Как не купить «плохую» квартиру или дом

На что нужно обратить внимание при покупке недвижимости за рубежом? 15 важных правил

1. Избегать эмоциональной покупки.

Желание купить недвижимость на море, будь то дом или квартира, часто очень эмоционально. Покупатель стремится к комфорту в том виде, в каком он представляется в его мечтах. У многих это возможность с утра пройтись вдоль берега моря, или панорамный вид из окна на побережье или горы. Перечислять можно долго. Но суть в том, чем чреваты такие идеалистичные представления без практического преломления. Покупатели заходят в первый более-менее подходящий объект и, если он производит на них позитивное впечатление, готовы сразу же сказать продавцу «да». Лишь потом, со временем, они порой понимают, что поспешили с выбором.

Последствий поспешной покупки может быть много - некачественное строительство дома, или отсутствие возможности зимнего проживания и так далее. Еще десятки возможных нюансов, которые могут превратить столь долгожданное счастье в постоянную череду проблем. Даже если проблем нет, может возникнуть понимание, что цена была завышена и за эти же деньги можно было купить лучший объект в лучшем месте, или что стоило заплатить немного больше, но зато взять более качественный объект.

Какой выход? Выход прост – не принимать скоропалительных решений. Подумать, проконсультироваться со специалистами (причем не только теми, кто заинтересован продать вам объект), посмотреть альтернативные варианты. Посмотреть нужно как можно больше объектов через разных агентов. Многим стоит задуматься о том, чтобы потратиться на поездки по выбранной стране, но зато изучить лучше её города и ситуацию на рынке недвижимости. Хороший вариант - взять консультацию у независимых специалистов. Ведь эти затраты обойдутся гораздо дешевле, чем невыгодная покупка недвижимости. И не забудьте прогуляться в окрестностях приглянувшегося вам дома, чтобы понять точно ли вы хотите там жить.

2. Определиться с целью покупки.

Перед тем как начинать поиск недвижимости, определитесь зачем именно вам нужен этот объект. Как правило, цели бывают две: либо жилье на море покупается для себя, либо для инвестиций в недвижимость, с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.

От выбора цели зависит то, какую недвижимость нужно искать. Это упростит задачу и для вас и для вашего риэлтора. Например, дом на море имеет много плюсов, но только в том случае, если вы в нем собираетесь жить постоянно, или если он находится в комплексе, в котором за ним будут следить. Если же вы ищете жилье, чтобы отдыхать в нем месяц в году, а в остальное время сдавать, вам лучше подойдет квартира или дом в охраняемом комплексе.

Если сдавать объект не входит в ваши планы и покупка исключительно для себя, искать объект можно как рядом с морем/центром города/туристическим районом, так и на некотором расстоянии от него. Но вот для сдачи в аренду нужно подбирать жилье как можно ближе к морю или туристическому центру, так как объект с таким расположением легче сдать и стоить его аренда будет дороже, чем такой же объект на 500 метров дальше. А при адекватном ценообразовании, и заполняемость его будет значительно выше.

От цели зависит и степень вашей свободы в выборе места покупки. Покупая дом или квартиру для себя, вы можете выбирать ее месторасположение по вкусу: в уединенном месте или в центре приморского крупного города. Но если вы покупаете объект для инвестиций, то следует покупать его там, где наибольший и стабильный приток туристов. Для вас может быть незначительно, открывается ли из окон вид на море или во двор, а для ваших потенциальных арендаторов это часто оказывается важно.

Если вы покупаете дом или квартиру для перепродажи, то рекомендуем тщательно изучить динамику на данном рынке недвижимости (а не только оптимистичные статьи продавцов про растущие цены). Большинство рынков недвижимости в Европе последнее время показывают не самую лучшую динамику изменения цен. Цены на большинстве рынков не растут. А иногда и снижаются. В долгосрочной перспективе (10-15 лет и больше), ваше вложение себя окупит. И, вероятно, о сегодняшних ценах будут вспоминать также, как теперь вспоминают о ценах в $1000 - $5000 долларов за квартиру в девяностых. Но нужно понимать, что в краткосрочной перспективе (год –пять лет) вы можете проиграть, если выберете себе неправильный объект вложения денег.

3. Понять ситуацию в стране. Понять ее риски.

Вопрос выбора страны для покупки в ней квартиры, дома или вилы на берегу моря – очень серьезный, требующий учета возможных рисков. Ознакомьтесь с обзорами стран по стоимости коммунальных услуг, налогообложению, комфорту, менталитету и другим факторам, важным для вас.

4. Не стать заложником оплаты проезда.

Весьма распространённая в мире практика, оплачивать проезд и проживание для покупателей недвижимости, – привлекательный фактор. Такое явление положительно характеризует риэлтора или застройщика. Однако, как у всякого плюса, у этого фактора есть и обратная сторона. Договорившись с риэлтором об оплате поездки вы делаете себя заложником его предложения. Он оплатил ваши билеты, поселил вас и теперь вы просто чувствуете себя обязанным приобрести предложенную им недвижимость. А если у других риэлторов предложения лучше? Или предложенная им недвижимость оказалась не настолько привлекательной, как вам казалось перед поездкой? Рекомендуем вам заранее оговорить с риэлтором такие условия, при которых точные суммы средств за перелет и проживание будут им возмещены вам лишь в том случае, если вас устроит его предложение. При этом рамки допустимого максимума обсуждайте заранее. Большинство предоставляющих такой сервис компаний оплачивает перелет только на одного, максимум двух человек и исключительно в экономклассе. Такие же ограничения касаются и условий проживания. Если риэлтор предоставляет вам свое жилье на время поездки, то согласуйте с ним, сколько вы будете ему должны, если откажетесь от покупки. Сравните эти цены с местными ценами на посуточную аренду и определите, что для вас выгоднее.

5. Иметь дело с надежным риэлтором и/или застройщиком.

Проверяйте репутацию того, кому вы собираетесь отдать свои деньги. Проверьте в поисковиках его имя, название фирмы, номера телефонов и электронной почты. Поищите отзывы. Выясните, не имел ли место обман клиентов. Ознакомитесь с документами. В некоторых странах риэлтерские услуги – лицензируемый вид деятельности. Выясните в интернете, требуется ли лицензия риэлтору в той стране, в которой Вы собираетесь покупать недвижимость. Если да, то потребуйте ее предъявить. Хорошо, если Вы выбираете риэлтора или застройщика по рекомендации. Но и в этом случае нужно быть внимательным. Среди людей, редко имеющих дело с рынком недвижимости бытует мнение, что большинство риэлторов – это мошенники. Конечно, это неправда. Большинство риэлторов стремится сохранять свою репутацию, понимая, что это залог успеха в их работе. Но бывает, что под риэлтора могут маскироваться и вполне реальные аферисты. Потому желательно обратится за консультацией к независимым специалистам, которую дадут вам оценку благонадежности того или иного риэлтора. Застройщика проверить гораздо легче. Посмотрите историю его работы. Какие объекты он уже строил раньше и какие отзывы о них в интернете. Поиск в интернете можно вести как по названию, так и по адресам. Посмотрите на саму стройку и оцените как ведутся там работы. Поговорите с жильцами соседних зданий и таксистами – они, как правило, смогут вам рассказать сколько уже строится этот дом и как там идут работы. Следует учитывать, что в теплых странах максимальный срок строительства редко выше 2-3 лет. Если стройка затянулась, значит, есть проблемы. Если у вас есть возможность, посетите дома, которые раньше строила эта компания и расспросите жильцов, есть ли у них жалобы на качество строительства.

6. Провести правовую проверку покупаемого объекта.

Рекомендуем вам найти в городе, в котором вы решили покупать недвижимость, юриста или адвоката. Он должен быть несвязан с теми, у кого вы потенциально собираетесь покупать недвижимость. Это повлечет небольшие (по сравнению со стоимостью покупки недвижимости) расходы, но даст вам возможность получить независимый объективный правовой анализ того объекта, который вы собираетесь покупать. Ведь в правовой составляющей предполагаемой сделки могут быть нюансы, о которых вы можете даже не догадываться. Например, скрытые платежи. Или проблемы с введением дома в эксплуатацию. Например, в Болгарии, многие дома не имеют акта №16 (о вводе в эксплуатацию).

7. Не верить в низкие цены без причины.

Каждый покупатель хочет приобрести хороший объект за половину его цены. И, конечно, такие случаи бывают. Например, кто-то срочно нуждается в деньгах и, чтобы продать быстрее, готов скинуть значительную часть стоимости продаваемой квартиры, дома, виллы. Но, чаще всего, такие привлекательные варианты на рынке не застаиваются. Их быстро выкупают сами риэлторы или близкие к ним перекупщики. До открытой продажи они доходят редко.

Если Вы изучили стоимость недвижимости в той стране (регионе), в которой собрались купить недвижимость, а тут вдруг вам попадается вариант значительно ниже по стоимости, значит, на это есть свои причины. Это не обязательно мошенничество. Чаще всего объект имеет свои изъяны. Например, у него не все в порядке с документами. К примеру, в Черногории на рынок выставлено немало домов, у которых нет соответствующего пакета разрешений на строительство.

Продавец может убеждать вас в том, что это не проблема. Что дом в таком состоянии стоит уже лет 20, и никаких проблем это не вызвало. Но Черногория является кандидатом на вступление в ЕС и проходит сейчас процесс адаптации своего законодательства под европейские стандарты. По мере этой адаптации, у владельцев незаконных построек и начинаются проблемы, чреватые сносом, штрафами или другими, более строгими формами привлечения нарушителей к ответственности. Аналогичный процесс прошла уже Болгария, в результате чего многие жилые комплексы, которые могут выглядеть весьма привлекательно, до сих пор не могут получить акт 16. Как следствие, владельцы квартир могут в них жить, пользоваться подключенными коммуникациями, наслаждаться пляжами и красивыми видами на море, однако, де-юре квартир у них нет и продать их в таком качестве нельзя, как и сдать на законных основаниях. А будущее таких вложений в недвижимость весьма сомнительно.

Бывает, что дешевизна объекта обусловлена его низкой ликвидностью – например, это место считается, в силу каких-либо причин, неудачным для жизни. Там плохо развита инфраструктура, неблагополучная криминогенная обстановка или плохая экология. Дело может быть и в качестве строительства – например, можно купить роскошную купить виллу менее чем за 100 000 евро, у которой окажутся проблемы с фундаментом и которая медленно сползает со склона горы. А, может быть, дело в том, что объект недвижимости сам по себе хорош, но удален от моря, или от инфраструктуры, по сравнению с другими аналогичными объектами, что делает его менее привлекательным для арендаторов и покупателей.

Нужна понять, что причина для низкой цены всегда есть. Мы рекомендуем вам проверять объект сначала в интернете. Например, посмотреть, когда он продавался ранее и какая у него была цена. Может, то, что вам преподносят как подарок судьбы, уже два года висит на рынке и не может продаться. Если вы покупаете частный дом или виллу, возьмите с собой на просмотр специалиста по строительству, который оценит качество объекта и назовет вам стоимость его приведения в порядок, если это возможно.

Если вы покупаете квартиру, поговорите с жильцами этого или соседних домов и изучите обстановку. Не забудьте о консультации с юристом. Хотя, конечно, если вы выбрали профессиональное агентство по торговле недвижимостью, то оно не станет подсовывать Вам «нехороший» объект. Но новичку определить профессионализм риэлтора часто бывает сложно. В целом же, рекомендуем разговор с риэлтором начинать не с конкретных объектов, а с характеристик районов и цен в них (которые могут весьма отличаться в зависимости от района). И, выбирая квартиру или дом, не искать слишком низкой цены, чтобы потом не потерять больше.

8. Не разделять оптимизм риэлтора.

Оптимизм – это обязательная черта риэлтора. Не так просто найти торговца недвижимостью, который честно назовет вам не только плюсы, но и минусы предлагаемого им товара. В каждой стране риэлторы рассказывают о растущем рынке, о перспективе доходов от сдачи в аренду и о других плюсах. Это не обязательно ложь – риэлтор может сам быть настроен крайне оптимистично, предпочитая не замечать негативных тенденций. Задайте риэлтору контрольный вопрос «Были ли на Вашем рынке (в Испании, Болгарии и т.д.) плохие периоды за последние годы? Был ли спад продаж?». Если вы получите ответ «нет», значит стоит насторожиться. Начиная с 2008 года все европейские рынки недвижимости пережили, как минимум один или более периодов спада продаж. На некоторых рынках они до сих пор продолжаются. Потому вам стоит вооружиться критическим мышлением и учитывать, что перед вами человек, работа которого продать свой товар. Рекомендуем либо самостоятельно изучить аналитику по интересующему вас рынку недвижимости, либо привлечь независимых консультантов. Если вы покупаете недвижимость исключительно для себя, без каких-либо коммерческих целей, тогда ситуация значительно упрощается – главное, чтобы объект устраивал вас, а тенденции на рынке играют для вас уже второстепенную роль.

9. Учитывать платежи при покупке.

В различных странах дополнительные платежи при покупке недвижимости могут отличаться. Например, в Грузии покупка квартиры в новостройке обойдется вам в нулевые дополнительные расходы. Вам не придётся платить ни риэлтору, ни оплачивать налоги при покупке. Нужно только убедиться, что оплата НДС за счет застройщика (застройщик принимает на себя оплату НДС в 90% случаев). Само оформление сделки обойдется около $50. А вот, например, в Италии при покупке новостройки Вам придётся оплатить НДС для иностранцев в размере от 4% до 20% стоимости недвижимости. Кроме того, на вас ляжет регистрационный налог (168 евро в новостройке и 7% от стоимости квартиры на вторичном рынке), 1 % составит кадастровый сбор (и еще 2% ипотечный). Еще 2 % придётся заплатить нотариусу. Порядка 1500 евро обойдутся услуги юриста при оформлении сделки. В более дешевой Болгарии расходы при покупке квартиры составят от 0,1% до 1,5% услуги нотариуса. От 0,1% до 3% составит ваш налог при покупке недвижимости. Регистрация обойдется аам в 0,1%. Размер налога на переход права собственности регулируется местными общинами и составляет порядка 0,1%-3%. Вместе с услугами агентства недвижимости, сделка обойдется Вам еще в 4%-5% стоимости. Подробнее о дополнительных расходах при покупке недвижимости, на ее содержание и об условиях налогообложения читайте на нашем сайте.

10. Учитывать налоги, коммунальные платежи и другие расходы при содержании недвижимости.

В России и Украине граждане только привыкают к такому понятию, как налог на недвижимость. В Европе же он давно уже стал нормой. Из стран с привлекательной недвижимостью на берегах Средиземного и Черного морей, единственной страной с приятным исключением является Грузия, в других странах налоги на недвижимость давно введены. Это является важным обстоятельством при выборе страны, в которой стоит покупать недвижимость. Если вы планируете зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду, то стоит учитывать данное обстоятельство в расходной части планируемого бизнеса. Если вы берете недвижимость для себя, расходы на налоги нужно учесть, чтобы планировать личный бюджет.

Не меньшее значение имеют коммунальные платежи. В России и Украине, как и в Беларуси, они имеют пока невысокое выражение в долларовом эквиваленте. Но во многих странах Европы они могут составлять сумму равную весьма приличному по постсоветским меркам доходу. Некоторые покупатели зарубежной недвижимости рассчитывают, что смогут прожить за рубежом за счет получаемых на родине доходов в виде пенсии, арендного дохода от сдачи собственного жилья или неких небольших дивидендов. И действительно, есть страны где семья из двух человек вполне может уложить свой бюджет в 500 евро или долларов, при условии наличия своего жилья. Однако, в эту сумму, как правило, не входят, расходы на уплату налогов и коммунальные платежи.

Размер налогов и коммунальных платежей, как правило, имеют прогрессивную шкалу. Чем больше размер жилья (или его стоимость), тем выше будут налоги и платежи. Многое зависит от того, какой объект, квартиру или дом вы решили приобрести. Дом обойдется в содержании дороже, чем квартира. В некоторых странах нет налога на недвижимость, если речь идет о квартире, но есть налог на землю, который будет применен в ситуации с частным домом (именно такая ситуация имеет место в Грузии).

Рассмотрим ситуацию на примере квартиры. Возьмем для примера Испанию.

Налог на недвижимость составит от 0,5% до 2% стоимости ежегодно. При квартире ценой в 70 000 евро, в месяц придётся платить порядка 60 евро (точная цифра зависит от ряда уточненных параметров). Сам налог вносится ежегодно, но мы переводим расчет в разбивке помесячно, чтобы упростить расчет. Коммунальные платежи, включая плату за воду, электричество, газ (в Испании центральное газоснабжение есть только в больших городах, а в остальных используются газовые баллоны), плата за кондоминиум, интернет, телефон, вывоз мусора и т.д. составляет от 200 до 500 евро. Если речь идет о доме (вилле) или более фешенебельной квартире, то сумма может оказаться и ощутимо больше. Есть кондоминиумы, оплата в которых может составлять и до 10 000 евро в год. То есть, более 800 евро в месяц.

В Болгарии стоимость содержания жилья будет значительно ниже. Зависит она также от многочисленных нюансов. Но если речь идет о небольшой квартире, то есть высокие шансы уложиться в сумму до 100 или до 200 евро.

Во всех теплых странах ваши расходы будут существенно различаться в зависимости от уровня жилья, наличия в комплексе дополнительной инфраструктуры (паркинг, бассейн, лифт и т.д.), сезона (зимой расходы на электричество резко возрастают, так как кондиционер и обогреватели главные средства отопления. Если Вам повезло и у Вас стоит газовое отопление, значит потратитесь на газ, но сэкономите на электричестве).
В Грузии квартира обойдется Вам от 50 до 100 долларов в месяц. Существенную пользу экономии принесет установка газового котла. Подробнее информацию о расходах на содержание недвижимости в приморских странах читайте в соответствующем разделе сайта.

Как учесть предстоящие расходы до покупки объекта? Уточняйте данные у продавца по каждой позиции (оплата в комплексе, регулярные налоги, коммунальные платежи и т.д.). Если покупаете объект на вторичном рынке, попросите показать платежки (распечатки банковских транзакций) за прошлый период. Если покупаете в новостройке – уточните данные в интернете, сверив различные источники, а также возьмите бумагу продавца с уточнением наличия/отсутствия в будущем различных платежей (речь, конечно, идет об оплате в кондоминиум, а не об электричестве, данные о котором есть на сайте энергопоставляющей компании).

11. Учитывать специфику коммуникаций.

Даже мечта о домике на берегу средиземного моря может нести в себе неприятный сюрприз. Например, желанный домик или вилла может оказаться без канализации… или без газа. За пределами городов в Черногории часто встречается проблема отсутствия центрального водоснабжения и канализации. И для загородной недвижимости такая проблема свойственна во многих европейских странах. Это значит, что вам придётся заказывать услуги по доставке питьевой воды и откачке отходов. Ничего страшного в этом нет, но нужно знать об этом заранее и заранее учесть в финансовых планах расходы на подобные удовольствия. В Испании, например, загородная недвижимость часто лишена центрального газоснабжения и требуется покупать баллоны с газом.

12. Учитывать правовой статус объекта.

Выше данная проблема уже была упомянута. Однако о ней стоит упомянуть еще раз. При покупке важно убедиться, что жилье (дом или квартира) выбранная Вами на морском побережье узаконена, имеет весь разрешительный пакет документов и объект недвижимости введен в эксплуатацию. Если речь идет о новостройке, то стоит обратить внимание на портфолио застройщика и проверить не было ли в истории его деятельности объектов с проблемами. Если вы покупаете дом или виллу, то помимо правового статуса самого здания, обратите внимание на статус земли. В некоторых странах иностранец не может быть собственником земли (например, в Болгарии) и для ее оформления нужно создать юридическое лицо – фирму. Но создание фирмы может быть связанно с другими проблемами – оплатой налогов, оплатой коммунальных услуг стоимость которых определяется не как для физических лиц, а как для юридических. Кроме того, содержание фирмы требует расходов на бухгалтера, который будет сдавать отчеты в налоговые органы.

В других странах, например, в Грузии, иностранец может владеть землей, если только она не сельскохозяйственного назначения. Но чаще всего наиболее выгодные ценовые предложения земли как раз предполагают ее сельскохозяйственный статус. Риэлторы могут предложить изменение статуса земли. Это нормальная практика. В таком случае стоит оговорить, что ее статус должен быть изменен до как вы ее купите. Например, вы можете внести задаток, за счет которого продавец проведет процедуру изменения статуса земли, а потом купить у него землю.

С квартирой таких проблем меньше, однако еще раз обращаем ваше внимание на необходимость проверки законности данного строения и его правового статуса. Советуем не обольщается возможными заверениями продавцов, что имеющиеся нарушения приняты в этой стране или местности и потому на них, якобы, не стоит обращать внимание.

13. Учитывать качество строительства.

Недвижимость на море в европейских странах пережила два пика роста строительства. Один имел место до кризиса в 2008 году, другой уже в десятых годах до сегодняшней стагнации большинства рынков. В этот период раскупалось практически все, и значительную часть покупателей составляли граждане стран СНГ. Например, болгарский и черногорский рынок прибрежной недвижимости был, да и остается ориентированным в основном на русскоязычных покупателей.

В период, когда россияне и украинцы массово раскупали квартиры на морском берегу, местные застройщики старались максимально выжать все соки из своего бизнеса. Одним из продуктов этой денежной лихорадки стали целые комплексы недвижимости с низким качеством. Это может выражаться как в различном браке строительства, так и в т.н. категории «летнего жилья». То есть жилья, которое не предполагает проживания в нем зимой. Наиболее распространена эта проблема в Болгарии. Хотя и в других южных странах отсутствие утепления как многоквартирных домов, так и частных вилл – достаточно распространённое явление.

Бывают ситуации, когда дом построен нормально, но застройщик сэкономил на подъездных дверях, окнах в подъездах и квартирах, что в условиях повышенной влажности делает дом сырым, а зимой сильно усложняет задачу отопления. Следствием, помимо прочего, может стать сырость и холод в доме, появление грибка и плесени.

В общем, проблемы с качеством строительства за рубежом примерно такие же, как и в России, Украине или Казахстане. Потому и тут, и там, покупателю нужно быть внимательным к данным вопросам.

14. Стоимость ремонтных работ.

В Европе наиболее распространенный способ продажи недвижимости в новостройках – это чистовая отделка. Хотя, порою, можно попасть и на черный каркас. Черный каркас – весьма распространенная ситуация при покупке квартиры в Грузии, за счет чего можно приобрести квартиру значительно дешевле.

Однако, рассчитывая свой бюджет, стоит заранее выяснить, сколько будет стоить доведения квартиры до дома до полностью готового состояния, то есть до состояния сделанных отделочных работ. Цены могут быть на уровне московских или приятно удивить по сравнению с ними. Хотя в таких странах, как Италия, Испания или Португалия (не говоря уже о Лазурном побережье Франции) цены могут отличаться и в менее приятную сторону. В общем, где бы вы не покупали квартиру или дом (виллу), стоит вникнуть в каком состоянии продавец (застройщик) передаст вам объект и во сколько обойдется его доведение до жилого состояния. Часто услуги по ремонту предлагают риэлторы или сами застройщики. Это может оказаться самим простым и удобным решением. Однако, рекомендуем все же предварительно самостоятельно прозвонить местные ремонтные предприятия и сравнить цены. Также, как и в России или Украине, нужно убедиться в мастерстве подрядчика, посмотрев ранее выполненные им работы.

Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, то сообразно его состоянию и вашим планам на ремонт, также оцените предполагаемые расходы.

Не рекомендуем вам соглашаться на ремонтные работы пока исполнитель не предоставит полную смету на все работы и материалы. Следует заранее оговорить и то, что смета не может быть увеличена в силу каких либо новых заявленных им обстоятельств.

15. Расположение.

Рекомендуем вам некоторые время пожить в той местности, в которой вы решили купить квартиру или дом. Особенно если речь идет о загородной недвижимости. Часто приятные впечатления от вида на море и природный ландшафт в сочетании с привлекательной ценной скрывают менее приятные вещи: отсутствие рядом магазинов, школ, детских садов, больниц, инфраструктуры развлечений, аптек и т.д. А иногда и просто отсутствие людей вне курортного сезона. Например, в Болгарии такие известные курорты, как Солнечный Берег или Золотые Пески просто вымирают на время вне сезона. Если вы любите уединение, то может быть это то, что вам нужно. Но если для вас важна инфраструктура или востребованность данной недвижимости потенциальными арендаторами – то на это стоит обратить внимание. Часто именно это служит причиной более низкой цены квартиры или дома. Учитывайте, что одни и те же места на морском побережье производят совсем разное впечатление летом и зимою.