ისრაელში დეველოპერებმა გაუყიდავი ბინების გაქირავება დაიწყეს

მოთხოვნა ახალაშენებულ ბინებზე ისრაელში შემცირდა, რეალიზაციის გარეშე დარჩენილი ბინების რიცხვი კი იზრდება. დეველოპერებს არ სურთ ფასების შემცირება და ამის ნაცვლად ობიექტების ნაწილის გაქირავების ბაზარზე გადატანა დაიწყეს, რათა გაყიდვამდე შემოსავალი მიიღონ. ამ პრაქტიკას უკვე მიმართავენ მოდიინისა და ბათ-იამის პროექტებში, იუწყება Globes-ი.

ახალაშენებული ბინების გაქირავება ისრაელში

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების შენელება და გაუყიდავი ბინების მარაგის ზრდა ისრაელელ დეველოპერებს ახალი გადაწყვეტილებების ძიებას აიძულებს. კომპანიები მომხმარებლებს ფასდაკლებებსა და შეღავათიან დაფინანსების სქემებს სთავაზობენ, უძრავ ქონებას საინვესტიციო ფონდებს ჰყიდიან. კიდევ ერთ ვარიანტად იქცა საცხოვრებლის დროებით გაქირავება ობიექტების შემდგომი დაბრუნებით გასაყიდ ბაზარზე.

უძრავი ქონების პლატფორმა Madlan-ის გენერალური დირექტორი ტალ კოპელი (Tal Kopel) ამ პრაქტიკას შედარებით ახალ მოვლენას უწოდებს, რომელიც ბაზარზე არსებულ მიმდინარე ვითარებას უკავშირდება. გაუყიდავი საცხოვრებლის დიდი მოცულობისა და გაქირავებაზე სტაბილური მოთხოვნის პირობებში, დეველოპერებისთვის უფრო მომგებიანია მზა ბინების გამოყენება, ვიდრე მათი ცარიელ მდგომარეობაში დატოვება.

ამასთან, კომპანიები ცდილობენ თავიდან აირიდონ ფასების მნიშვნელოვანი შემცირება. კოპელი აღნიშნავს, რომ დიდმა ფასდაკლებებმა შესაძლოა ზიანი მიაყენოს პროექტის რეპუტაციას და გამოიწვიოს იმ მყიდველების უკმაყოფილება, რომლებმაც მანამდე ბინები უფრო ძვირად შეიძინეს. გარდა ამისა, ღირებულების ცვლილებამ შესაძლოა გავლენა მოახდინოს დარჩენილი ობიექტების შეფასებაზე იმ ბანკის მხრიდან, რომელიც მშენებლობას აფინანსებს.

პროექტები მოდიინსა და ბათ-იამში

ახალი მიდგომა უკვე გამოიყენება რამდენიმე საცხოვრებელ კომპლექსში, ამასთან ვადები და პირობები განსხვავებულია. კომპანია Dona Engineering-ის პროექტში მოდიინში, მშენებლობის დასრულების შემდეგ დარჩა დაახლოებით 20 ბინა. დეველოპერმა მათი გაქირავება ორი წლით დაიწყო, რის შემდეგაც გეგმავს მათ ხელახლა გატანას გასაყიდად. მცხოვრებლებთან ხელშეკრულების გაფორმება შესაძლებელია ერთ ან ორ წელზე, გაფორმებისას საჭიროა ერთი თავდები და მოწმდება გადახდისუნარიანობა.

Dona-ს ერთ-ერთმა დამქირავებელმა, სამი შვილის მამამ, Globes-ს განუცხადა, რომ კომპანიასთან თანამშრომლობა მისთვის უფრო პროგნოზირებადი აღმოჩნდა, ვიდრე კერძო მესაკუთრესთან. პირობები წინასწარ განისაზღვრება, ხოლო ექსპლუატაციისა და შეკეთების საკითხებით ცალკე სამსახურია დაკავებული. დეველოპერი ასევე დაინტერესებულია უძრავი ქონების კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნებით, რადგან იჯარის პერიოდის დასრულების შემდეგ მის გაყიდვას გეგმავს.

სხვა სქემა გამოიყენება პროექტ Panorama North-ში, ბათ-იამის Park HaYam-ის რაიონში. 30-სართულიან სახლში 113 ბინაა, რომელთაგან დაახლოებით 78 განკუთვნილია ათწლიანი გაქირავებისთვის. ეს ვადა იძლევა შესაძლებლობას ისარგებლონ კაპიტალდაბანდებათა წახალისების შესახებ კანონით გათვალისწინებული საგადასახადო შეღავათებით. Dona-სგან განსხვავებით, სადაც საუბარია ორწლიან დროებით გადაწყვეტაზე, აქ არჩეულია გრძელვადიანი ფორმატი.

საიჯარო მოდელის ეკონომიკა

მზა ბინების გაქირავება დეველოპერებს ხარჯების ნაწილობრივ კომპენსირების საშუალებას აძლევს, თუმცა პროექტის დაფინანსების პრობლემას ვერ წყვეტს. სანამ საცხოვრებელი გაუყიდავი რჩება, კომპანიები აგრძელებენ საბანკო კრედიტების მომსახურებას, ხოლო ძირითადი მოგების მიღება გადაიდება.

უძრავ ქონებასა და ურბანულ რენოვაციაზე სპეციალიზებული იურიდიული ფირმა Moyal Malachi & Co-ს დამფუძნებელი, ადვოკატი მოშე მოიალი (Moshe Moyal) აღნიშნავს, რომ საიჯარო გადახდები დამატებით ფულად ნაკადს უზრუნველყოფს. ამავდროულად მცირდება დეველოპერის ხარჯები მუნიციპალურ გადასახადებსა და ცარიელი ბინების მოვლა-პატრონობაზე.

კიდევ ერთი უპირატესობა სამშენებლო დეფექტების აღმოფხვრას უკავშირდება. ხშირ შემთხვევაში ქვეკონტრაქტორების სამუშაოებზე საგარანტიო პერიოდი იწყება ობიექტის დეველოპერისთვის გადაცემის შემდეგ. დასახლება საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად გამოვლინდეს ხარვეზები და გამოსწორდეს ისინი, სანამ კონტრაქტორების ვალდებულებები კვლავ ძალაშია.

გარკვეულ პირობებში, გასაქირავებელი საცხოვრებლის დიდი რაოდენობის მქონე პროექტებს ასევე შეუძლიათ საგადასახადო შეღავათების მიღება. ამავდროულად, ეს სქემა ბაზრის ყველა მონაწილისთვის არ არის შესაფერისი. Dara Project Marketing-ის გენერალური დირექტორი დრორ ოჰევ ციონი (Dror Ohev Zion) აღნიშნავს, რომ გაყიდვის გადადება პირველ რიგში საკმარისი ფინანსური რესურსების მქონე კომპანიებს შეუძლიათ.

ალტერნატივად რჩება ბინების მსხვილი პაკეტების რეალიზაცია საინვესტიციო ფონდებისა და იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც გასაქირავებელ საცხოვრებელზე სპეციალიზდებიან. ეს ვარიანტი საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად მოიზიდონ სახსრები და დახურონ პროექტის დაფინანსება, თუმცა დიდი მოცულობის მყიდველები, როგორც წესი, მნიშვნელოვან ფასდაკლებას ითხოვენ.

ახალაშენებული ბინების გაყიდვები ისრაელში

ივლისში ისრაელის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო, რაც ივნისის მაჩვენებელზე 13,7%-ით ნაკლებია. ახალაშენებული ბინების გაყიდვები შემცირდა დაახლოებით 20%-ით, 2 930 ბინამდე. სახელმწიფო პროგრამების გათვალისწინების გარეშე დეველოპერებმა განახორციელეს დაახლოებით 1 820 ობიექტის რეალიზაცია, ხოლო თვიურმა კლებამ 26%-ს მიაღწია. ეს მონაცემები აჩვენებს, რომ მოთხოვნა კომერციულ სეგმენტში საგრძნობლად ჩამორჩება პირველადი ბაზრის საერთო მაჩვენებლებს.

მაის-ივლისის სტატისტიკა უფრო პოზიტიურად გამოიყურება: სამ თვეში ქვეყანაში შეძენილი იქნა დაახლოებით 25 160 ბინა. ეს 20,8%-ით მეტია თებერვალ-აპრილის შედეგზე და 14,6%-ით — 2025 წლის ანალოგიური პერიოდის მაჩვენებელზე. პირველად ბაზარზე მოდიოდა დაახლოებით 10 470 გარიგება, ამასთან 33,7% უზრუნველყო სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებმა. ამგვარად, ახალ საცხოვრებელზე მოთხოვნის საგრძნობი ნაწილი კვლავ სახელმწიფო მხარდაჭერაზეა დამოკიდებული.

მიწოდების მაღალი მოცულობა ამავდროულად ნარჩუნდება. ივლისის ბოლოს გაყიდვაში რჩებოდა 84 990 ახალი ბინა, ხოლო რეალიზაციის მიმდინარე ტემპებით ეს მოცულობა 26,9 თვეს ეყოფოდა. მაჩვენებელი თითქმის არ შეცვლილა 2026 წლის დასაწყისიდან, მოთხოვნის პერიოდული გამოცოცხლების მიუხედავად. ოფიციალური სტატისტიკა ითვალისწინებს ობიექტებს მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე, ხოლო მზა ბინები მისგან გამოირიცხება, თუ ისინი გაუყიდავი რჩება 15 თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში.

ბაზრის პერსპექტივები და რისკები ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალმა პრაქტიკამ შესაძლოა შეცვალოს ისრაელის უძრავი ქონების ბაზრის კორექციის მექანიზმი. გაუყიდავი საცხოვრებლის ნაწილის გაქირავებაში გადატანა დეველოპერებს საშუალებას აძლევს უფრო დიდხანს შეინარჩუნონ გაცხადებული ღირებულება, ამიტომ ჭარბი მიწოდება აუცილებლად სწრაფად არ აისახება ფასებზე. დარგის რეალურ მდგომარეობაზე ასეთ ვითარებაში უმჯობესია ვიმსჯელოთ ასევე ექსპოზიციის ვადებით, დაფინანსების პირობებითა და კომერციული გარიგებების დინამიკით.

ინვესტორებისთვის ეს ართულებს ცალკეული პროექტებისა და რაიონების შეფასებას. სტაბილური ღირებულება თავისთავად არ მეტყველებს მყარ მოთხოვნაზე, თუ ობიექტების მნიშვნელოვანი წილი დიდხანს ვერ პოულობს მყიდველს ან იცვლის გამოყენების ფორმატს. მნიშვნელობა აქვს დეველოპერის სასესხო ტვირთს, რეალიზაციის ტემპებს სუბსიდირებული პროგრამების გაუთვალისწინებლად და საიჯარო ფონდის მასშტაბებს, რომელიც შემდგომში შესაძლოა კვლავ გამოჩნდეს გასაყიდად.

პერსპექტივაში დროებით გაქირავებულ ბინებს შეუძლიათ დამატებითი მოცულობის ფორმირება მეორად ბაზარზე. თუ მსხვილი პროექტები ერთდროულად დაიწყებენ ასეთი საცხოვრებლის რეალიზაციას, კონკურენცია გაძლიერდება. პოტენციური შემოსავლიანობის დათვლისას ინვესტორმა უნდა გაითვალისწინოს არა მხოლოდ მიმდინარე განაკვეთი და შეძენის ღირებულება, არამედ შერჩეულ ლოკაციაში მიწოდების შესაძლო ზრდა აქტივიდან გასვლის მომენტისთვის.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან