Северный Кипр изменил правила продажи недвижимости иностранцам

На Северном Кипре одобрены новые законодательные инициативы, которые касаются сделок с недвижимостью с участием иностранцев. Предполагается, что изменения пресекут большое количество спекуляций и снизят количество нарушений. Кроме того, граждане Турции теперь могут приобрести три объекта недвижимости в ТРСК, остальные иностранцы – по одному, отмечает Cyprus Mirror.

Послабления предусмотрены только для граждан стран, которые признают Турецкую Республику Северный Кипр. Таких немного, так что привилегии получают только представители Турции. Для остальных предусмотрены ограничения. Как уже было отмечено, покупать разрешено только одну квартиру, земельный участок площадью 1 338 кв. м или дом. Иностранцам запрещено приобретать в собственность земли сельскохозяйственного и лесного назначения, нельзя заключать сделки на земли с долевым титулом.

Сокращена площадь земельного участка с домом – примерно с 6 600 кв. м до 3 330. При этом для инвесторов из других стран размер допустимого участка остается на прежнему уровне – порядка 80 000 кв. м, а вот суммы необходимых вложений увеличены с 3 млн евро до 20 млн. Средства должны быть направлены в промышленность, образование или здравоохранение, туризм и сельское хозяйство. Бизнесмен обязан завершить инвестирование в течение двух лет. Невыполнение этого требования приведет к конфискации земли.

Ранее иностранцы могли приобретать неограниченное количество земельных участков через компании или трасты. Новый регламент классифицирует любое такое предприятие как иностранное – даже если там только 1% зарубежной собственности. И на него распространяются те же ограничения, что и для физлиц из других государств. Трастовые соглашения с адвокатами, которые заключены после 21 мая 2024 года, считаются недействительными, а текущие трасты подлежат регистрации в течение 75 рабочих дней. Регистрировать новые трастовые договоры с адвокатами на территории Северного Кипра запрещено.

Одно из важных изменение касается введения обязательной регистрации недвижимости. Излишки должны быть проданы максимум за два года, обо всех соответствующих контрактах необходимо сообщить в Земельный кадастр в течение шести месяцев. При этом Совет министров имеет право продлить двухлетний период еще на один год. Нарушение правила грозит штрафом в размере до 500 минимальных размеров оплаты труда.

До мая 2024 года для застройщиков было обычной практикой продавать строящуюся и строящуюся недвижимость, ожидающую получения свидетельства о праве собственности. В новых правилах четко указано, что даже застройщики не могут продать недвижимость, если не имеется хотя бы «Кат Иртифак» (промежуточный документ о праве собственности). Подписывать договоры, если девелопер не имеет разрешения, kat irtifak koçan и не оплатил сбор в Ассоциацию строителей (это тоже новшество) не рекомендуется.

Иностранцы должны получать разрешение на покупку в Совете министров. В стандартный пакет документов входят справка об отсутствии судимости, план участка, титул, паспорта, договор купли-продажи и счета-фактуры, kat irtifak koçan или kat mulkiyeti. В одном проекте (комплексе) разрешено продавать 80% объектов для иностранцев и 20% объектов для граждан Северного Кипра и Турции. Из них не более 50% объектов должны быть оформлены для граждан одной страны или родственников первой линии (отец, мать, ребенок).

Все сборы и налоги платятся покупателем и продавцом в течение 60 дней после публикации разрешения в Официальном вестнике. Среди дополнительных платежей появилась пошлина за подачу заявления в министерство – половина минимальной заработной платы при первом обращении (17.035 TL – 518 долларов) и двойной размер при повторном (34.070 TL – $1035).

Остальные налоги остались прежними:

регистрация в ТАПУ – 6%;

гербовый сбор – 0,5%;

перевод титула – 6-12%;

НДС – 5%.

Портал Сyprus-mail пишет, что ранее более 50% сделок с недвижимостью на севере острова не регистрировалось и связывает одобрение закона с усилиями Турции по борьбе с отмыванием денег. Республика стремится выйти из «серого списка» международной группы по борьбе с преступностью FATF.

Северный Кипр считался местом, где иностранцы, особенно россияне, могут без лишних вопросов вложить свои деньги и легко приобрести недвижимость, поскольку банки там не являются частью международной системы Swift и работают через Анкару, не вводившую санкций против РФ. При этом очевидно, что поправки кардинально разделили турков и остальных иностранцев. По сути, таким образом расчищен путь для инвесторов из Турции.

Ассоциация агентов по недвижимости ранее заявляла, что коррективы «разрушат сектор, вызовут хаос и серьезные экономические потери». Юрист ассоциации Хусну Токатлиоглу уверен, что иностранцы теперь уедут, «государство не получит доходов, потому что не будет продаж». Экономист Мерткан Хамит заявляет, что поправки повлияют не только на сектор недвижимости, но и на экономику в целом: «Находясь вне международных надзорных механизмов, Северный Кипр стал местом для черных денег. Если эти поправки будут эффективно реализованы, это больше не будет подходящим вариантом для тех, кто хотел бы сохранить свои активы вне надзора». При пессимистичном сценарии на Северном Кипре может появится больше городов-призраков с недостроенными зданиями и заброшенными квартирами.

В ТРСК сохранились и все прежние риски, республика не признана ни одной страной, кроме Турции. Многие объекты недвижимости имеют двойной статус – население, покинувшее эти дома, считает их своими и имеет соответствующие документы. Европейский суд по правам человека признал их законными собственниками. За покупку и даже аренду подобного жилья по договорам, заключенным с представителями Северного Кипра, предусмотрена в том числе уголовная ответственность – с наказанием до семи лет лишения свободы. Суд может выдать ордер на арест виновника, который будет иметь юридическую силу по всей территории Евросоюза. Возврат вложений в такую недвижимость не гарантирован, а средняя арендная доходность не такая уж и большая, лишь порядка 6%.