CBRE: в Европе сократится строительство офисных помещений в 2021-2022 годах

Фото: Просто строй

В 2020 году объем арендованных офисных площадей в Европе сократился примерно на 40% по сравнению с 2019 годом. В период стабильно низкого спроса, а в ряде регионов — падения цен, скорее всего предприниматели сократят строительство и отложат или ограничат количество построенных зданий. Об этом говорится в отчете консалтинговой компании CBRE.

На многих европейских рынках офисной недвижимости между I и III кварталами ожидаемый уровень завершенных зданий в 2020 году был пересмотрен в сторону понижения. Ожидается, что среднее снижение количества завершенных проектов в 20 европейских городах достигнет 7%, что показывает степень влияния карантина на строительную деятельность.

Но есть отличия среди европейских регионов. Например, количество завершенных офисных зданий в Берлине между I и III кварталами выросли, так как три здания были введены в эксплуатацию раньше, чем планировалось. Это составило увеличение на 72 000 квадратных метров, или 24%. Но Милан идет по другому пути — город не построил ни одного офисного здания за первые три квартала прошлого года из-за проблем с поставкой материалов во время первого карантина, и объем за весь год снизился на 57%.

Уменьшение количества построенных зданий в 2020 году может быть результатом откладывания или сокращения проектов, а не обязательно их безвозвратного отказа. Если это так, то в 2021 и 2022 годах ожидается другая тенденция.

По мнению авторов доклада, в 20 крупнейших европейских городах есть признаки более высокого уровня завершения проектов в этом и следующем году, чем ожидалось в начале прошлого года. Другими словами, сроки завершения проекта, по-видимому, были отложены по мере необходимости или, возможно, на период ожидаемого улучшения спроса.

Например, в Милане ожидаемое количество построенных зданий в 2021 и 2022 годах было пересмотрено и увеличилось на 59% с 350 000 квадратных метров в I квартале 2020 года до 559 000 квадратных метров в III квартале прошлого года. Такая же тенденция прослеживается на других рынках, включая Дублин, Париж и Мадрид. Некоторые из отложенных проектов, в которых предприниматели отодвинули сроки реализации из-за замедления спроса и роста вакантных площадей, ждут возвращения позитивного настроя на рынке.

Ожидается, что многие из проектов перспективного развития будут завершены в 2021/2022 г. Однако это не относится ко всем странам, поскольку многие проекты, которые, как ожидается, будут завершены в этом и следующем году, заморожены. Такая ситуация сложилась на многих рынках в Центральной и Восточной Европе, таких как Будапешт, Франкфурт и Мюнхен.

В докладе CBRE выделяется четыре категории городов в зависимости от текущего уровня вакантных площадей, будущего развития и арендной деятельности. Это города с постоянным риском избытка предложения, города с расширяющимся выбором, города с постоянной нехваткой предложения и города с ограниченным выбором.

Авторы доклада отмечают, что в городах с длительным риском избытка предложения уровень вакантных площадей и строящихся объектов значительно превышает 6,5%. Это не обязательно указывает на избыток предложения, поскольку спрос неравномерен, а высокие уровни доступной площади обычно относятся к более низкому классу и не представляют такого интереса для арендаторов.

Примером такого рынка является Бухарест, но перспективы спроса в городе благоприятные. Ожидается, что используемые площади будут увеличиваться на 23% в год в течение следующих трех лет. С другой стороны, Дублин ожидает более слабого восстановления спроса, хотя свободных площадей в городе меньше, как и строящихся объектов. Также к таким рынкам относятся Барселона, Будапешт, Сити (Лондон), Варшава и Прага.

Рынки с расширяющимся выбором имеют низкий уровень вакантности — намного ниже среднего показателя в 6,6% в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке (EMEA), но ожидается, что большое количество завершенных проектов расширит выбор арендаторов. Но и здесь важны детали. Например, в Берлине сейчас 2% свободных площадей и много строящихся проектов. На некоторых субрынках свободное пространство составляет менее 1%, поэтому даже рост строительства не может существенно изменить уровень выбора. Еще один город с расширяющимся выбором — Амстердам.

Кроме того, уже сдано в аренду 41% площадей в зданиях, которые, как ожидается, будут сданы в этом и следующем году. И большая часть оставшихся 59% спекулятивных земель, которые необходимо достроить, скорее всего, будет поглощена по мере возобновления роста площади. Ожидается, что он достигнет 19% в год. В результате, в зависимости от конкретной местности, выбор арендаторов для крупномасштабных проектов может оставаться ограниченным.

В другой группе городов отмечено сокращение выбора. Это рынки, на которых вакантные площади превышают 7%, но есть низкие уровни ожидаемого завершения строительства в 2021 и 2022 годах. Примером этого является Мадрид, где количество свободных площадей сокращается, арендная плата растет, а на арендаторов оказывается давление. Эта тенденция усугубляется, учитывая, что значительная часть вакантных площадей некачественна и вряд ли понравится арендаторам, которые хотят, чтобы их офисы привлекали компетентные кадры. Тенденция усугубляется тем, что почти 60% строящихся офисных площадей уже сданы в аренду.

Также в категорию городов с сокращением выбора входят Брюссель, Милан, Дюссельдорф и Франкфурт.

На рынках с постоянным дефицитом предложения наблюдается как низкий уровень вакантных площадей, так и ограниченное количество строящихся проектов. В Мюнхене, например, уровень вакантных площадей составляет 3,6%, и ожидается, что он приблизится к 4% в 2021 году, а затем в 2022 году снизится до уровня до пандемии. Поскольку ожидается, что занятость площадей будет расти на 14% в год в период с 2020 по 2022 год, а две трети площадей, которые должны быть завершены в течение того же периода, уже заняты заранее, востребованность офисных помещений будет расти.

Подводя итоги, авторы доклада отметили, что в краткосрочной перспективе ожидаемое завершение проектов было пересмотрено в сторону уменьшения. Некоторые проекты были перенесены на 2021 и 2022 годы, что привело к пересмотру в сторону увеличения среднесрочных прогнозов завершения на большинстве рынков. При этом влияние этого изменения сроков остается очень неравномерным на разных рынках.

Пандемия COVID-19 изменила подход арендаторов к стратегии в отношении рабочих мест. Сейчас арендаторы более внимательно оценивают арендуемые помещения. В сложившихся условиях, им необходим более масштабный анализ в вопросах аренды, с учетом глобальной ситуации, а не только ситуации в одном городе.

Ранее мы писали, что в 2021 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе может вырасти на 8,5%.