Недвижимость на Северном Кипре: выгодная инвестиция или неоправданный риск

Фото: Northern land

Республика Северный Кипр не признана ни одной страной мира, кроме Турции. Кипр разделён с 1974 года, когда турецкие войска оккупировали его часть. В связи с таким статусом логистика усложнена. Добраться сюда можно из Турции в единственный аэропорт на Северном Кипре Ercan (Эрджан). Несмотря на все сложности и неопределённое юридическое положение, страна привлекает инвесторов, но во вложениях в недвижимость на Северном Кипре есть много нюансов.

Высокое налогообложение

Налог при покупке жилья может варьироваться от 12,5% до 17,5%, ставки зависят от типа недвижимости. Также нужно учесть 5% НДС, который необходимо заплатить при регистрации по многим видам сделок. Существует и несколько других видов сборов:

гербовый – 0,5%, отличается в разных муниципалитетах;

за свидетельство о праве собственности – 3% для граждан Северного Кипра, 6% для резидентов Турции и Северного Кипра, 12% – для иностранцев (половину нужно оплатить сразу);

ежегодный налог – 3 турецких лиры за кв. м (0,11 доллара);

для компенсации последствий землетрясения в Турции – 2%.


Ещё на Северном Кипре нужно отдельно платить за подключение коммуникаций, если речь идет о новостройке, а также учесть расходы на риелтора и нотариуса.

Для сравнения публикуем сборы в других приморских странах. В Испании при покупке новостройки требуют внести 10% НДС и дополнительный, за подтверждение юридических актов ( IAJD или AJD) – он эквивалентен гербовому сбору и отличается в каждом муниципалитете, от 0,5% до 1,5%. В Стране Басков этот налог не взимается. При сделке на вторичном рынке действует налог на передачу собственности, тоже бывает разным, но в среднем ставка от 6 до 10%.

В Черногории при покупке недвижимости нужно заплатить 3% от кадастровой стоимости жилья. За новостройку требуется внести сумму НДС – 21%. Ежегодный налог – 0,25-1%. Есть еще дополнительные сборы для объектов, которые расположены в туристической зоне – это Подгорица и все побережье.

В Грузии налога при покупке и передаче собственности, а также НДС нет. Ежегодный минимален, 0,24-1%, и платят его лишь при годовом доходе более 40 тысяч лари (около 15 000 долларов) – причем речь идет о деньгах, получаемых именно в Грузии. Иностранные доходы налогом не облагаются.

Спорный статус территории и прав собственности

Спорный статус территории и непризнание страны международным сообществом добавляет покупателям рисков. Экономика страны серьёзно зависит от финансирования Турцией. Это ощутимый фактор риска экономической нестабильности, который может внезапно обрушить цены, в том числе и на недвижимость.

Многие объекты имеют двойной статус у греческого населения Кипра, которое покинуло эти дома. Причем остались не только притязания, но и, самое главное, права. В соответствии с %7D]решением Европейского суда по правам человека, лица, имевшие в собственности недвижимость на территории Северного Кипра по состоянию на 1974 год, до настоящего времени признаются законными собственниками этих объектов. Об этом пишет и Forbes.



В силу изложенных выше причин гарантировать сохранность инвестиций в недвижимость страны, отсутствующей на политической карте мира, никто не может. Кроме того, из-за спорного статуса на Северном Кипре нет международного банкинга, на рынке из-за политических рисков практически отсутствуют международные компании. Логистика завязана на Турцию — паромное и авиасообщение действует только с этой страной. Осенью 2022 года обсуждался запуск прямых полетов, но это не привело к реальным действиям. Авиакомпании по-прежнему предлагают лететь из Москвы на Северный Кипр через Стамбул, время в пути колеблется от 5,5 часов до пары дней. Вдобавок, Южный Кипр признает любое передвижение по территории северной части острова и сделки с недвижимостью вне закона.

Предусмотрена даже уголовная ответственность за совершение этих сделок, причем не только купли-продажи, но и аренды. Ведь де-юре такой договор заключается без согласия законного собственника — того, что находится на территории Южного Кипра. Возможное наказание — до семи лет лишения свободы. Суд даже может выдать ордер на арест виновника. И этот ордер будет иметь юридическую силу по всей территории Евросоюза.

Потенциальные покупатели должны понимать, что будущее урегулирование вопроса может иметь последствия для недвижимости, которую они приобретают на Кипре. Согласно закону Республики Кипр, покупка, продажа, аренда, рекламирование или заклад под ипотеку недвижимого имущества, принадлежавшее греку-киприоту до 1974 г. является уголовно наказуемым преступлением. Документы, относящиеся к покупке недвижимости на Северном Кипре могут быть конфискованы при прохождении зеленой линии (Green Line).

Яркий пример вероятных последствий — сделка с участком земли, которая до 1974 года принадлежала грекам. Бывшие владельцы участка оспорили право собственности. Суд постановил снести виллу и выплатить бывшему собственнику компенсацию в размере 7650 фунтов стерлингов и выплачивать 294,41 фунта стерлингов в месяц до тех пор, пока «ситуация» не будет разрешена. Но хотя решение греческого суда теоретически подлежит исполнению во всех государствах-членах ЕС в соответствии с законодательством ЕС, Турция и ее протекторат Северный Кипр этому законодательству не подчиняются.

Тем не менее это означает, что недвижимость, приобретенная на Северном Кипре, может не быть признана на международном уровне, а право собственности может не подлежать исполнению за пределами региона.

Такие случаи не единичны. Специальный комитет британского парламента по иностранным делам даже предупредил британских граждан, планирующих приобрести недвижимость на севере, что они рискуют «подвергнуть себя судебному иску со стороны киприотов-греков, которые могут быть законными владельцами этой собственности». Со временем даже появился закон, запрещающий иностранцам покупать объекты с таким статусом.

Поэтому при покупке недвижимости на Северном Кипре крайне важно проверить статус документа, подтверждающего право собственности. Некоторые объекты недвижимости могут иметь «Свидетельства о праве собственности, выданные Турецкой Республикой Северного Кипра, в то время как другие могут иметь «Свидетельства о праве собственности киприотов-греков», выданные до разделения острова в 1974 году. Недвижимость с титулами киприотов-греков может стать предметом юридических споров.

Кроме того, есть ограничения по количеству объектов, которые может покупать и регистрировать иностранец. Раньше допустимо было приобрести только одну единицу, в 2022 закон изменили: разрешили владеть четырьмя квартирами или участком земли, на котором построить один дом, но коррективы были временными, уже перестали действовать, так что возможностей у нерезидентов по-прежнему немного.

Вдобавок, участились инциденты на территории страны. Например, в августе Силы киприотов-турок атаковали миротворцев ООН, когда они пытались заблокировать «несанкционированные строительные работы» возле Пилы, единственной деревни, где киприоты-греки и киприоты-турки живут бок о бок. Омер Челик, представитель правящей в Турции партии ПСР, выступил в защиту строительства дороги и раскритиковал «неприемлемое» отношение миротворцев ООН.

Также на территории Северного Кипра отмечаются повышенные риски террористических угроз. Правительство Великобритании предупреждает: «Существует высокая угроза террористических атак во всем мире, затрагивающих интересы Великобритании и британских граждан, в том числе со стороны групп и отдельных лиц, которые рассматривают Великобританию и британских граждан как свои цели. Вам следует всегда оставаться начеку».

В последнее время на Кипре не было никаких террористических атак, но «нельзя исключать их возникновение». Правительство предупреждает, что, несмотря на то, что Республика Кипр является полноправным членом ЕС, не вся его территория в него включена. Страна разделена «зеленой линией», и британское правительство не признает самопровозглашенную Турецкую Республику Северного Кипра.

Продажи падают, а стоимость жизни растёт

Финансовая выгода от вложений в недвижимость Кипра также сомнительна. Агенты по недвижимости в очередной раз столкнулись со спадом продаж недвижимости на оккупированных территориях.

Многие потенциальные покупатели сейчас проявляют настороженность и опасаются инвестировать в регион из-за высоких геополитических рисков. В свою очередь, снижение продаж недвижимости на оккупированных территориях оказывает серьёзное влияние на местную экономику. Сектор недвижимости был долгое время основным двигателем экономического роста. Устойчивое снижение продаж может привести к сокращению рабочих мест и снижению экономической активности. Яркий пример — роскошные объекты на побережье, которые длительное время не могут продать.

В целом расходы на проживание за последний год выросли на 65%. По сравнению с июнем 2022 года, в июне 2023 индекс потребительских цен вырос на 11,44%. По сравнению с декабрем прирост составил 33,32%, а за 12 месяцев — 65,43%. Большего всего подорожали:

- образование (63,1%);

- развлечения и культура (18,25%);

- рестораны и гостиницы (17,98%);

- транспорт (13,44%).

Кредитные риски

Южный Кипр и Египет сейчас сталкиваются с наиболее прямыми кредитными рисками среди стран, проверяемых Scope Ratings, из-за конфликта между Израилем и ХАМАС. Немецкое рейтинговое агентство подчеркивает риски, связанные с региональной стабильностью и глобальным ростом. Дело в том, что Кипр зависит от Израиля в поставках нефти и газа, в настоящее время находится на переднем крае непосредственных кредитных рисков. Соответственно, дела у непризнанного Северного Кипра ещё хуже в силу спорного статуса территории и исламского влияния на ней.

Хотя Scope Ratings предполагают, что Турция может усилить свое региональное влияние, стремясь обеспечить стабильность, в сценарии, где израильско-палестинский конфликт эскалируется на региональном уровне, подталкивая цены на нефть выше 100 долларов за баррель, опасения по поводу глобальной инфляции и реакции центральных банков возрастут. Это может негативно повлиять на экономический рост и кредитные рейтинги территорий.

В докладе подчеркивается, что период конфликта является ненадежным для мировой экономики: центральные банки ужесточают политику контроля над инфляцией.

Стоит отметить, что высокие риски из-за эскалации сейчас актуальны не только для Израиля, Палестины, Северного Кипра, но и для Албании, Сербии, Косово, Армении и Азербайджана, а также Украины и России. Тем не менее есть государства, которые политические риски минимизируют и до эскалации не доводят. В частности, хотя в Грузии и есть проблема с аннексированной территорией непризнанной республики Абхазия, власти страны подчеркивают, что не хотят воевать с собственным населением, так как де-юре в Грузии Абхазия считается частью территории страны.

Напомним, что осенью 2022 года Северный Кипр стал наблюдателем в Организации тюркских государств. В сентябре 2023-го президент Азербайджана заявил, что Республика Северный Кипр должна принять участие в саммите Организации тюркских государств (ОТС), который состоится 3 ноября. Ильхам Алиев высказал пожелание, чтоб на встрече развевался флаг Турецкой Республики Северного Кипра и подчеркнул, что страна должна получить признание стран-участников. Президент ТРСК Эрсин Татар после этого поблагодарил главу Азербайджана, выразив надежду на вечное «братство и сотрудничество». Таким образом, Северный Кипр выбирает не только партнеров, но и, возможно, сторону конфликта.

Трудности миграционного законодательства

Сейчас власти Северного Кипра ужесточают иммиграционное законодательство. Многим иностранцам стали отказывать в ВНЖ из-за имевшихся нарушений. Например, при подаче на резиденцию на банковском счете должна быть сумма $26 тысяч. Обычно после получения ВНЖ люди снимали деньги со счета, но теперь в этом случае им не продлевают документ — средства должны оставаться на счете. Также могут отказать в ВНЖ, если иностранец не имел никаких операций по своему местному аккаунту — то есть, не зафиксировано расходов и поступлений.

Те, кому не продлевают ВНЖ, вынуждены выезжать на 6 месяцев, после чего можно снова въехать и опять пытаться легализоваться. В результате в непростой ситуации оказались многие россияне с ВНЖ, которые приехали в страну после начала мобилизации. Также сообщается, что чиновники Северного Кипра задумались о том, чтобы поднять планку необходимой на счету суммы до $30-40 тысяч.

При этом в Испании наоборот смягчают законодательство для иностранцев. Решили не аннулировать ВНЖ при длительном отсутствии в стране. Нелегалам, прожившим в стране не менее двух лет, разрешают узаконить пребывание, если они пойдут учиться на специальные курсы, и даже обсуждают сокращение количества обязательных часов, а также более удобный и простой график посещения, вплоть до получения образования только по выходным или вообще онлайн. Новый закон о жилье усложнил выселение арендаторов, что позитивно восприняли мигранты, не имеющие собственного жилья. Для получения ВНЖ в этой стране нужно иметь традиционные основания и подтвердить финансовое благополучие. Для посещения страны требуется виза.

В Черногории планируют ужесточить требования к продлению ВНЖ. Если инициативу одобрят, то продлить вид на жительство по бизнесу смогут только директора компаний, в которых трудоустроено не менее трех сотрудников, один из которых является гражданином Черногории. Причем подписывать трудовой договор необходимо на полный рабочий день. В этой стране можно получить ВНЖ по недвижимости. Въезд для граждан многих стран безвизовый, но сроки небольшие. Например, россияне могут там находиться без разрешения лишь 30 дней.

В Грузии россияне и граждане еще порядка ста стран могут находиться без виз целый год. Визаран там тоже разрешен, открыть компанию или зарегистрировать ИП можно в течение одного дня. В стране упрощены все процедуры, связанные с бизнесом, а также покупкой жилья. Кстати, условия для граждан Грузии и иностранцев одинаковые. При покупке недвижимости на сумму от 100 000 долларов можно подавать документы на ВНЖ. Также возможно получить вид на жительство по бизнесу, работе, учебе и многим другим основаниям.

Оправдан ли риск?

Северный Кипр привлекает иностранцев кажущейся легкостью, доступностью и дешевизной. Некоторые гости этой части острова надеются успеть оформить недвижимость, пока она не стала более популярна в мире, а потом заработать на аренде или продаже. Цены на жилье Северного Кипра вследствие этого действительно начали подниматься. А вот стоит ли слишком уж полагаться на заверения специалистов из различных агентств недвижимости – большой вопрос.

Существующие риски:

1. Политические. Северный Кипр является не признанным международным сообществом государством, и это может создавать риски для владельцев недвижимости в случае изменения политической ситуации.

2. Юридические. Права собственности на недвижимость могут быть оспорены или ограничены из-за юридических проблем, связанных с земельными правами и титулами.

3. Уголовная ответственность. Сделку не только могут признать нелегитимной, вдобавок покупателю еще грозит и уголовная ответственность, если вопрос будет рассматриваться в юрисдикции Южного Кипра.

4. Налоги и доходы. Налоги на Северном Кипре неоправданно велики. О высоком уровне арендной доходности приходиться лишь мечтать, все-таки иностранные туристы предпочитают отдыхать на территории, которая имеет общемировое признание и с меньшим риском террористических угроз.

5. Экономические. Экономическая нестабильность может привести к падению цен на недвижимость, что может негативно сказаться на инвестициях. Международные институты негативно оценивают положение страны из-за политического статуса и угрозы эскалации.

6. Военные. Ситуация на Северном Кипре в любой момент грозит обострением. Жители Южного Кипра претендуют на территории Северного Кипра и большинство стран мира признаёт это право. Юридически страна находится под турецкой экспансией. Кроме того, в свете последних событий присоединение к сообществу тюркских государств не выглядит хорошим предзнаменованием.

7. Климатические. Северный Кипр находится в зоне риска для землетрясений и других природных катастроф, что может повлиять на состояние и безопасность недвижимости.

8. Миграционные. С ВНЖ и банковской системой тоже возможны проблемы. Мировое сообщество государство не признаёт, ВНЖ получить сложно, а преимуществ с точки зрения легализации в Евросоюзе оно несёт мало, скорее создаёт риски попасть под уголовную ответственность на всей территории ЕС.

На Северном Кипре слишком много позиций, которые вызывают вопросы и опасения. Есть множество стран с более комфортными условиями проживания, оформления сделок и высоким уровнем дохода, где не придется думать о законности покупки и проживания, опасаться предъявления претензий. Среди приморских стран в этом ряду, конечно, Грузия, где, кстати, отмечен самый высокий уровень арендной доходности – 9,1% на сентябрь 2023 года. В Италии этот показатель составляет 7,40%, в Турции 6,53%, в Испании – 6,09%. Еще ниже параметры прибыли в других приморских государствах: Черногория – 5,95%, Республика Кипр – 4,93%. Северный Кипр в этом исследовании не указан, так как не признан. На различных онлайн-ресурсах указываются цифры, близкие к 5-6%, но это обещания агентов по продаже недвижимости, которые ничем не подтверждены.