Польша готовит реестр краткосрочной аренды

Правительство Польши одобрило законопроект, который переводит краткосрочную аренду квартир в категорию услуг размещения, вводит единый государственный реестр и предусматривает штрафы до 50 тысяч злотых. Новые требования затронут владельцев жилья на Airbnb, Booking.com и других площадках, но пока не вступили в силу: документ должен пройти парламент, получить подпись президента и быть опубликован.

Кабинет одобрил законопроект, но не окончательный закон

Совет министров Польши утвердил проект 14 июля 2026 года. Reuters сообщил, что власти намерены упорядочить рынок краткосрочного размещения, который до сих пор контролировался преимущественно через разрозненные муниципальные реестры и общие правила гостиничной деятельности. Следующим этапом станет рассмотрение документа Сеймом и Сенатом.

До завершения законодательной процедуры владельцы квартир не обязаны выполнять все новые национальные требования только на основании решения правительства. В текущей редакции основные положения должны начать действовать через 14 дней после официального опубликования закона. Фактическая дата зависит от работы парламента, возможных поправок и решения президента.

Законопроект изменяет закон о гостиничных услугах, экскурсоводах и туристических проводниках. Правительство представляет реформу как попытку установить единые условия для гостиниц, профессиональных операторов апартаментов и частных владельцев, сдающих жилье эпизодически.

Аренду сроком до 30 дней признают услугой размещения

Краткосрочной будет считаться аренда квартиры или другого помещения на срок не более 30 дней. Такая деятельность юридически станет услугой размещения, даже если собственник не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и сдает единственную квартиру несколько раз в год.

Изменение важно для владельцев, которые считали посуточную передачу жилья обычной частной арендой. После принятия закона решающим станет не статус хозяина, а характер услуги: меблированное помещение предоставляется гостю на ограниченный срок, сопоставимый с проживанием в гостинице или гостевом доме.

К правилам будут относиться квартиры, рекламируемые через Airbnb, Booking.com, Expedia, собственные сайты и другие каналы. Законопроект направлен на саму услугу, поэтому смена площадки не позволит избежать регистрации.

Договоры долгосрочного найма, используемые для постоянного проживания, не должны автоматически попадать под гостиничные требования. На практике властям придется разграничивать туристическое размещение, месячную аренду и временные договоры для студентов, командированных работников и людей, переезжающих между городами.

Все объекты внесут в единый государственный реестр

Центральным элементом реформы станет Центральный перечень туристических объектов размещения. В него должны войти гостиницы, гостевые дома, апартаменты и частные квартиры, которые ранее могли числиться только в местных базах либо работать без регистрации.

Каждому объекту присвоят индивидуальный идентификационный номер. Дополнительно информация останется в муниципальном учете, что позволит местным властям проводить проверки, рассматривать жалобы и контролировать соблюдение требований.

Единая система должна сократить серую зону, в которой владельцы публикуют объявления и принимают гостей без регистрации, надзора и сопоставимого с гостиницами контроля. Реестр также позволит определить, сколько объектов фактически используется для краткосрочного размещения, где они расположены и кто отвечает за их работу.

Само внесение квартиры в базу не будет означать, что власти гарантируют качество проживания или доходность объекта. Регистрация подтверждает право работать в установленной категории при условии соблюдения санитарных, противопожарных и местных требований.

Регистрационный номер станет обязательным для объявлений

После запуска системы хозяин должен будет указывать полученный номер в объявлении. Онлайн-площадки обязаны адаптировать форму публикации так, чтобы регистрационные сведения отображались рядом с описанием объекта.

Европейский регламент требует от платформ не допускать публикацию объекта без номера, если на соответствующей территории действует обязательная регистрация. Сервисы должны проводить выборочную автоматическую проверку номеров и сообщать властям о недействительных данных или неправомерном использовании чужого идентификатора.

Компетентные органы смогут потребовать удалить публикацию, если номер отсутствует, приостановлен, недействителен или принадлежит другому объекту. Хозяин при этом сохраняет основную ответственность за точность предоставленных сведений.

Для собственников это означает, что возможность принимать бронирования будет зависеть не только от правил платформы. Ошибка в реестре, просроченные сведения или решение муниципалитета о приостановке номера способны остановить продажи одновременно на нескольких сайтах.

Платформы будут ежемесячно передавать данные

Регламент Европейского союза 2024/1028 применяется с 20 мая 2026 года. Он устанавливает единый порядок сбора и обмена информацией о краткосрочной аренде и распространяется на платформы независимо от страны их регистрации.

Крупные сервисы должны ежемесячно передавать через единый цифровой канал число забронированных ночей, количество гостей, страну их проживания, точный адрес объекта, регистрационный номер и ссылку на объявление. Небольшие площадки, не достигающие в среднем 4 250 объявлений в месяц по ЕС, смогут отчитываться поквартально.

Польский реестр создает национальную инфраструктуру, необходимую для использования этих данных. Без сопоставимых идентификаторов властям сложно определить, относятся ли несколько объявлений к одной квартире и разрешено ли собственнику принимать гостей.

Европейские правила не вводят общего запрета на краткосрочную аренду. Они прежде всего обеспечивают прозрачность, тогда как требования к безопасности, зонированию и доступу на рынок по-прежнему устанавливаются государствами и муниципалитетами.

Квартиры должны получить правила проживания

Для каждого объекта потребуется внутренний регламент с условиями пребывания и безопасности. В нем должны быть указаны контактные данные владельца или управляющего, к которому гость и жители дома смогут обратиться при аварии, шуме или другом нарушении.

Владельцы должны заявить о соблюдении санитарных и противопожарных норм. Правительство обещает адаптировать требования к особенностям жилых зданий, чтобы обычную квартиру не приходилось полностью переоборудовать по стандартам крупной гостиницы.

В правила размещения также должны войти меры защиты несовершеннолетних от сексуального насилия. Аналогичные обязательства уже действуют в польском гостиничном секторе и предусматривают процедуры, которые помогают сотрудникам распознавать опасные ситуации.

Точные технические требования станут критически важны для владельцев старых квартир. Если подзаконные акты окажутся слишком общими, муниципалитеты могут по-разному оценивать пожарную сигнализацию, пути эвакуации, количество гостей и состояние инженерных систем.

Штраф достигнет 50 тысяч злотых

За работу без регистрации, отсутствие обязательной классификации или введение клиента в заблуждение относительно категории объекта предусмотрен административный штраф до 50 тысяч злотых. По курсу на момент объявления реформы это составляло около €11,5 тысячи или $13,2 тысячи.

Повторные нарушения общественного порядка и безопасности могут привести к исключению квартиры из реестра. После удаления повторная регистрация объекта будет запрещена в течение одного года.

Исключение означает фактическую остановку легальной краткосрочной аренды. Платформы не должны будут принимать объявления с недействительным номером, а продолжение деятельности создаст основания для новых санкций.

Максимальный штраф не обязательно будет назначаться за каждую формальную ошибку. Размер взыскания должен учитывать характер нарушения, его продолжительность и действия владельца, однако окончательная административная практика сформируется только после вступления закона в силу.

Жители смогут требовать проверки соседних квартир

Жители многоквартирных домов, жилищные товарищества и кооперативы получат возможность обращаться к муниципалитету с требованием проверить квартиру, используемую для размещения туристов.

Основанием могут стать повторяющийся шум, нарушение тишины, угрозы безопасности, повреждение общих помещений и несоблюдение правил объекта. Власти смогут провести проверку, а отказ предоставить доступ или устранить нарушения способен закончиться исключением из муниципального реестра.

Новая процедура не дает соседям автоматического права запретить аренду только из-за недовольства присутствием туристов. Для санкций потребуются установленные нарушения и административное решение, которое владелец сможет обжаловать.

Правительство считает такую модель компромиссом между правом собственника использовать недвижимость и правом постоянных жителей спокойно пользоваться домом. Кабинет отдельно подчеркнул, что систематические нарушения неприкосновенности жилища и общественного порядка могут стать основанием для прекращения деятельности.

Муниципалитеты получат ограниченные полномочия

Законопроект позволяет местным советам устанавливать зоны, где краткосрочное размещение смогут предлагать только официально классифицированные гостиницы, гостевые дома и аналогичные объекты. Такая мера способна ограничить работу частных туристических квартир в наиболее перегруженных районах.

Одновременно внутри правительства возник спор о достаточности этих полномочий. Министр фондов и региональной политики Катажина Пелчиньска-Наленч подала единственное формальное особое мнение. Она заявила, что городам не дали полноценного права создавать территории, полностью свободные от аренды через Airbnb, а жителям — достаточного влияния на превращение соседних квартир в туристическое размещение.

Разногласие показывает, что реформа сильнее ориентирована на регистрацию и контроль, чем на прямое сокращение предложения. Варшава, Краков, Гданьск, Сопот и другие туристические центры смогут лучше видеть рынок, но их возможности по введению количественных ограничений будут зависеть от окончательной редакции закона.

Парламент может расширить или сократить муниципальные полномочия. До завершения рассмотрения нельзя утверждать, что польские города уже получили право вводить аналоги ограничений Барселоны или других европейских центров.

Рынок платформ продолжает быстро расти

В 2024 году через Airbnb, Booking.com, Expedia и Tripadvisor в польских объектах краткосрочного размещения забронировали 39 млн ночей. Это на 19% больше, чем годом ранее. Число отдельных бронирований достигло 5,2 млн и выросло на 22,2%.

Статистика не охватывает весь рынок: в нее не входят прямые сделки, небольшие сайты и бронирования через социальные сети. Она также касается категории туристических объектов и краткосрочного размещения, а не каждой частной квартиры, которая могла предлагаться нелегально.

В первом квартале 2025 года количество бронирований через крупнейшие площадки увеличилось еще на 17% и достигло 1,1 млн. Число ночевок выросло на 11,2%, до 7,2 млн. Около 73,8% бронирований пришлось на внутренних путешественников, 26,2% — на иностранных гостей.

Крупнейшим рынком стала Малопольша, куда входит Краков: регион получил 2,2 млн платформенных ночевок только за первые три месяца года. Эти показатели объясняют, почему государство рассматривает краткосрочную аренду как полноценную отрасль размещения, а не как редкую частную деятельность.

Реестр не гарантирует возвращения квартир на долгосрочный рынок

Регистрация повысит прозрачность и усложнит работу нелегальных операторов, но сама по себе не заставит собственников сдавать жилье постоянным арендаторам. Владельцы, выполняющие требования и работающие в разрешенной зоне, смогут продолжить посуточную деятельность.

Влияние на предложение долгосрочной аренды будет зависеть от расходов на соблюдение норм, частоты проверок, муниципального зонирования и реальности взыскания штрафов. Для оператора с несколькими прибыльными квартирами регистрация и установка оборудования могут оказаться приемлемыми затратами.

Реформа способна сильнее повлиять на эпизодических хозяев и небольшие объекты, которые не готовы вести документацию, соблюдать гостиничные процедуры и отвечать на проверки. Часть такого предложения может уйти с платформ или перейти в серую зону.

Публикация данных по адресам, бронированиям и ночевкам даст властям возможность позднее оценить концентрацию туристических квартир и разработать более точные ограничения. До появления такой статистики вывод о влиянии Airbnb на польские цены и аренду во многом остается зависимым от неполных рыночных оценок.

Как сообщают эксперты International Investment, польский проект закрывает главный пробел рынка — отсутствие единой системы учета квартир, владельцев и фактического числа бронирований. При этом документ пока является законопроектом, а не действующим запретом. Реестр и обмен данными облегчат контроль и налогообложение, но не решат автоматически дефицит жилья в туристических городах. Критическим тестом станет не число выданных регистрационных номеров, а способность муниципалитетов удалять системных нарушителей, защищать постоянных жителей и применять ограничения без вытеснения небольших законных операторов в серую зону.

FAQ о регулировании краткосрочной аренды в Польше

Вступил ли новый закон в силу

Нет. Правительство одобрило законопроект 14 июля 2026 года, после чего документ должен пройти польский парламент и получить подпись президента.

Какую аренду будут считать краткосрочной

Проект относит к ней размещение на срок не более 30 дней. Такая деятельность будет считаться услугой размещения независимо от регистрации владельца как предпринимателя.

Нужно ли будет регистрировать одну частную квартиру

Да. Требование распространяется и на частных владельцев, которые сдают отдельную квартиру через Airbnb, Booking.com или другой канал.

Где будут регистрировать объект

Квартира должна быть внесена в Центральный перечень туристических объектов размещения и муниципальный учет. Ей присвоят индивидуальный номер.

Можно ли будет разместить объявление без номера

После запуска обязательной регистрации платформы должны будут требовать номер и отображать его в публикации. Власти смогут требовать удаления объявлений с отсутствующим или недействительным идентификатором.

Какие данные платформы передадут государству

Сервисы будут сообщать адрес объекта, регистрационный номер, ссылку на объявление, число забронированных ночей, количество гостей и страны их проживания.

Какой штраф предусмотрен за нарушение

Максимальный административный штраф составит 50 тысяч злотых. Объект также могут исключить из реестра и запретить повторную регистрацию на один год.

Смогут ли соседи запретить туристическую аренду

Соседи и жилищные организации смогут требовать проверки, но не получат автоматического права закрыть объект. Для санкций необходимо подтвердить нарушение закона или общественного порядка.

Смогут ли города запретить Airbnb

Проект предусматривает ограниченное зонирование, однако не дает муниципалитетам безусловного права полностью запретить все частные краткосрочные квартиры. Полномочия еще могут изменить в парламенте.

Коснется ли закон долгосрочной аренды

Обычный найм жилья для постоянного проживания не должен автоматически считаться гостиничной услугой. Ключевым критерием станет краткий срок и характер размещения.