ობიექტების გაყიდვები შემცირდა 11,6%-ით ფართობის მიხედვით და 13,6%-ით ღირებულების მიხედვით.

დეველოპერების მიერ მიღებული სახსრების მოცულობა 20,2%-ით შემცირდა, 4,0233 ტრილიონ იუანამდე. შიდა საბანკო კრედიტები 31,7%-ით დაეცა.

უშუალოდ საოფისე შენობებში ინვესტიციები 20,4%-ით შემცირდა, ხოლო სავაჭრო დანიშნულების ფართებში — 23,1%-ით, იუწყება ჩინეთის სახელმწიფო სტატისტიკის ბიურო.

ეს მაჩვენებლები მიწის რეფორმას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის.

როდესაც უძრავი ქონების ღირებულება იზრდება, უცნობი მომავალი გადასახადის კომპენსირება უფრო ადვილია კაპიტალის მოსალოდნელი ზრდით. კლებად ბაზარზე კი გაურკვევლობა უფრო სწრაფად გარდაიქმნება დამატებით დისკონტად.

გაგრძელების წესებმა შეიძლება გარიგებები განბლოკოს

კომერციული ბაზრისთვის რეფორმის მთავარი უპირატესობა აუცილებლად იაფ გაგრძელებაში კი არა, პროგნოზირებადობაში მდგომარეობს.

თუ ინვესტორმა წინასწარ იცის ახალი უფლების მიახლოებითი ვადა და გადასახადის განსაზღვრის წესი, ეს თანხა შესაძლებელია ჩაიდოს დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მოდელში.

ბანკი იღებს შესაძლებლობას, გამოთვალოს გირაოს ღირებულება თავდაპირველი ვადის ამოწურვის შემდეგ.

გამყიდველი კი, თავის მხრივ, მეტ შანსს იღებს იპოვოს მყიდველი, რომელიც არ გაითვალისწინებს მაქსიმალურად არახელსაყრელ სცენარს.

თუმცა გამჭვირვალე პროცედურა თავისთავად არ იძლევა ობიექტის მაღალი ღირებულების გარანტიას. თუ გაგრძელების საფასური მეტისმეტად დიდია მომავალ იჯარასთან შედარებით, ეკონომიკური დისკონტი შენარჩუნდება.

ერთიანი ეროვნული მოდელი ჯერ არ არსებობს

ჩინეთს ჯერ არ გააჩნია სრულად უნიფიცირებული ეროვნული მექანიზმი, რომელიც განსაზღვრავდა ყველა კომერციული მიწის უფლების გაგრძელების ერთნაირ პირობებს.

გუანჯოუმ შექმნა დეტალური ადგილობრივი პროცედურა. შანხაიმ ოფიციალურად დაისახა მიზნად საკუთარი სისტემის ფორმირება. სხვა ქალაქებმა შეიძლება გამოიყენონ ფასის, ვადისა და გაგრძელების პირობების განსაზღვრის სხვა მეთოდები.

ასეთი დეცენტრალიზაცია საშუალებას იძლევა გათვალისწინებული იყოს ადგილობრივი ეკონომიკა, მაგრამ ართულებს საქმეს საინვესტიციო ფონდებისთვის, რომლებსაც პორტფელები რამდენიმე რეგიონში აქვთ.

ამიტომ ერთი და იგივე ნარჩენი ვადა სულაც არ ნიშნავს ერთნაირ რისკს შანხაიში, გუანჯოუსა და ჩინეთის სხვა ქალაქში.

მიწის სიცხადე უძრავი ქონების კრიზისს ვერ გადაჭრის

უფლებების გაგრძელებამ შეიძლება მოხსნას ერთი მნიშვნელოვანი ბარიერი გარიგებებისთვის, თუმცა ის არ ცვლის ბაზრის ფუნდამენტურ მაჩვენებლებს.

ჩინური დეველოპმენტი კვლავ აწყდება ინვესტიციების შემცირებას, სუსტ დაკრედიტებასა და ახალი მშენებლობების დაწყების კლებას.

კომერციული უძრავი ქონება დამატებით არის დამოკიდებული ოფისებზე მოთხოვნაზე, ვაკანტურობის დონეზე, სამომხმარებლო ხარჯებზე, საიჯარო განაკვეთებსა და კაპიტალის ღირებულებაზე.

ამიტომ მიწის რეფორმა უფრო სწორია განვიხილოთ როგორც ერთ-ერთი დისკონტის შემცირების საშუალება, და არა მთელი სექტორის გადარჩენის პროგრამა.

FAQ: მიწის უფლებები და უძრავი ქონება ჩინეთში

რას ნიშნავს თანხა $148 მლრდ?

ეს არის 1 ტრილიონ იუანზე მეტი ღირებულების არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების საორიენტაციო ღირებულება, რომელსაც მიწის უფლების 20 წელზე ნაკლები დარჩა. ეს არ არის ჩინელი დეველოპერების ახალი ვალი.

ვინ შეაფასა უძრავი ქონების მოცულობა $148 მლრდ-ად?

შეფასება მოიყვანა Cushman & Wakefield-ის შეფასების მიმართულების ხელმძღვანელმა დიდ ჩინეთში ენდრიუ ჩანმა.

შეიძლება თუ არა ჩინეთის საქალაქო მიწის უვადოდ ფლობა?

არა. ქალაქებში მიწა სახელმწიფო საკუთრებაშია, ხოლო ინვესტორები იღებენ დროში შეზღუდულ სარგებლობის უფლებას.

რამდენ ხანს მოქმედებს უფლება კომერციულ მიწაზე?

მიწისთვის, რომელიც კლასიფიცირებულია როგორც კომერციული, ტურისტული ან გასართობი, საერთო ეროვნული კანონმდებლობა მაქსიმალურ ვადად 40 წელს ადგენს. სამრეწველო და ზოგიერთი სხვა კატეგორიისთვის მოქმედებს მაქსიმუმ 50 წელი.

ყველა ოფისი იღებს მიწას 50 წლით?

არააუცილებლად. ეროვნულ ჩამონათვალში საოფისე მიწა არ არის გამოყოფილი ცალკე უნივერსალურ კატეგორიად. ვადა დამოკიდებულია კონკრეტული ნაკვეთის იურიდიულ დანიშნულებასა და ხელშეკრულების პირობებზე.

რა ხდება უძრავი ქონების გაყიდვისას?

მყიდველი ჩვეულებრივ იღებს მიწათსარგებლობის მოქმედი ვადის დარჩენილ ნაწილს. ახალი სრული 40-წლიანი ან 50-წლიანი პერიოდი ავტომატურად არ იწყება.

საცხოვრებელი მიწის უფლებებიც შეიძლება ამოიწუროს?

ფორმალური ვადა არსებობს, თუმცა სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ქვეშ არსებული მიწით სარგებლობის უფლების ავტომატურ გაგრძელებას.

როგორ გრძელდება კომერციული მიწა?

არასაცხოვრებელი ნაკვეთებისთვის ავტომატური გაგრძელება კანონით არ არის დადგენილი. საჭიროა პროცედურა, რომელიც განისაზღვრება კანონმდებლობითა და ადგილობრივი ნორმატიული წესებით.

რა შეცვალა გუანჯოუმ?

ქალაქმა დაადგინა განცხადებების შეტანის წესი, პროექტების შეფასების კრიტერიუმები, გაგრძელების შესაძლო ვადები და გადასახადების გაანგარიშების ფორმულები სამრეწველო და კომერციული მიწისთვის.

რა ხდება შანხაიში?

ქალაქი აყალიბებს უფლებების გაგრძელების სისტემას სამრეწველო და კომერციული პროექტებისთვის. ოფიციალურ ხუთწლიან მიწის გეგმაში გათვალისწინებულია ცალკეული ზომები მოკლევადიანი უძრავი ქონებისა და უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების პროექტებისთვის.

რატომ აღელვებთ ინვესტორებს 20-წლიანი ვადა?

მსხვილი ფონდები, მზღვეველები და ბანკები უძრავ ქონებას ხანგრძლივ ჰორიზონტზე აფასებენ. თუ გაგრძელების პირობები უცნობია, ობიექტის სამომავლო ღირებულება დღესვე ნაკლებად პროგნოზირებადი ხდება.

შეუძლია თუ არა ახალ პოლიტიკას ჩინეთის კომერციული ბაზრის აღდგენა?

მას შეუძლია გააუმჯობესოს ცალკეული აქტივების ლიკვიდურობა და გააადვილოს დაფინანსება, მაგრამ ვერ აღმოფხვრის ინვესტიციების, მშენებლობისა და დაკრედიტების ვარდნას მთელ სექტორში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სიტუაციის შეფასებაში მთავარი კორექტირება იმაში მდგომარეობს, რომ ჩინეთი ცდილობს განმუხტოს არა $148 მლრდ-იანი სავალე „ბომბი“, არამედ გაურკვევლობა დაახლოებით ამ მასშტაბის კომერციული აქტივების ღირებულების გარშემო. ეს სისტემური ფინანსური რისკის თვალსაზრისით არსებითად ნაკლებად საშიში პრობლემაა, რადგან მისი მნიშვნელოვანი ნაწილი შესაძლოა ნორმატიული წესებით აღმოიფხვრას. თუმცა მიწის გაგრძელების წესის გაუმჯობესება არ უნდა ჩაითვალოს უძრავი ქონების კრიზისის დასრულების ნიშნად. როდესაც ინვესტიციები 18%-ით არის შემცირებული, მშენებლობების დაწყება — 23%-ზე მეტით, ხოლო დეველოპერების საბანკო დაფინანსება — თითქმის მესამედით, სექტორზე ძირითადი ზეწოლა ფუნდამენტური რჩება. რეფორმის წარმატება დამოკიდებული იქნება იმაზე, შეძლებენ თუ არა ქალაქები გაგრძელების ღირებულება წინასწარ გამოსათვლელი და ეკონომიკურად მისაღები გახადონ. თუ პირობები ინდივიდუალური და რეგიონებს შორის არსებითად განსხვავებული დარჩება, იურიდიული რისკი შემცირდება, მაგრამ ფასდაკლების დისკონტი სრულად არ გაქრება.