Как выбрать страну для покупки курортной недвижимости. Учитываем риски

Риски при покупке недвижимости: как купить квартиру или дом за рубежом и не ошибиться

Самое простое – это выбрать страну для покупки недвижимости, если у вас там решен вопрос с работой или бизнесом. Самое простое, потому что тогда и решать нечего – все уже решено. И осталось выбрать лишь конкретное место и конкретный объект.

А вот если вы рантье, пенсионер или фрилансер и вам предстоит не просто выбрать место для эмиграции или отдыха, но и купить там ликвидный объект, подходящий для инвестирования, тогда все значительно сложнее.

Выбрать правильно страну для покупки курортной недвижимости – уже половина успеха. Это значит, что потом вы не будете писать длинных постов на форумах с главным тезисом «как я влип». Учтите, что обмануть на покупке недвижимости могут и в Европе. Поэтому внимательно отнеситесь к выбору страны для покупки недвижимости и к выбору самого объекта.

При этом выбор страны для покупки недвижимости – дело субъективное. Кто-то ориентируется на уже купивших там объекты родственников и друзей, а кто-то – на личные впечатления от отдыха. Но ключевые для выбора моменты зависят от цели покупки. Поэтому мы поговорим о том, как не ошибиться в этом вопросе.

Комфорт

Первое и самое главное – вам должно быть комфортно. Комфортно жить, или отдыхать, или вести дела по сдаче недвижимости в аренду. А комфорт – чувство индивидуальное. Кому-то больше нравится Испания, потому что подальше от родины и совсем Европа, да и теплый сезон там дольше, чем в альтернативных европейских странах с курортной недвижимостью. А кому-то больше по вкусу Грузия с её природными красотами, доброжелательностью людей, низкими ценами на недвижимость и отсутствием языковой проблемы. Есть и те, кто потеряли голову от красот черногорских видов или болгарских золотых пляжей и доволен близостью языка и культуры и наличием европейской ментальности. Не редкость и такие люди, которым дороги романтические впечатления от греческих островов. Или воспоминания о более дорогой, но и более развитой Италии, или лазурного побережья Франции.

Проблема в том, чт даже если ваши средства позволяют купить недвижимость у моря в месте мечты, всегда есть риск, что поехав в другую страну вы получите там еще больше впечатлений и решите, что сделали покупку не в той стране. Поэтому предлагаем вам включить внутреннего прагматика и подойти к вопросу трезво.

Подводные камни

1. Нелюбовь к русскоязычным
Недоброжелательное отношение к русскоязычным. Большинство южных народов достаточно доброжелательны. Однако, не у всех исторически сложились дружелюбные отношения со страной, откуда вы едете. А порой, в силу общего языка, можно стать жертвой незаслуженной неприязни, адресованной вовсе не к вам, или вашей стране, а к соседям. В основном такие риски возникают в Албании, а в последнее время и в Турции. Хотя все относительно и процент ксенофобов, как известно, есть в любой стране. И он всегда меньше, чем процент нормальных дружелюбных людей. Меньше, но, к сожалению, гораздо заметнее.

2. Непризнанные территории

Купить недвижимость на территории с непризнанной юрисдикцией. Например, в какой-нибудь непризнанной республике. Цены там часто могут быть значительно ниже, но статус этой недвижимости и ваших прав собственности на нее будет весьма сомнительным. В такую недвижимость неохотно вкладывают деньги иностранцы, ее тяжелее сдать или продать. В качестве примера можно привести Северный Кипр, Абхазию или Крым. За покупку недвижимости на этих территориях можно даже попасть под уголовное преследование – например в Грузии вас даже могут арестовать за поездку в Абхазию, как и в Украине за посещение Крыма.

3. Расходы на содержание

Серьезной проблемой может обернуться покупка дорогого в содержании объекта. Подробнее мы об этом поговорим ниже, но стоит заранее оценить во сколько обойдется содержание дома или квартиры в приглянувшейся стране. Есть страны с такими ставками налогов и такой стоимостью коммунальных платежей, что даже в случае успешной сдачи купленной недвижимости, большая часть заработанных денег уйдет на их уплату. Если Ваши средства позволяют содержать объект недвижимости, оплачивая несколько тысяч евро налогов за него – то это не будет для Вас проблемой. Но некоторые наши соотечественники, переехав, например, в Испанию или Италию, жалуются что их доходов из-за высоких расходов на содержание жилья, просто не хватает на нормальную жизнь. Поэтому следует заранее учесть эти факторы при выборе.

4. Дороговизна жизни

Еще один риск - купить недвижимость в стране, жизнь в которой не по карману. Если вы не стеснены в средствах, то этой проблемы для вас не существует. Но если вы фрилансер, пенсионер или планируете жить за счет сдачи в аренду своей недвижимости на Родине (где колеблются курсы валют), то стоит обратить внимание на то, насколько актуален для Вас этот вопрос. Но если вы планируете уехать на ПМЖ и устроиться на работу, то он очень актуален. Следует учесть особенность – в странах, где нет работы – низкие цены на жизнь (продукты, вещи, услуги). В странах где работа есть – цены, как правило, выше. Впрочем, все южные европейские страны, в которых обычно приобретают недвижимость, это страны не из числа богатых. Турция, Болгария, Испания, южная Италия, Черногория, Хорватия, Греция, Грузия – это страны с непростой экономической ситуацией. И если вы хотите устроиться на работу в таких странах, то стоит настроиться на преодоление сложностей.

5. Проблемы легальности проживания

Перед выбором страны стоит изучить ее визовую политику по отношению к гражданам вашей страны. Например, страны ЕС ограничивают пребывание иностранцев не резидентов ЕС сроком на 180 дней в году или 90 дней в полугодие. Иногда покупка недвижимости дает право стать резидентом страны - получить вид на жительство или даже гражданство. Это принято называть «золотой визой». Как правило, существует минимальная планка стоимости недвижимости, которую вы должны приобрести, чтобы получить «золотую визу». Например, в Испании эта сумма составит полмиллиона евро. Но нужно быть аккуратным при получении «золотой визы», так как в той же Испании это влечет за собою необходимость уплаты налогов с доходов по достаточно высоким налоговым ставкам. Причем речь не только о налогах на недвижимость (их придётся платить в Испании в любом случае), а и о налогах на доходы, в том числе полученные не в Испании.
Само по себе наличие недвижимости ни в одной стране Евросоюза, кроме Венгрии, у которой нет выхода к морю, еще не дает права на постоянное пребывание. Даже в Болгарии, купив недвижимость придётся отдельно оформлять право на длительное пребывание, что стоит хоть и небольших, но дополнительных денег.

Впрочем, если вы не собираетесь жить в стране, где покупаете недвижимость, а собираетесь лишь сдавать ее в аренду и/или отдыхать, то это не будет для Вас проблемой.

Стоит отметить, что самые либеральные сегодня условия для иностранцев предоставляет две страны – Грузия и Черногория. В Черногории покупка недвижимости (любой стоимости) с осени 2015 года дает право на получение вида на жительство. В Грузии вид на жительство также можно оформить на подобном основании, а можно не оформлять. Иностранцы большинства стран могут находиться в Грузии 365 дней в году. Если вам нужно провести там больше времени – достаточно выехать из Грузии и въехать в нее заново.

6. Скрытая угроза

Если существует вероятность приобрести недвижимость в стране с повышенной актуальностью угрозы терроризма и/или войны, то лучше с этим решением повременить. Кроме опасности пребывания, что само по себе является рискованным мероприятием, в таких странах часто наблюдается отток инвестиций, снижение туристической привлекательности, кризис ликвидности. Купив квартиру или дом в такой стране можно остаться и без возможности ее продать и без возможности ее сдать. Например, такая ситуация наблюдается сегодня в Турции и Египте, в Украине.

7. «Тринадцатый» Район

Еще одна причина не купить объект – расположение квартиры или дома на территории с высокой концентрацией беженцев или маршрутами их постоянной миграции. Данные факторы, увы, также снижают привлекательность конкретной местности для покупателей недвижимости и для туристов. К сожалению, ряд привлекательных стран оказались сегодня в числе относящихся к этому риску: Турция, Греция, Италия, Испания, частично Болгария.

8. Курс валюты в качестве бочки дегтя

Весьма недальновидным шагом может стать покупка недвижимости в стране, где цены на нее привязаны к местной валюте. Наглядно минусы такой покупки сегодня видят те, кто вложился с целью инвестиций в недвижимость в России или в Украине. Российский рынок недвижимости за последние 2 года показал отрицательную динамику цен даже в рублях. Что же говорить о долларе? Ведь те, кто покупал недвижимость по рублевым ценам в 2013 году, сегодня потеряли уже половину инвестированных средств. При курсе 30-32 рубля за доллар, например, объект стоимостью 3 000 000 рублей был равен 100 000 долларов. А теперь, даже если его рублевая цена не упала, то продав его можно получить менее 50 000 долларов. Схожая ситуация наблюдается в Украине, где рынок недвижимости был ориентирован в основном на внутреннего потребителя. И по мере усугубления социально-экономических проблем в стране цены начали трансформироваться в гривенные, в силу дефицита быстро дорожающей валюты у населения. В результаты цены также «просели» в два и более раза. Как избежать подобного риска? Покупать недвижимость там, где рынок ориентирован не только на местного покупателя, но и на иностранцев – там где иностранцы составляют около 50% всех покупателей недвижимости и более.

9. Интернациональность как способ нивелировать риски

Велик риск приобрести объект недвижимого имущества в стране, где основными покупателями являются хоть и иностранцы, но жители одной страны. Например, есть страны или регионы, где основными покупателями недвижимости являются россияне. Их уровень может составлять до 70%, а то и до 90% (например, в некоторых городах Черногории и Болгарии). А это значит, что по мере падения рубля падает и покупательная способность основных приобретателей недвижимости, что приводит к стагнации рынка, а затем и падению цен на недвижимость.

10. Динамика рынка

Перед покупкой квартиры на рынке, стоит внимательно ознакомиться с общей динамикой рынка. Для этого стоит либо обратиться за консультацией к независимым экспертам, либо самим тщательно изучить вопрос какую динамику демонстрирует ранок недвижимости в стране, которая вам приглянулась. При этом следует различать внутренний рынок (рынок жилья ориентированный на местных жителей) и рынок курортной недвижимости. Если интересующий Вас рынок демонстрирует отрицательную динамику как в вопросе ценообразования, так и в вопросе падения продаж, значит, есть причины насторожиться. Если же опираться на мнения экспертов в области инвестиций, то покупать недвижимость нужно либо на том рынке, который идет в рост, либо на том, который уже лежит на дне. В первом случае рост сам по себе принесет вам выгоду в виде подорожания собственности. Во втором случае рынок точно уже не упадет, будет расти. Первый путь больше подходит для быстрого возврата вложенных средств, а второй для долгосрочного вложения.