Инвестиционный рынок стран Балтии остается умеренным

В отчете Colliers отмечено, что долгожданное первое снижение процентных ставок от ЕЦБ прогнозируется только в июне, и оно будет небольшим. Участники рынка коммерческой недвижимости стран Балтии по-прежнему ожидают улучшения условий финансирования, это может стимулировать инвестиционную активность, но пока ситуация не меняется.

Для Эстонии 2023 года стал относительно спокойным, что позволило немного повысить общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первом квартале 2024-го – почти до 250 млн евро. В Латвии вложения в этом сегменте незначительно превысили 40 млн, причем заключение крупных сделок было проблематичным, поскольку ожидания покупателей по доходности продолжают превышать предложения продавцов. Доходность основных активов оставалась стабильной, несмотря на ограниченные рыночные данные. Продуктовые операторы доминировали в сделках с конечными пользователями и девелопментом. В Литве активность оставалась на низком уровне, инвесторы искали более привлекательные альтернативы. При этом наблюдалось увеличение количества договоров аренды на рынке офисных помещений, сохранялся разрыв в ценах на аренду между существующими и новыми строящимися зданиями.

По данным портала Super.news, объемы инвестиций в европейскую недвижимость в первом квартале 2024 года упали до минимума, который фиксировался разве что в 2011-м, – 34,5 млрд евро. Относительно аналогичного периода 2023-го зафиксировано снижение на 26%. Больше всего пострадал сектор офисной недвижимости – объемы продаж упали на 45%. В Париже, например, зафиксировано всего 8 соответствующих сделок на общую сумму менее 500 млн евро – впервые за всю историю продаж подобных объектов.

Во Франции объемы инвестиций сократились на 69%. В Германии количество договоров купли-продажи с офисной, жилой и складской недвижимостью упало до 6,3 млрд евро, такого тоже не было последние 13 лет. Общий объём сделок в 2021 году составлял 111 млрд евро, в 2022-м сократился до 80 млрд, а в 2023-м до 32 млрд. Продавцам особенно трудно находить покупателей на офисные здания, в этой категории снижение достигло 32%.

Эксперты отмечают, что на рынок негативно воздействуют высокие процентные ставки, продолжающийся геополитический кризис. При этом уровень инфляции начал снижаться, проблемы с энергоресурсами удалось значительно смягчить. Ожидалось, что уже в первом квартале инвестиционный климат в Европе улучшится, но этого не случилось. Невысокий уровень арендной доходности в сочетании с завышенными ценами, множество ограничений, высокие налоги и сборы отталкивают инвесторов. Вдобавок, в некоторых странах рынки выглядят более привлекательными. Среди таких Грузия, куда представители почти 100 стран могут приезжать без виз и жить целый год. В стране разрешен визаран, то есть срок пребывания легко обнулить. Отсутствуют ограничения для иностранцев, оформить сделку легко и быстро. А уровень арендной доходности – один из самых значительных в мире.

Минфин Грузии сообщил, что в 2023 году суммарные доходы физических лиц от сдачи в аренду недвижимости в 2023 году составили 460 млн лари ($172,6 млн.) – на 30% или на 105 млн ($39,4 млн.) больше, чем в 2022-м. Эти средства получили 38 302 рантье, количество которых увеличилось на 6 600 человек (+21%).

В целом за последние четыре года количество рантье повысилось в полтора раза, а суммарная прибыль удвоилась. Более 63% владельцев получили годовой доход до 10 тысяч лари ($3 752), 294 – свыше 100 000 ($37 526). Наибольший доход дают объекты класса люкс, подобные тенденции сохраняются во всех странах мира. Например, в отелях класса люкс Франции, Италии, Ирландии и Греции средняя цена за ночь в 2023 году на 30% превысила показатели 2019 года. В Нидерландах, Испании, Бельгии, Польше и Великобритании зафиксировано увеличение на 20%. В Грузии эту сферу тоже начали активно развивать. В том числе появляются брендированные элитные объекты, позволяющие получать доход, который в 2-3 раза больше, чем от обычной недвижимости.