Первичный рынок недвижимости Киева: цены и гривна стабилизировались, но спрос и предложение минимальны

Цены на жилье в новостройках в столице Украины Киеве уже два месяца остаются стабильными в национальной валюте. При этом инфляция гривны также остановлена, хотя и ценой ограничений со стороны регулятора, а также валютными интервенциями украинского Нацбанка, которые истощают золотовалютные резервы страны.

Цены

По информации риелторской компании ЛУН, средняя стоимость новых киевских квартир и домов в середине ноября составляет 48,2 тыс. грн. (UAH) за квадратный метр. Это 1308 долларов США по текущему курсу на 14 ноября 2022.

Самый дорогой район Киева – Печерский. Здесь стоимость квадратного метра на «первичке» составляет $2956. Далее следуют Шевченковский район ($1617/м²), Подольский ($1484/м²), Голосеевский ($1283/м²), Святошинский ($1153/м²), Соломенский ($1058/м²), и Оболонский ($1034/м²). Это все правобережные районы украинской столицы.

На левом берегу квартиры и дома дешевле. В Днепровском районе средняя ноябрьская цена составляет $1017/м². В Дарницком районе недвижимость стоит дешевле 1000 долларов – $890/м². Самый дешевый киевский район – Деснянский. Здесь купить жилье можно за $806/м².



Самыми дорогими пригородами столицы остаются Буча со средней ценой $952/м², Вышгород ($884/м²), Ирпень ($917/м²), Гатное ($833/м²), Петропавловская Борщаговка ($814/м²) и Софиевская Борщаговка ($789/м²). Цены здесь сопоставимы с левобережными районами Киева.

Далее следуют Вишневое ($760/м²), Бровары ($708/м²), Гостомель ($700/м²), Святопетровское ($692/м²), Борисполь ($678/м²), Белгородка ($605/м²) и Обухов ($597/м²). Самые дешевые квартиры и дома в предместье Киева – в Ворзеле ($559/м²).



Общая динамика

За последние 12 месяцев (по сравнению с ноябрем 2021 года) цены на столичном рынке в гривневом исчислении выросли на 46,0%.

По сравнению с февралем 2022 года, когда начались боевые действия и рынок недвижимости «закрылся» до мая, стоимость столичной жилой недвижимости увеличилась на 36,1%.

В период с февраля по ноябрь 2022 года гривна обесценилась на 23,0%.

В мае 2022 года, когда рынок недвижимости снова «открылся», средние цены в Киеве были зафиксированы на уровне $1805/м2, увеличившись за три месяца простоя на 12,9%.

Начиная с июня гривневые цены публикуются, исходя из реального курса наличного доллара.

В июле цены на недвижимость в столице впервые снизились (по сравнению с июнем) – на 9,6%. Затем, в период с июля по октябрь 2022 киевское жилье подорожало на 24,6%.

В октябре цены достигли своего исторического максимума в гривневом исчислении – 49 тыс. грн. за кв. м. Но в долларовом выражении это составляет $1330.

Но за последний месяц (с середины октября до середины ноября) цены упали второй раз за год – на 1,6%. Это первое «чистое» падение цен в текущем году – при стабильном курсе гривны.

Сегменты

Украинские застройщики и риелторы делят квартиры и дома в новостройках на четыре сегмента: эконом, комфорт, бизнес и премиум.

В первых трех сегментах первичного рынка за последний месяц сохранился незначительный ценовой рост – на 6,6%, на 5,3% и на 1,6% соответственно. Общее падение цен произошло за счет месячного снижения в премиум-сегменте – на 1,9%.

В низшей ценовой категории, эконом-классе, средняя цена жилья в ноябре составила $868/м², в комфорт-сегменте - $1009/м², в бизнес-сегменте - $1878/м², а в премиум-сегменте - $3595/м².

Эксперты International Investment отмечают, что украинский кризис, многомесячный мораторий на куплю-продажу недвижимости в этой стране, а также затяжная девальвация гривны в этом году не позволяли получать адекватную рыночную статистику и отслеживать реальную ценовую динамику. Первые признаки стабилизации украинского рынка осенью 2022 года позволяют начать формировать статистику «с нуля». Реальную картину рынка и его тренды можно будет увидеть не ранее, чем через год.

Рынок недвижимости Украины даже характеризуется малым количеством сделок и низкой активностью застройщиков. В сегменте квартир на рынок сейчас давит новый фактор – отключения электричества по всей Украине. И продавцы, и покупатели остаются в режиме ожидания более стабильной ситуации в стране в целом и не выходят на рынок с предложениями и поиском.