В Москве вторичное жилье стало дешевле новостроек. И это тревожный симптом

Эксперты «ЦИАН.Аналитики» сообщили, что стоимость готовой недвижимости в Москве к началу 2023 года оказалась дешевле строящегося жилья в 55% комплексах. Покупателям в одном и том же проекте зачастую выгоднее приобрести уже сданные объекты от инвестора, чем от застройщика. Для отрасли строительства и для инвесторов это весьма плохая новость.

При анализе сравнивались цены в 107 проектах Москвы и области за последние три месяца. Выяснилось, что стоимость «квадрата» новостроек, которые сдадут в эксплуатацию в 2023-2025 годах, на 1% ниже, чем в корпусах тех же ЖК, которые были готовы в 2020-2022 гг. В 55% строящиеся дома дороже, чем уже сданные, причем в 21% московских ЖК цена первички выше на 10% и более. В 5% комплексах разницы в цене нет. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов пояснил, что традиционно покупка строящегося жилья считается одним из способов экономии, но актуальный анализ рынка показывает другие результаты. В новой реальности «дешевле приобрести жилье на вторичке».

В верхней части рейтинга роста цен на новостройки в конце 2022 года оказались Самара, Казань и Ростов-на-Дону. При повышении стоимости от 39 до 30% один квадрат первичного жилья в этих городах оценивался в 109 000-94,5 тыс. рублей. Самый дешевые новостройки в Челябинске – 69,6 тыс., немного подороже в Волгограде – 89 300. При минимальном увеличении в Москве (+5,4%) цена на жилье здесь самая высокая – более 318 тысяч за квадратный метр. На втором месте по этому показателю Санкт-Петербург (+18,5%) – 235,6 тыс., на третьем Казань (+35,7%) – 176 500.

Консалтинговой компании NF Group оценила спрос на элитные новостройки в Москве, отметив, что объемы предложений 2022 года превысили показатели 2021 на 42% и оказались ниже на 16%, чем в 2020 и на 30% относительно 2019-го. Всего экспонировалось порядка 1,8 тыс. квартир и апартаментов. Появилось 17 новых проектов – для сравнения, два года назад их было 7, а в 2021 – 8. Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы премиум-класса увеличилась за год на 12% и превысила миллион рублей. В сегменте де-люкс отмечено повышение на 14% – до 2,18 млн руб. за «квадрат». Причем в конце 2022 года стоимость 1 кв. м в классе де-люкс оказалась в два раза выше аналогичного показателя премиальных новостроек, в 2016 году цены отличались на 42%. Самое же печальное, что в элитных новостройках зарегистрировано всего 860 сделок, это самые низкий уровень за последние пят лет.

Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов отметил, что по итогам 2022 года выручка застройщиков в московском регионе уменьшилась в среднем на 10%: «Это произошло из-за снижения объемов продаж, а также предлагаемых скидок, которые девелоперы стали массово запускать в середине года. Если летом размер скидок в среднем составлял 10-15% от стоимости лота, то зимой небывалые прежде скидки в размере 30% стали распространенным явлением».

Аналитики ожидают увеличения продаж на вторичном рынке, но взрывного спроса не будет и там. «Платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются, – пояснил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить». Эксперт предполагает, что цены на вторичном рынке жилья продолжат снижаться. Целевой уровень – до параметров 2020 года, до 180-200 тысяч рублей за кв. м. в среднем. По данным IRN.RU, средняя цена такого жилья в Москве сейчас – около 250 тыс. рублей за квадрат.

Риелтор с 15-летним стажем Александр Харыбин уверен, что вкладывать средства в столичную недвижимость в 2023 году бесперспективно: «На рынке наблюдается стагнация, квартиры дорогие. Они стоили недорого в 2016-2018 годах, тогда еще действовали договоры долевого участия, не существовало эскроу, и застройщикам было выгодно продавать квартиры на котловане на 20–30% ниже их рыночной стоимости. Застройщики брали деньги с людей, а не с банков, и на них строили. Сейчас есть проектное финансирование, и застройщик не может получить деньги с покупателей, пока не построит. И поэтому на котловане нет никакого смысла теперь продавать дешевые квартиры».

По мнению Харыбина, рынок имеет все шансы уйти вниз. Если хочется купить жилье в ипотеку, перепродать дороже и при этом закрыть кредит, а также заработать, то это на сегодняшний день плохой план. Схема покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду выглядит тоже не очень реалистично. После мобилизации плата за сдаваемое жилье может оказаться ниже кредитного платежа. Это риск, который с вероятностью 80% приведет к потере денег.

Бизнесмен, инвестор и автор YouTube-канала «На пенсию в 35» Анар Бабаев отмечает, что еще популярна стратегия покупки недвижимости с дисконтом – на уровне котлована или у паникеров, которые не видят перспектив в своих объектах. При этом есть надежда, что доходность будет выше, но в реальности сейчас вложения высокие, а шансы убытка – гигантские. Вряд ли принесет особый доход и сдача в аренду. Сейчас это уровень в 5-6%, и он снижается.

Топ-менеджера ГК «Самолет» Роман Абдуллин считает, что ситуация с рынком недвижимости Москвы сложная: «Налицо факт отрыва цены экспонирования первички от вторичного рынка переуступок. Но ипотечный пузырь надо удерживать и постепенно с ним разбираться. Рынок сам отрегулирует «перекос». Кто бы что не говорил, но нет инструмента, увеличивающего доступность жилья выше, чем «сладкая» ипотечная ставка. Я пока не знаю ни одного купившего в 2020 году со ставкой в 2.99%, который бы кусал локти или сожалел».

Аналитики констатируют, что застройщики могут продавать квартиры дороже, благодаря высокому спросу и льготной ипотеке. У инвесторов такой возможности нет, к тому же в 2022 инвестиционный спрос в Москве резко снизился. В декабре на подобные сделки приходилось 10% – это минимальный показатель с 2017 года. Спад объясняется как снижением реального спроса на жилье, так и отсутствием привлекательных цен в новостройках. В целом рынок жилья в России сейчас выглядит не самым перспективным. Многие инвесторы переориентировались на зарубежную недвижимость, где доходность продолжает расти, а экономическая и политическая ситуация более благоприятная. В топе таких государств – ОАЭ, Турция и Грузия. В Эмиратах и Турции довольно много ограничений для иностранцев, можно покупать жилье только в определенных зонах. Турция запретила физлицам сдавать недвижимость посуточно, усложнила оформление туристического ВНЖ и получение гражданства.

Грузия остается одной из самых открытых для иностранцев стран, здесь есть ограничения только на сделки с землей сельхозназначения. Условия покупки и эксплуатации жилья для нерезидентов и граждан страны одинаковые. Предложения разнообразные, в том числе начал развиваться и рынок элитной недвижимости. Наиболее интересные варианты находятся в Батуми и пригородах, на побережье. Например, в Гонио-Квариати возводит недвижимость один из самый лучших девелоперов страны European Village, попавший в ТОП-10 брендов Грузии. Эта компания взаимодействует с международным брендом Wyndham и строит целый город из нескольких отелей высшего уровня и резиденций, объединенных общей инфраструктурой, а также элитные апартаменты. Доходность подобной недвижимости варьируется от 8 до 15% в год, капитализация некоторых объектов доходит до 150%. Гарантия дохода прописывается в договоре, как и возможность обратного выкупа по более высокой цене.