Французских риелторов обязали писать доносы на своих клиентов: портрет подозрительного инвестора

Как выглядит подозрительный инвестор и чем грозит отсутствие письменных доносов риелторам?

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Франции Ирина Дюпор об ответственности банков.

Несколько лет назад во Франции решили усилить ответственность банков за «подозрительные операции» клиентов. Поэтому банковские служащие, чтобы перестраховаться, докладывают о своих клиентах финансовым регуляторам.

Во Франции существует специальная служба Тракфин, которая выявляет и расследует финансовые махинации. И банкиры, и нотариусы должны сообщать в нее о всех подозрительных операциях.

Теперь докладывать о своих клиентах обязали и агентства недвижимости. О любой подозрительной информации они теперь тоже должны докладывать в Тракфин.

Но Тракфин не доволен сотрудничеством с агентствами. По данным газеты Ле Паризьен: за 2017 год из 70 000 таких записок только 178 были написаны агентствами, это 0,25% от общего числа. В большинстве своем записки попадают в ведомство из банков и страховых.
Чтобы простимулировать риелторов правила решили ужесточить. Теперь не проинформировавший Транкфин о подозрительном клиенте риэлтор рискует быть оштрафованным на сумму до €5 миллионов и получить временный запрет работать в сфере недвижимости. Тракфин усилит контроль за агентствами недвижимости и даже собирается организовать специальные курсы, чтобы обучать риелторов писать доносы.

В ответ агенты недвижимости сетуют: написание таких записок требует времени и не входит в прямые профессиональные обязанности риэлтора и лишает его потенциального дохода.

В прошлом году из 70 000 записок только 2700 закончились судебными процессами. Это менее 4 % от общего числа.. Кроме того, эти 2700 записок отправили на судебное рассмотрение и по большинству из них нет никакой уверенности в том, что государство выиграет этот процесс, так как согласно прошлогодней статистике, более двух третей судебных решений в процессах с государством, вынесено против государства.
Министерство финансов давит на агентов недвижимости. Ведь им кажется, что таким образом их удастся подключить к борьбе с отмыванием денег, организованной преступностью и даже с международным терроризмом.

Теперь агенты недвижимости должны информировать французское Министерство Финансов. В новом циркуляре объясняют типичный профиль подозрительной транзакции.

Вот как выглядит подозрительный инвестор:

- не приходит на просмотр;
- его представитель отказывается назвать фамилию;
- покупатель из безналоговой зоны;
- покупатель в прошлом нарушал закон;
- покупка не соответствует образу жизни и ресурсам (дорогая покупка для человека со скромными доходами);
- при покупке на компанию несоответствие деятельности компании и характеристики покупки;
- сложная непрозрачная финансовая схема;
- покупатель предлагает заплатить наличными;
- покупатель знаком с продавцом.

Риски для агентств

Теоретически надо помогать бороться с преступностью. Но учитывая смехотворную эффективность таких записок и слишком большую, на мой взгляд, ангажированность банков, не думаю, что агенты недвижимости должны переоценивать предписание.
На самом деле настоящий риск для агентств недвижимости – это повышение страховой премии по профессиональной ответственности. И, как следствие, увеличение издержек.