Рынок жилья Гонконга оживает, но банки усиливают давление на девелоперов

Фото: Unsplash

Рынок жилой недвижимости Гонконга подает первые сигналы выхода из затяжного кризиса: сделки растут, ставки снижаются, а интерес материковых инвесторов усиливается. Во втором полугодии 2025 года спрос на жилье может начать восстанавливаться, пишет Bloomberg по данным отчетов Morgan Stanley и CBRE. Однако избыток непроданных квартир, рост проблемных ипотек и ужесточение требований к застройщикам пока не дают поводов для окончательного оптимизма.

Эксперты Morgan Stanley считают, что в результате семилетнего падения цены на жилье в Гонконге достигли дна. «Возможно, мы делаем выводы несколько преждевременно, но есть причины полагать, что рынок стоит на пороге цикла роста, который может продлиться четыре-пять лет», – говорится в отчете. Ключевым фактором поддержки рынка стала активность инвесторов с материкового Китая. Доходность аренды в Гонконге сейчас превышает аналогичные показатели в крупнейших городах КНР, что стимулирует рост инвестиционного спроса. Дополнительно восстановление фондовых рынков увеличивает финансовые возможности и стимулирует уверенность покупателей. Это поддерживает активность на рынке жилья.

Снижение процентных ставок также играет важную роль в поддержке рынка. Одномесячная межбанковская ставка HIBOR в Гонконге находится на самом низком уровне за последние три года после значительного падения в прошлом месяце, что делает ипотеку доступнее для покупателей. Эксперты CBRE тоже отмечают важную роль снижения процентных ставок. Это стимулирует интерес покупателей в условиях, когда цены на жилье в Гонконге достигли минимального уровня за последние девять лет. Ярким подтверждением восстановления стала активность Sun Hung Kai Properties Ltd., одного из крупнейших застройщиков города: компания сумела продать 1 520 квартир в рамках проекта Sierra Sea всего за один месяц ранее в этом году.



По данным CBRE, в январе-июне 2025 года продажи увеличились на 4,2% по сравнению с таким же периодом 2024-го, до 28 947 единиц. При этом основной рост пришелся на вторичный рынок, тогда как продажи новых квартир составили около 9 000. Специалисты Земельного реестра сообщают, что в июне 2025 года количество сделок с жилой недвижимостью в Гонконге выросло на 16,7% по сравнению с маем и составило 5 955 единиц. Это четвертый месяц подряд, когда объем продаж превышает 5 000 сделок – последний раз подобное наблюдалось в конце 2021 года.

Эдди Квок, исполнительный директор по оценке и консультациям CBRE, отметил, что рынок стабильно поглощает от 1 000 до 2 000 новых квартир ежемесячно. По его мнению, это создает условия для сокращения запасов непроданных квартир уже во второй половине года. В CBRE ожидают, что в ближайшие шесть месяцев продажи продолжат расти, и по итогам года количество сделок достигнет около 60 000 (+10%). Morgan Stanley прогнозирует, что во второй половине 2025 года цены на жилье в Гонконге прекратят падение и вырастут примерно на 2%.

В то же время аналитики предупреждают о сохраняющихся проблемах: в городе по-прежнему наблюдается высокий уровень непроданных квартир, растет число ипотек с просроченными платежами, а уровень безработицы продолжает повышаться. Эти факторы могут сдерживать динамику восстановления.

Вдобавок, банки ужесточают требования к средним девелоперам Гонконга с совокупным долгом не менее 173 миллиардов гонконгских долларов ($22 млрд). Они настаивают на более строгих условиях рефинансирования, требуют дополнительных гарантий или залогов и все чаще полностью приостанавливают выдачу новых кредитов, сообщили осведомленные источники.

Особое внимание банковского сектора привлекла компания Lai Sun Development Co., которая пытается рефинансировать кредит с погашением в октябре. Источники отмечают, что застройщик столкнулся с повышенным уровнем проверки со стороны кредиторов. Другая компания, Wang On Properties Ltd., была вынуждена предоставить банкам дополнительные кредитные обеспечения на фоне опасений по поводу нехватки денежных потоков.



Эти изменения свидетельствуют о росте осторожности в секторе, который долгое время считался краеугольным камнем экономики Гонконга. Средние и небольшие застройщики оказываются в сложном положении из-за сочетания высоких процентных ставок и обесценивания активов на фоне самого глубокого за десятилетия кризиса на рынке недвижимости города.

В попытке сохранить ликвидность девелоперы сокращают расходы и спешно распродают активы, что уже начинает сказываться за пределами их собственных балансов. Усиление давления может сократить банковскую маржу, негативно повлиять на рынок труда и вызвать цепную реакцию на зарубежных рынках, где гонконгские девелоперы традиционно вели активную деятельность. Сектор, ранее служивший надежным двигателем роста, превращается в источник растущей финансовой нестабильности.

Сами кредиторы также предпринимают дополнительные меры для минимизации нарастающих рисков. На днях агентство Moody’s привлекло внимание к уязвимости гонконгских банков, связанных с кредитованием коммерческой недвижимости: рейтинг Dah Sing Bank Ltd. был понижен, а в отношении Bank of East Asia Ltd. подтвержден негативный прогноз из-за проблем с качеством активов в этом сегменте.