Как купить жилье в Японии онлайн и какие есть риски для инвесторов в 2022

Граждане СНГ могут попасть в Японию только в составе туристической группы – на сегодняшний день индивидуальные путешествия или поездки с целью посещения родственников запрещены. Тем, у кого нет японского ВНЖ, нужно либо ждать конца коронавирусных ограничений, речи о котором пока не идет, либо покупать тур в Японию, при этом затраты на билет и поездку могут достигнуть 150 000 долларов. В связи с этим некоторые японские агентства недвижимости предлагают провести покупку недвижимости удаленно – так покупатель сэкономит время и деньги на поездку, а купленную недвижимость может сдать в аренду, пока ограничения не будут сняты. В этой статье мы расскажем, как проводится онлайн-покупка жилья в Японии и какие риски существуют для частных инвесторов в 2022 году.

Как проводится онлайн-покупка недвижимости

Онлайн-покупка недвижимости в Японии проводится в несколько этапов. В течение всего процесса покупателя сопровождает агент недвижимости, который находится в Японии и поможет со всеми процедурами. Схема покупки стандартная, как и во многих странах:

1. Выбор недвижимости и предварительный просмотр объекта в режиме онлайн. Для общения с покупателем используются сервисы Skype, Teams, Zoom или другие удобные мессенджеры.

Покупатель должен сообщить требования к объекту, после чего агент начнет поиск подходящего жилья. Важно знать, что предложений доступного жилья в Японии почти нет. Страна вошла в десятку самой дорогой недвижимости в мире – квадратный метр в 2022 году в среднем стоит 6390 долларов.

Предварительный просмотр объекта по видеосвязи разрешен только там, где хозяева (или застройщики) не возражают. Так в режиме реального времени можно посмотреть объект и задать уточняющие вопросы домовладельцу. Например, расспросить о стоимости коммунальных платежей, состоянии проводки, коммуникаций, ремонте, соседях и других важных аспектах жизни.

Возможно, владельцы жилья будут возражать против видеосвязи, тогда агент проведет фото- и видеотур объекта. Японские агентства делают качественные снимки в высоком разрешении, чтобы у покупателя было как можно меньше вопросов.

2. Передача полномочий на покупку доверенному лицу. Агент или другой представитель покупателя становится доверенным лицом и может совершать сделку от его имени.

Для этого нужно подготовить несколько документов:

- Доверенность на покупку недвижимости. Требуется не во всех случаях, но лишней не будет. Оформляется в посольстве/консульстве/нотариальной конторе. Бланк доверенности должны предоставить в агентстве, через которое совершается покупка.
- Паспорт.
- Аффидевит. Формат аффидевита тоже предоставляется агентством. Этот документ нужен для передачи права собственности, регистрации недвижимости и сохранения права собственности при покупке объекта.

3. Подписание договора купли-продажи и оплата. Перед тем как доверенное лицо подпишет документ, покупателю нужно внимательно изучить договор. При желании покупателя и продавца агент организует видеоконференцию, на которой пункты договора окончательно утверждаются, разъясняются и если нужно – меняются. При подписании договора, покупателем выплачивается первоначальный взнос агентству недвижимости, а агентство переводит равную сумму продавцу. В срок, установленный договором, покупатель должен оплатить остаток суммы по такой же схеме.

4. Регистрация перехода права собственности. После оплаты представитель покупателя в Японии проводит процедуру передачи недвижимости в право собственности. Для этого потребуются оригиналы документов, указанных выше: доверенность и аффидевит. Переслать их в Японию нужно заблоговременно, чтобы документы поспели в срок.

Кроме оплаты объекта, покупателю предстоит еще несколько трат, с ними также должны помочь уполномоченные лица. Это:
- оплата гербового сбора (стоимость нужно уточнить у агента);
- оплата налога на недвижимость 1,4% от стоимости;
- оплата муниципального сбора (для некоторых районов) 0,3% от стоимости;
- оплата работы переводчика, агента и других лиц, участвовавших в сделке в качестве представителя.

В стоимость также нужно заложить комиссию за перевод средств в Японию, а также комиссия за конвертацию и снятие этих средств. Конечную сумму нужно узнать в агентстве.

Риски покупки жилья для сдачи в аренду в Японии

На ликвидность жилья в Японии влияет несколько аспектов, которые не обычны для граждан стран СНГ, но о них нужно знать, чтобы не вложить средства впустую.

Япония сейсмоопасна.
Здесь редко можно встретить дома, которые строятся на века. Учитывая особенности территории, индивидуальные дома строятся с расчетом на 20-30 лет эксплуатации. В журнале The Economist отмечается, что стоимость среднего дома в Японии обесценивается до нуля всего за 22 года. Продажи новых домов в этой стране всегда намного опережают продажи на вторичном рынке, поскольку японцы знают, что снести старый дом и построить новый – дешевле, чем ремонтировать старый, пострадавший от регулярных землетрясений.

Япония – стареющая страна.
В большинстве городов страны нет высокого спроса на аренду жилья. Инвестор не может рассчитывать на регулярную сдачу объектов в городах, где нет молодых семей. Основной спрос сконцентрирован в центре Токио, куда стремятся студенты, семейные и деловые люди. Ожидается, что к 2030 году 20 из 100 граждан Японии будут относиться к категории «пенсионеры», а дети составят всего 13%. Эти цифры делают Японию самой стареющей страной в мире, и уже сейчас демографический кризис уменьшает спрос на обычные жилые объекты, в то время как растет интерес к домам престарелых, а предложений на них не хватает. Еще в 2018 году власти Японии просили жителей переселяться в сельские районы, поскольку к 2040 году страна рискует потерять 896 маленьких городов и деревень из-за стареющего населения.

В Японии действуют коронавирусные ограничения.
Раньше Япония принимала туристов 68 стран без визы, сегодня число таких стран сократилось до нуля. Оформить визу Японии непросто, поэтому рассчитывать на скорое восстановление туристического потока и ожидать, что туристы помогут отбить стоимость купленной недвижимости - не стоит. К тому же, по визовым правилам туристы могут проживать только в отелях. В допандемийные годы страна принимала до 25 млн туристов ежегодно, но сегодня такие цифры кажутся недосягаемыми.

О том, как оформить туристическую визу в Японию, читайте здесь.