Сделки с недвижимостью в Узбекистане выросли на четверть

В Узбекистане за январь–июнь 2026 года зарегистрировали более 171 тыс. сделок купли-продажи недвижимости — на 25,3% больше, чем годом ранее. Активность усилилась во всех регионах, однако официальный индекс цен на жилье вырос значительно медленнее — на 4%. Полугодовой результат при этом частично сформирован мартовским всплеском перед изменением порядка расчетов по нотариальным сделкам.

Рынок прибавил около 34,5 тысячи сделок

Центр экономических исследований и реформ сообщил, что за первое полугодие количество сделок купли-продажи недвижимости превысило 171 тыс. В абсолютном выражении прирост составил 34,5 тыс., поэтому за аналогичный период 2025 года было оформлено приблизительно 136,5 тыс. договоров. Daryo опубликовало эти данные 2 августа со ссылкой на результаты мониторинга рынка.

Показатель нельзя называть количеством проданных квартир. Он охватывает сделки с недвижимостью, зарегистрированные в рамках используемой источником методики. В открытой полугодовой сводке нет полного разделения на квартиры, индивидуальные дома, коммерческие помещения, земельные участки и другие объекты.

Сравнение также характеризует количество договоров, а не их общую стоимость. Средний бюджет одной сделки, площадь проданных объектов и доля первичного рынка в опубликованной сводке не раскрываются. Поэтому рост на 25,3% нельзя автоматически трактовать как сопоставимое увеличение денежного объема рынка.

Июнь восстановил активность после весеннего спада

В июне в стране заключили более 25 тыс. сделок. Это на 23% больше, чем в мае, на 20,4% выше результата июня 2025 года и на 24,9% превышает уровень июня 2024-го.

Почти треть июньского объема пришлась на Ташкент. В столице оформили около 7,8 тыс. договоров, или 30,8% всех сделок за месяц. В годовом выражении активность в городе увеличилась на 35,7%.

По сравнению с маем наиболее сильный рост зарегистрирован в Бухарской области — на 50,1%. В Навоийской области количество договоров увеличилось на 41,5%, в Самаркандской — на 31,8%. Наиболее сдержанная месячная динамика наблюдалась в Хорезмской области, где прирост составил 0,9%.

В годовом сопоставлении после Ташкента лидировали Сырдарьинская область с ростом на 26,9%, Навоийская — на 26,3% и Республика Каракалпакстан — на 23,3%. В Ташкентской области прирост ограничился 3,3%, в Ферганской — 3,6%, в Джизакской — 5,7%.

Месячный рост на 23% необходимо оценивать с учетом базы сравнения. После необычно высокого марта количество оформленных сделок скорректировалось в апреле и мае, поэтому июньское восстановление частично отражает возвращение рынка после весеннего снижения.

Сырдарья и Ташкент лидировали по итогам полугодия

Во всех регионах Узбекистана за первые шесть месяцев зарегистрирован годовой рост количества сделок. Наиболее высокая динамика отмечена в Сырдарьинской области, где показатель увеличился на 36,4%.

В Ташкенте прирост составил 34,9%, а в Навоийской области — 30%. Более умеренная динамика наблюдалась в Хорезмской области — 16,7%, Бухарской — 15,4% и Ферганской — 12,1%.

Процентные изменения не показывают абсолютного размера регионального рынка. Даже быстрое увеличение числа договоров в небольшой области может соответствовать меньшему количеству объектов, чем более умеренный рост в столице.

На региональную динамику влияют численность населения, внутренняя миграция, доступность ипотечных программ, объем нового строительства, уровень доходов и исходная активность рынка. В опубликованной полугодовой сводке вклад каждого из этих факторов отдельно не рассчитан.

Мартовский всплеск повысил результат первого полугодия

В первом квартале 2026 года было оформлено 110 051 сделка с недвижимостью — на 48,4% больше, чем годом ранее. Только в марте зарегистрировали 47 313 договоров, а годовой рост за месяц достиг 112%.

Наиболее высокий квартальный прирост наблюдался в Сырдарьинской области — 67%, Ташкенте — 64%, Андижанской области — 56% и Навоийской — 52%. В марте количество сделок в Сырдарье увеличилось на 144%, а в Наманганской области — на 138%.

Регулятор связал необычное ускорение с введением с 1 апреля нового порядка расчетов. Часть покупателей и продавцов стремилась завершить оформление до вступления процедуры в силу. Это не означает, что все мартовские договоры были искусственно перенесены из следующих месяцев, однако административный фактор заметно усилил статистику первого квартала.

Поэтому темп в 25,3% за полугодие нельзя механически переносить на весь 2026 год. После исчезновения эффекта предварительного оформления годовая динамика может замедлиться даже при сохранении устойчивого спроса.

Эскроу для сделок не равен финансированию новостроек

С 1 апреля в Узбекистане введены расчеты через счета условного депонирования для нотариально удостоверяемых сделок купли-продажи недвижимости и автомобилей. Деньги покупателя размещаются на специальном банковском счете и переводятся продавцу после завершения нотариального оформления.

Такой счет обычно называют эскроу-счетом. Его задача — уменьшить риск того, что одна сторона передаст деньги или имущество до надлежащего выполнения обязательств другой стороной.

Этот механизм не следует смешивать с эскроу-финансированием долевого строительства. В отчете возможность распространения системы на строительство с привлечением средств покупателей описана как дальнейшее направление развития. При такой модели деньги дольщиков остаются на специальных счетах до завершения проекта, а застройщик финансирует работы за счет банковского кредита и собственных средств.

Следовательно, мартовский всплеск был связан прежде всего с изменением расчетов по нотариальным договорам, а не с уже состоявшимся полным переходом всех застройщиков страны на проектное финансирование.

Ипотека поддержала спрос в первом квартале

За январь–март банки выдали ипотечных кредитов на 5,7 трлн сумов. Показатель увеличился на 29% по сравнению с первым кварталом 2025 года.

Важно, что эта динамика относится только к первым трем месяцам. В открытых материалах, использованных для проверки статьи, нет сопоставимого подтвержденного показателя ипотечного кредитования за все первое полугодие 2026 года. Поэтому фраза «ипотека выросла на 29% за полугодие» была бы неверной.

Реальные доходы населения, то есть доходы с учетом потребительской инфляции, в первом квартале повысились на 7,8%. Сочетание роста доходов и кредитования поддерживало платежеспособный спрос на жилье.

Ипотечный рост не означает, что 29% всех дополнительных сделок были профинансированы банками. Отчет приводит объем выданных кредитов в сумах, тогда как рыночная статистика измеряет количество договоров. Для точной оценки необходимы число кредитов, их средний размер и доля ипотечных покупателей среди всех участников рынка.

Строительство расширило предложение жилья

В первом квартале в Узбекистане ввели 3,3 млн квадратных метров жилья — на 6,6% больше, чем годом ранее. Основной вклад обеспечило индивидуальное жилищное строительство, объем которого вырос на 6,8%.

Доля инвестиций, направленных в строительство, в общем объеме капиталовложений поднялась с 7,4% до 10,8%. При этом динамика ввода многоквартирных домов оставалась сравнительно сдержанной и зависела от сроков завершения крупных жилых комплексов.

На конец марта в стране строилось около 2,9 тыс. многоэтажных жилых зданий. Среди регионов с большим количеством таких проектов названы Самаркандская область, Ташкент, Бухарская и Хорезмская области.

Рост строительства помогает удовлетворять дополнительный спрос, но его влияние различается по регионам. Новые объекты могут появляться не в тех районах или ценовых сегментах, где нехватка жилья наиболее выражена. Кроме того, число строящихся зданий не показывает количество квартир, степень готовности проектов и сроки их выхода на рынок.

Цены росли значительно медленнее сделок

Во втором квартале 2026 года официальный индекс цен на жилую недвижимость вырос на 1,3% по сравнению с предыдущим кварталом и на 4% относительно апреля–июня 2025 года.

Квартиры подорожали на 5,5% в годовом выражении, индивидуальные жилые дома — на 2%. На первичном рынке рост стоимости квартир составил 7,1%, на вторичном — 4,2%.

В Ташкенте квартиры подорожали на 3,9%. Цены столичных новостроек выросли на 5%, а квартир на вторичном рынке — на 3,2%.

За пределами столицы средняя годовая динамика квартир составила 7%. Первичный рынок прибавил 8,7%, вторичный — 5,1%. Индивидуальные дома в Ташкенте подорожали на 1,2%, а в остальных регионах — на 2,7%.

Таким образом, увеличение числа сделок на 25,3% не сопровождалось сопоставимым удорожанием жилья. Это может указывать на расширение предложения, изменение структуры проданных объектов или повышенную активность без дефицита, достаточного для резкого скачка средних цен.

Новая методика изменила расчет индекса жилья

Начиная со второго квартала 2026 года индексы цен на жилую недвижимость формируются по обновленной методике. Для сохранения сопоставимости значения с 2024 года были ретроспективно пересчитаны методом гедонической регрессии.

Гедонический метод учитывает характеристики объекта, способные влиять на цену: площадь, местоположение, этаж, тип жилья и другие параметры. Это позволяет отделить собственно изменение цен от изменения качества и структуры проданных объектов.

Например, если в одном квартале продается больше небольших квартир на окраинах, простая средняя цена может снизиться даже без удешевления сопоставимого жилья. Гедонический индекс корректирует результат с учетом подобных различий.

Поэтому новые официальные данные не всегда следует напрямую сопоставлять с более ранними публикациями, основанными на другой методике или на ценах объявлений.

Цены объявлений в Ташкенте достигли 16,5 млн сумов

По данным анализа предложений на крупных электронных площадках, на 1 июля средняя заявленная цена квартиры в многоквартирном доме Ташкента составляла 16,5 млн сумов за квадратный метр против 16,4 млн месяцем ранее.

Самые высокие значения отмечены в Шайхантахурском районе — 25,3 млн сумов за квадратный метр, Мирабадском — 23,2 млн и Яккасарайском — 20,5 млн.

Наиболее низкие средние цены предложения зафиксированы в Янгихаётском районе — около 11 млн сумов, Сергелийском — 11,45 млн и Бектемирском — 11,5 млн за квадратный метр.

Эти данные нельзя считать средней ценой фактически проведенных сделок. Объявление отражает запрос продавца, тогда как окончательная сумма может измениться в ходе переговоров. Кроме того, набор выставленных объектов меняется ежемесячно.

По этой причине показатель в 16,5 млн сумов нельзя напрямую сравнивать с официальным индексом роста цен на 3,9% в Ташкенте. Первый характеризует среднюю стоимость предложения в конкретный момент, второй — изменение цен на сопоставимые жилые объекты.

Ставка в 14% ограничивает доступность кредита

29 июля правление Центрального банка Узбекистана сохранило основную ставку на уровне 14% годовых. Регулятор объяснил решение быстрым внутренним спросом и сохраняющимся инфляционным давлением.

В июне общая инфляция составляла 6,4%, а базовая, из которой исключается часть наиболее изменчивых и регулируемых компонентов, — 5,7%. В июле потребительские цены снизились на 0,1% за месяц, но годовой показатель остался на уровне 6,4%.

Основная ставка не равна проценту по конкретной ипотеке. Однако она влияет на стоимость ресурсов для банков и на условия долгосрочного кредитования. Сохранение ставки заметно выше инфляции означает, что денежно-кредитная политика остается жесткой.

Высокая стоимость денег способна ограничивать круг заемщиков даже при увеличении общего объема ипотечных выдач. Спрос в таком случае может сильнее зависеть от субсидий, льготных программ, первоначального взноса и доходов семьи.

Рост сделок пока не подтверждает появление пузыря

Быстрое увеличение количества договоров само по себе недостаточно для вывода о формировании пузыря. Для такой оценки необходимо одновременно анализировать цены относительно доходов и аренды, долговую нагрузку покупателей, качество ипотечных кредитов, долю инвестиционных приобретений и объем непроданного жилья.

Доступные данные дают смешанную картину. С одной стороны, сделки и ипотечное кредитование быстро увеличиваются, а Ташкент сохраняет высокую долю национального рынка. С другой стороны, официальный рост цен составляет 4%, предложение расширяется, а высокая основная ставка ограничивает чрезмерно дешевое кредитование.

Дополнительная неопределенность связана с мартовским эффектом. Если после изменения порядка расчетов рынок сохранит двузначную годовую динамику без нового административного ускорения, это станет более убедительным свидетельством устойчивого спроса.

Как сообщают эксперты International Investment, показатель в 25,3% отражает высокую активность, но заметно преувеличивает изменение фундаментального спроса, если рассматривать его без мартовского всплеска. Главным позитивным сигналом остается то, что рост сделок пока не перешел в сопоставимый скачок цен. Основные риски сосредоточены в Ташкенте и быстрорастущих регионах, где ипотечное кредитование, миграция и доходы могут опережать ввод доступного жилья. Оценивать устойчивость рынка следует по данным второй половины года, фактическим ценам договоров и долговой нагрузке покупателей, а не по количеству сделок или объявлениям отдельно.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment