В России решили продлить льготную ипотеку до 1 июля 2024 года

Срок действия программы льготной ипотеки РФ заканчивался в декабре 2022 года, и заместитель министра финансов страны Алексей Моисеев заявил в середине ноября, что необходимости в дальнейшей поддержке первичного рынка нет. Однако 15 декабря президент России Владимир Путин объявил, что программа все-таки будет продлена, но ставки увеличатся до 8% годовых.

Льготную ипотеку ввели в 2020 году для борьбы с кризисом в период коронавируса. С помощью господдержки можно было получить жилищные кредиты до 6 млн рублей в регионах и до 12 в Москве, Санкт-Петербурге. После 24 февраля 2022 года в России значительно снизились объемы строительства и обвалились продажи как новостроек, так и вторичного жилья. Некоторые аналитики отмечали, что это чревато потерей 15% «всех ипотечных выдач», приведет к еще большему снижению количества сделок на первичном рынке, а также замедлит вывод новых проектов на рынок. Впрочем, звучали и мнения о том, что в программе нет никакого смысла, потому что дальнейшее снижение спроса неизбежно в сложных экономических и политических условиях, в которых сейчас находится Россия.

ЦИАН и hh ru провели исследование по данным 25 российских городов и рассчитали ипотечную нагрузку на семейный бюджет. За основу брали среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м на первичном рынке в крупных муниципалитетах, где действует программа льготной ипотеки. В ходе анализа выяснилось, что треть семейного дохода уходит на жилищный кредит. Самая большая финансовая нагрузка, более 40%, в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге, а минимальная, до четверти дохода, в Саратове и Челябинске. При отмене программы господдержки ставки вырастут до 10,5-11% годовых, а платеж достигнет почти половины среднего дохода. В некоторых городах среднего дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку – например, в Казани. Сложной назвали аналитики ситуацию в Нижнем Новгороде и Тольятти, а также в Ярославле, Барнауле, Хабаровске и Тольятти.

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отметил, что низкая ставка по кредиту – главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день: «Из 25 городов, попавших в выборку, только в Саратове стоимость 1 кв. м на первичном рынке ниже, чем в сегменте готового жилья. Если программа льготной ипотеки будет завершена, это станет причиной дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна». И добавил, что в Москве доля сделок с новостройками уже и так опустилась до минимума 2016 года, в целом по России доля ипотечных кредитов, которые дают для покупки жилья на первичном рынке, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022-го. Еще весной этот показатель превышал 40%.

Опасения экспертов оказались напрасными, программа продлена, вдобавок будет расширен доступ к «Семейной ипотеке». Сейчас на нее вправе претендовать только семьи, в которых дети родились с 2018 года, а теперь предложено дать доступ к жилищному кредиту под 6% и семьям, в которых как минимум двое детей не достигли 18-летия.

Директор Высшей школы финансов РЭУ им. Г.В. Плеханова Константин Ордов подчеркнул, что без продления льготной ипотеки рынок жилищного строительства мог бы впасть в рецессию. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева тоже в целом одобряет программу, но отмечает, что у семей с детьми низкие доходы, которые многим из них не позволят взять ипотеку даже по льготной ставке.

Аналитики SberCIB Investment Research оценили повышение ставки до 8% и пришли к выводу, что такой кредит будет недоступен для 2,5 млн домохозяйств, это 4,5% от их общего количества. Сейчас льготную ипотеку теоретически могут взять 28,9 млн семей, 52%. При этом расширение семейной ипотеки увеличивает количество семей с детьми, для которых такой кредит формально доступен, на 58%, или 3,3 млн. Возможно, перемены несколько повысят спрос на семейную ипотеку, но вряд ли существенно изменят ситуацию.

Директор департамента продаж компании «Этажи» Сергей Зайцев полагает, что рост ставки до 8%, скорее всего, нивелируют субсидии застройщиков, но в начале 2023 года на рынке новостроек все равно будет падение спроса на 10-20%, потому что будет проходить трансформация условий программы. Генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова отмечает, что в 2022 году большая часть сделок проходила по программам господдержки. Продление льготной ипотеки позволит сохранить спрос на первичном рынке жилья. При этом ежемесячный платеж увеличится примерно на 5 тысяч рублей при стоимости объекта в 7,6 млн рублей, 20-процентном взносе и 15-летнем сроке кредита.

В связи с продлением льготной ипотеке появляются разные прогнозы. В соответствии с одними возможно понижение цены на новостройки – в зависимости от проекта, локации и других параметров. Судя по другим, теперь цены на новостройки не упадут, а в 2023 году ожидается рост как минимум на уровне инфляции. Возможно, в течение первых шести месяцев 2023 года средняя цена 1кв. м в столичных новостройках повысится на 5-7% и достигнет отметки 440–450 тыс. руб.

Эксперты International Investment рекомендуют учитывать, что программа льготной ипотеки все-таки постепенно будет сворачиваться. И уже в ходе разработки новых параметров могут появится новые элементы. В целом инвестирование в недвижимость России пока оценивается как малоперспективное с точки зрения получения доходов. Вложение средств в рынки Европы сейчас для россиян и белорусов рискованны – с ужесточением санкций все больше вероятность потери и денег, и жилья. Есть смысл выбирать страны, которые открыты для всех категорий иностранцев и имеют высокий уровень доходности по аренде и продажам. Среди таких по-прежнему ОАЭ, Турция и Грузия. Причем, в первых двух государствах довольно много ограничений для нерезидентов, а в Грузии иностранцы и граждане по-прежнему имеют равные права при приобретении и эксплуатации жилья. Можно сдавать недвижимость в аренду или выгодно перепродавать. Банки страны выдают ипотеку иностранцам, но нужно внести порядка 30% первоначального взноса. Наибольший доход, конечно, приносят объекты в прибрежной части, особенно в Гонио и Квариати, где самые чистые пляжи в Грузии.