ისრაელში საცხოვრებლის ფასები ზედიზედ მეორე თვეა იზრდება

ისრაელში საცხოვრებლის ფასები საგაზაფხულო მკვეთრი კლების შემდეგ ზედიზედ მეორე საანგარიშო პერიოდია იზრდება, თუმცა კვლავ შარშანდელ დონეზე დაბალი რჩება. 2026 წლის ივნის-ივლისის გარიგებები საშუალოდ 0,2%-ით უფრო ძვირი იყო, ვიდრე მაის-ივნისში, და 1,2%-ით იაფი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ზრდა კონცენტრირებული იყო თელ-ავივისა და ცენტრალურ ოლქებში. ამავდროულად, ივლისში ბინების გაყიდვები კვლავ შემცირდა, მეორადი უძრავი ქონება გაიაფებას განაგრძობდა, ხოლო გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების მარაგი მაღალ დონეზე რჩება.

ფასები ზედიზედ მეორე თვეა იზრდება

ჯერ კიდევ სექტემბრის დასაწყისში ბაზარი უფრო სუსტად გამოიყურებოდა. The Times of Israel წერდა, რომ მაის-ივნისის გარიგებების ფასები მხოლოდ 0,1%-ით გაიზარდა აპრილ-მაისში 1%-იანი ვარდნის შემდეგ — რაც დაახლოებით რვა წლის განმავლობაში ყველაზე დიდი კლება იყო. წლიურ ჭრილში საცხოვრებელი მაშინ 1,5%-ით იაფი რჩებოდა, ხოლო კლება ფიქსირდებოდა წინა 12 საანგარიშო პერიოდიდან რვაში.

ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს მიერ 15 სექტემბერს გამოქვეყნებულმა მონაცემებმა დაადასტურა ზედიზედ მეორე მცირედი ზრდა. საცხოვრებლის ფასების ინდექსი ივნის-ივლისში მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. წლიური დინამიკა უარყოფითი დარჩა: ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო 2025 წლის ივნის-ივლისის დონეზე.

ამასთან, რეგიონული სურათი მნიშვნელოვნად განსხვავდება. თელ-ავივის ოლქში ფასები გაიზარდა 0,7%-ით, ცენტრალურში — 0,3%-ით, სამხრეთში — 0,1%-ით. იერუსალიმის ოლქში ისინი შემცირდა 0,4%-ით, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ჩრდილოეთში — 0,1%-ით. წლიურ ჭრილში საცხოვრებელი ყველაზე მეტად ცენტრალურ ოლქში გაიაფდა — 3,2%-ით. ჰაიფის ოლქში კლებამ შეადგინა 2,4%, თელ-ავივის ოლქში — 0,9%, სამხრეთში — 0,6%. იერუსალიმში ფასები შარშანდელზე 1,1%-ით მაღალი დარჩა, ჩრდილოეთში — 1%-ით.

ზედიზედ ორმა მატებამ ჯერჯერობით წინა ვარდნის მხოლოდ მცირე ნაწილი აანაზღაურა. ბაზარი სწრაფი კლებიდან უფრო სტაბილურ დინამიკაზე გადავიდა, თუმცა ინდექსი ჯერ კიდევ არ დაბრუნებულა ერთი წლის წინანდელ დონემდე.

ახალაშენებული ბინები მეორად ბაზარზე უფრო მდგრადია

ახალი ბინების ფასები ივნის-ივლისში წინა ორთვიან პერიოდთან შედარებით 0,5%-ით გაიზარდა. თუ გამოვრიცხავთ გარიგებებს სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამების ფარგლებში, მატებამ 0,4% შეადგინა.

სახელმწიფო პროგრამებს პირველად ბაზარზე სულ უფრო შესამჩნევი წილი უკავია. სუბსიდირებულ ბინებზე მოდიოდა ახალაშენებული ქონების აღრიცხული გარიგებების 41,2% წინა თვის 37,8%-თან შედარებით. ამასთან, წლიურ ჭრილში ახალი ბინები მაინც 0,8%-ით იაფი რჩებოდა.

მეორად ბაზარზე ვითარება შესამჩნევად სუსტია. ცენტრალურმა სტატისტიკურმა ბიურომ პირველად დაიწყო მზა საცხოვრებლის ცალკე კვარტალური ინდექსის რეგულარული გამოქვეყნება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ასეთ ბინებზე ფასები პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა. იერუსალიმის ოლქში კლებამ მიაღწია 2,9%-ს, თელ-ავივის ოლქში — 2%-ს, ცენტრალურში — 1,1%-ს. მცირედი ზრდა დაფიქსირდა სამხრეთში, ჩრდილოეთში და ჰაიფაში.

სეგმენტებს შორის სხვაობა მნიშვნელოვანია საერთო ინდექსის შესაფასებლად. დეველოპერებს შეუძლიათ შეინარჩუნონ ახალაშენებული ობიექტების ოფიციალური ღირებულება გადახდის პირობებით, სუბსიდირებული გარიგებებით და გაყიდვების სხვა მექანიზმებით. მზა ბინების მფლობელები კი უფრო ხშირად იძულებულნი არიან სწრაფად უპასუხონ რეალურ მოთხოვნას და დააკორექტირონ ფასი.

გაყიდვები ივლისში კვლავ შემცირდა

ივნისში ბაზრის გამოცოცხლება ხანმოკლე აღმოჩნდა. მაშინ გაიყიდა 8 757 ბინა — 6%-ით მეტი, ვიდრე მაისში, და 50%-ით მეტი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. თუმცა, მაღალი წლიური დინამიკა პირველ რიგში 2025 წლის ივნისის უკიდურესად დაბალი ბაზით აიხსნებოდა.

ივლისში გარიგებების რაოდენობა 7 692-მდე შემცირდა. ეს ივნისის შედეგზე 12%-ით ნაკლებია და გასული წლის ივლისის დონეზე 4%-ით დაბალი. სახელმწიფო სუბსიდირების გათვალისწინების გარეშე თავისუფალ ბაზარზე 6 582 გარიგება დაიდო, რაც წლიურად 9%-იან და თვიურად დაახლოებით 13%-იან კლებას ნიშნავს.

დეველოპერების გაყიდვებმა სუბსიდირებული ბინების ჩათვლით 2 968 ობიექტი შეადგინა და წლიურად 9%-ით გაიზარდა. მთელი ეს ზრდა სახელმწიფო პროგრამებმა უზრუნველყო. თავისუფალ ბაზარზე დეველოპერებმა გაყიდეს 1 858 ახალი ბინა — 22%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. მეორადი საცხოვრებლის გაყიდვებმა 4 724 ბინა შეადგინა და თვეში დაახლოებით 9%-ით შემცირდა. ფინანსთა სამინისტრო აღნიშნავს, რომ ისტორიული საზომით ივლისი რჩებოდა ერთ-ერთ ყველაზე სუსტ თვედ ბაზრისთვის 2000-იანი წლების დასაწყისიდან.

ამგვარად, ფასების ინდექსის მატებას ჯერჯერობით არ ახლავს მყიდველთა რაოდენობის მდგრადი ზრდა. ეს განასხვავებს ამჟამინდელ ვითარებას კლასიკური აღდგენისგან, რომლის დროსაც გაძვირებულ საცხოვრებელს ჩვეულებრივ მხარს უჭერს მოთხოვნისა და ბაზრის ბრუნვის გაფართოება.

განაკვეთი შემცირდა, მაგრამ მიწოდება მაღალი რჩება

ისრაელის ბანკმა 1 სექტემბერს ძირითადი განაკვეთი 0,25 პროცენტული პუნქტით, 3,25%-მდე შეამცირა. უფრო იაფი დაფინანსება თანდათან ამცირებს წნეხს იპოთეკის მქონე მყიდველებზე და დეველოპერების ხარჯებს ვალის მომსახურებაზე.

თუმცა, რეგულატორი კვლავ მაღალ დონეზე მიიჩნევს გაუყიდავი საცხოვრებლის მიწოდებას. ბანკმა აღნიშნა, რომ გაუყიდავი ბინების მარაგი დასტაბილურდა, მაგრამ მნიშვნელოვანი რჩება. გარიგებების რაოდენობის ზრდა მაისსა და ივნისში ზომიერი იყო და ძირითადად ახალაშენებულ ობიექტებზე მოდიოდა. ახალი იპოთეკის მოცულობა ივლისში სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით დაახლოებით 10 მლრდ შეკელს შეადგენდა.

დამატებითი მონაცემები აჩვენებს, რომ იპოთეკური დაკრედიტება აქტიური რჩება სუსტი გაყიდვების პირობებშიც კი. აგვისტოში ბანკებმა გასცეს 10,9 მლრდ შეკელის საცხოვრებელი კრედიტი. საშუალო თვიურმა მაჩვენებელმა 2026 წლის პირველი რვა თვის განმავლობაში მიაღწია დაახლოებით 10 მლრდ შეკელს 2025 წლის 8,8 მლრდ-ის წინააღმდეგ. ამ მოცულობის ნაწილი დაკავშირებულია იმ ბინების დაფინანსების დასრულებასთან, რომლებზეც ხელშეკრულებები ადრე იყო გაფორმებული, ამიტომ მაღალი იპოთეკური გაცემები თავისთავად არ ნიშნავს ახალი შესყიდვების თანაზომიერ ზრდას.

განაკვეთის შემცირება მოთხოვნის სასარგებლოდ მუშაობს, თუმცა მიწოდების დიდი მოცულობა ზღუდავს გამყიდველების შესაძლებლობებს, სწრაფად დააბრუნონ ფასების ზრდის წინა ტემპები.

იზრდება ახალაშენებული ბინების გაუქმებული შესყიდვების რაოდენობა

დაძაბულობის კიდევ ერთ სიგნალად იქცა ადრე დადებულ ხელშეკრულებებზე უარის თქმა.

2026 წლის აგვისტოსთვის საგადასახადო ორგანოებმა მიიღეს ინფორმაცია 2023–2025 წლებში გაფორმებული ხელშეკრულებებიდან ახალი ბინის 1 821 გაუქმებული შესყიდვის შესახებ. იანვარში ცნობილი იყო 1 294 ასეთი შემთხვევის შესახებ. დაფიქსირებული გაუქმებების რაოდენობა 41%-ით გაიზარდა.

განსაკუთრებით თვალშისაცემია ვითარება 2024 წლის კონტრაქტებთან დაკავშირებით. დარეგისტრირებული გაუქმებების რაოდენობა 495-დან 738-მდე გაიზარდა, ხოლო მათი წილი — იმ პერიოდის გარიგებების 1,5%-დან 2,3%-მდე. მრავალი ბინა მაშინ იყიდებოდა ძირითადი გადახდის გადავადებით: მყიდველი იხდიდა მცირე თანხას ხელშეკრულების გაფორმებისას და ანგარიშსწორება ობიექტის ჩაბარებასთან ახლოს უნდა მოეხდინა.

როდესაც დგება საბოლოო გადახდის ვადა, მყიდველს უწევს იპოთეკის მოზიდვა მოქმედი პირობებით ან საკუთარი სახსრების მოძიება. კლიენტების ნაწილისთვის თავდაპირველმა ფინანსურმა გეგმამ შეწყვიტა მუშაობა, რამაც ხელშეკრულებების გაწყვეტა გამოიწვია. ფინანსთა სამინისტრო უშვებს, რომ გაუქმებების რაოდენობა შეიძლება კიდევ გაიზარდოს, რადგან 2024 წელს შეძენილი ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი ჯერ არ გადასცემიათ მყიდველებს.

ბაზრისთვის ეს ნიშნავს, რომ გასული წლების გაფორმებული კონტრაქტების სტატისტიკამ შესაძლოა გარკვეულწილად გადააჭარბოს წარმატებით დასრულებული გაყიდვების ფაქტობრივ მოცულობას.

ქირა გაძვირებას განაგრძობს

საქირავებო ბაზარზე ვითარება განსხვავდება ბინების ღირებულების დინამიკისგან.

აგვისტოში დამქირავებლები, რომლებიც მოქმედ ხელშეკრულებას აგრძელებდნენ, წლიურ ჭრილში დაახლოებით 2,6%-იან მატებას წააწყდნენ. იმ ბინებისთვის, სადაც მცხოვრები შეიცვალა, ზრდამ შეადგინა დაახლოებით 4,4%. ერთი თვით ადრე ახალი დამქირავებლებისთვის მატება 4,7%-ად ფასდებოდა.

სხვაობა აიხსნება ბაზრის თავისებურებებით. მოქმედი ხელშეკრულებების უმეტესობის ღირებულება ფიქსირდება გარკვეული ვადით და ყოველთვიურად არ იცვლება. ბაზარი უფრო სწრაფად რეაგირებს ახალი ხელშეკრულების გაფორმებისას, როდესაც მესაკუთრე იღებს შესაძლებლობას გადახედოს განაკვეთს.

შედეგად, საცხოვრებლის შეძენის ღირებულება შარშანდელ დონეზე დაბალი რჩება, ხოლო დამქირავებლების ხარჯები ზრდას განაგრძობს. ეს მხარს უჭერს გასაქირავებელი ბინების მფლობელთა შემოსავალს, მაგრამ ამავდროულად ზრდის იმ ოჯახების ხარჯებს, რომლებსაც ჯერ არ შეუძლიათ ან არ სურთ საცხოვრებლის ყიდვა.

ზრდის ორი თვე ჯერ კიდევ არ ნიშნავს გარდატეხას

ბოლო მაჩვენებლები იძლევა უფრო სტაბილურ სურათს, ვიდრე გაზაფხულზე. 1%-იანი ვარდნის შემდეგ ინდექსმა მოიმატა 0,1%, შემდეგ კი კიდევ 0,2%. წლიური კლება 1,2%-მდე შემცირდა.

თუმცა, თანმხლები მაჩვენებლების უმეტესობა სუსტი რჩება. ივლისში შემცირდა გაყიდვები, მეორად ბაზარზე ფასები კვარტალში 1,2%-ით დაეცა, გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების მარაგი მაღალი რჩება, ხოლო სუბსიდირებული გარიგებების წილმა პირველად ბაზარზე 40%-ს გადააჭარბა.

რეგიონული დინამიკაც არ იძლევა ერთიან სიგნალს. თელ-ავივმა ბოლო გაზომვაში მოიმატა 0,7%, ხოლო იერუსალიმმა და ჰაიფამ გაიაფება განაგრძეს. წლიურ ჭრილში უდიდესი კლება ნარჩუნდება ცენტრალურ ოლქში.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, საგაზაფხულო ვარდნის შემდეგ ორი მცირედი მატება ჯერჯერობით უფრო ზუსტად ახასიათებს ბაზრის სტაბილიზაციას, ვიდრე სწრაფი ზრდის ახალი ციკლის დაწყებას. განაკვეთის 3,25%-მდე შემცირება თანდათან აუმჯობესებს კრედიტების ხელმისაწვდომობას, მაგრამ ეფექტს ზღუდავს გაუყიდავი საცხოვრებლის დიდი მარაგი და სუსტი გაყიდვები თავისუფალ ბაზარზე. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია განსხვავება ახალაშენებულ და მზა ბინებს შორის: პირველად ბაზარს მხარს უჭერს სუბსიდირებული გაყიდვები და დეველოპერების პირობები, ხოლო მეორადი საცხოვრებლის ცალკე ინდექსი კვლავ მცირდება. აღდგენის უფრო დამაჯერებელ ნიშნად იქცევა ფასებისა და გარიგებების ერთდროული ზრდა სახელმწიფო პროგრამებსა და შეღავათიანი გადახდის სქემებზე დამოკიდებულების გაზრდის გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

იზრდება თუ არა ახლა საცხოვრებლის ფასები ისრაელში?

დიახ. 2026 წლის ივნის-ივლისში ინდექსი მაის-ივნისთან შედარებით 0,2%-ით გაიზარდა. ეს არის ზედიზედ მეორე მცირედი ზრდა წინა საანგარიშო პერიოდში 0,1%-იანი მატების შემდეგ.

რამდენად იაფია საცხოვრებელი შარშანდელთან შედარებით?

საცხოვრებლის ფასების საშუალო ინდექსი ივნის-ივლისში 1,2%-ით დაბალი იყო 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის დონეზე.

სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად?

ბოლო საანგარიშო პერიოდში ლიდერობდა თელ-ავივის ოლქი, სადაც ზრდამ 0,7% შეადგინა. ცენტრალურმა ოლქმა მოიმატა 0,3%, სამხრეთმა — 0,1%.

სად განაგრძობს საცხოვრებელი გაიაფებას?

იერუსალიმის ოლქში ფასები წინა პერიოდთან შედარებით 0,4%-ით შემცირდა, ჰაიფის ოლქში — 0,3%-ით, ჩრდილოეთში — 0,1%-ით.

რა ხდება ახალაშენებული ბინების ფასებთან დაკავშირებით?

ახალი ბინები ბოლო საანგარიშო პერიოდში 0,5%-ით გაძვირდა. სუბსიდირებული გარიგებების გარეშე ზრდამ 0,4% შეადგინა. წლიურ ჭრილში ახალაშენებული ბინები 0,8%-ით იაფი რჩებოდა.

რა ხდება მეორად ბაზარზე?

2026 წლის მეორე კვარტალში მზა მეორადი საცხოვრებლის ფასების ინდექსი პირველ კვარტალთან შედარებით 1,2%-ით შემცირდა.

რამდენი ბინა გაიყიდა ივლისში?

ისრაელში განხორციელდა 7 692 გარიგება, რაც 12%-ით ნაკლებია ივნისთან შედარებით და 4%-ით ნაკლები 2025 წლის ივლისთან შედარებით.

როგორია ახლა ისრაელის ბანკის განაკვეთი?

2026 წლის 1 სექტემბრიდან ძირითადი განაკვეთი შეადგენს 3,25%-ს.

რატომ აუქმებენ მყიდველები ახალაშენებულ ობიექტებზე გარიგებებს?

ხელშეკრულებების ნაწილი იდებოდა მცირე პირველადი გადახდით და ძირითადი თანხის გადატანით სახლის ჩაბარებასთან ახლოს. მოგვიანებით ზოგიერთმა მყიდველმა ვერ შეძლო საჭირო დაფინანსების მოზიდვა ან თავდაპირველი ფინანსური გეგმის შესრულება.

რა ხდება ქირასთან დაკავშირებით?

ქირა გაძვირებას განაგრძობს. ხელშეკრულების გაგრძელებისას ზრდა შეადგენს დაახლოებით 2,6%-ს წლიურ ჭრილში, დამქირავებლის შეცვლისას — დაახლოებით 4,4%-ს.