Обзор цен на недвижимость в крупных городах Израиля

Эксперт по рынку недвижимости Израиля Александр Соркин подготовил обзорный материал о ценах на квартиры в Израиле.

Основным показателем цен на квартиры считаются официальные данные центрального статистического бюро. Тем не менее, такой источник информации не единственный.

В Израиле существует очень влиятельный портал, который занимается продажей вещей со вторых рук – Yad2.co.il. На этом сайте располагается весомая часть объявлений по продаже и сдаче квартир.

Располагая таким объемом данных, портал предоставил своим посетителям подробную статистику по ценам на недвижимость и ее сдачу в больших городах Израиля. Более того, эта статистика учитывает не только города, но и разные районы проживания. Данные предоставлены за год и позволяют не только увидеть сегодняшнюю картину, но также и проследить динамику цен за последний год.

В данной статье, я сделаю обзор этих данных. Но прежде чем вы продолжите читать, сделаю одну очень важную оговорку. Сайт Yad2 не описывает методологию измерения и поэтому неизвестно как именно измеряются цены. Если измерение происходит по объявлениям, то необходимо учитывать, что цены будут скорее всего завышены. То есть в этом случае речь идёт о ценах, которые просят продавцы, до переговоров, после которых цена может снизиться.

Так как речь идёт о довольно большом массиве данных, я попытался осветить в статье только те аспекты, которые считаю наиболее важными. Далее я сделаю статистический обзор цен на квартиры в крупных городах Израиля и их районов. Также я продемонстрирую динамику цен посредством изменения цены за год. В конце статьи, я сделаю свои субъективные выводы.

Итак, поехали.

Обзор цен на недвижимость за февраль 2018

Цены в крупных городах Израиля – от 500 тысяч и до 4,5 миллионов. Разница в цене зависит от многих факторов, но основные факторы, о которых нам может рассказать статистика сайта, это количество комнат и месторасположение. Ниже вы увидите две группы графиков – графики средних цен в крупных городах и график средних цен в районах этих городов.

Цена на квартиры в крупных городах Израиля - февраль 2018
Город	Цена на 3-х комнатные	Цена на 4-х комнатные	Цена на 5-ти комнатные
Тверия	629 533,00	887 803,00	1 089 576,00
Ако	728 058,00	1 026 749,00	1 260 101,00
Кирьят-ата	755 848,00	1 065 940,00	1 308 199,00
Кармиэль	791 765,00	1 116 592,00	1 370 363,00
Беер-шева	803 361,00	1 132 945,00	1 390 433,00
Нахария	860 810,00	1 213 963,00	1 489 863,00
Кирьят-бьялик	886 210,00	1 249 784,00	1 533 826,00
Кирьят-моцкин	886 876,00	1 250 722,00	1 534 977,00
Ашкелон	917 830,00	1 294 376,00	1 588 552,00
Хайфа	932 308,00	1 314 794,00	1 613 611,00
Хадера	981 067,00	1 383 556,00	1 698 001,00
Лод	1 048 221,00	1 478 261,00	1 814 229,00
Рамле	1 139 330,00	1 606 748,00	1 971 918,00
Ашдод	1 170 393,00	1 650 555,00	2 025 681,00
Нетания	1 339 049,00	1 888 403,00	2 317 585,00
Реховот	1 344 286,00	1 895 788,00	2 326 649,00
Кфар Саба	1 411 147,00	1 990 079,00	2 442 370,00
Петах-тиква	1 413 815,00	1 993 842,00	2 446 988,00
Ход-хашарон	1 473 816,00	2 078 458,00	2 550 835,00
Ришон-лецион	1 474 317,00	2 079 165,00	2 551 702,00
Нес-Циона	1 504 084,00	2 121 144,00	2 603 222,00
Бат-ям	1 534 283,00	2 163 733,00	2 655 490,00
Холон	1 541 312,00	2 173 645,00	2 667 655,00
Раанана	1 563 726,00	2 205 255,00	2 706 450,00
Герцелия	1 858 954,00	2 621 602,00	3 217 421,00
Иерусалим	1 892 383,00	2 668 745,00	3 275 278,00
Рамат-ган	1 956 918,00	2 759 756,00	3 386 974,00
Рамат-хашарон	1 985 512,00	2 800 081,00	3 436 463,00
Гиватаим	2 225 363,00	3 138 332,00	3 851 589,00
Тель-авив Яффо	2 591 292,00	3 654 386,00	4 484 928,00

Как видно из выше приведенных графиков, самые дешевые цены на квартиры в городе Тверия. Я раз в год бываю в Тверии, проездом или останавливаясь там в гостинице. Речь идет о туристическом городе на севере Израиля. Но на мой взгляд этот город выглядит не очень привлекательно. Я сказал бы даже, что город запущен. Возможно именно поэтому, несмотря на свою привлекательность как центр Христианского паломничества, цены на недвижимость в этом городе относительно низкие.

Город Акко, являясь вторым городом по ценам с конца, имеет похожую на Тверию обстановку. Речь также идет о туристическом городе на севере Израиля, который, по крайней мере несколько лет назад, когда я его посещал последний раз, выглядел запущенным.

Что касается городов в начале списка, таких как Тель-Авив, Гиватаим и Рамат Хашарон, все эти города находятся в центре страны, в котором самый низкий уровень безработицы и самые высокие доходы по стране.

Статистика по районам крупных городов выглядит так:

Цена на квартиры в районах крупных городрв Израиля - февраль 2018
Город	Цена на 4-х комнатные	Цена на 3-х комнатные	Цена на 5-ти комнатные
Ашкелон Южный 4	1 227 666	870 527	1 506 682
Бат-ям По береговой линии 4	2 607 444	1 848 915	3 200 045
Иерусалим Северный Центр 4	3 068 654	2 175 955	3 766 076
Иерусалим Северный 4	2 233 168	1 583 519	2 740 706
Холон Основной город 4	2 175 769	1 542 818	2 670 262
Рамат-ган Центр 4	2 556 379	1 812 705	3 137 374
Ришон-лецион Центр 4	2 035 757	1 443 537	2 498 429
Ашдод Центр 4	1 700 133	1 205 549	2 086 527
Реховот Кирьят моше 4	1 752 542	1 242 711	2 150 847
Бат-ям Центр 4	2 054 530	1 456 848	2 521 469
Тель-авив Яффо Южный Восточный 4	3 590 368	2 545 897	4 406 360
Ашдод Восточный 4	1 689 579	1 198 065	2 073 574
Ришон-лецион Восточный 4	1 892 785	1 342 156	2 322 963
Реховот Центр 4	1 893 202	1 342 452	2 323 475
Рамат-ган Южный Восточный 4	2 722 725	1 930 660	3 341 527
Ашкелон Северный 4	1 320 472	936 335	1 620 580
Петах-тиква Северный Западный 4	2 063 404	1 463 141	2 532 360
Реховот Новый север 4	2 034 885	1 442 918	2 497 358
Тель-авив Яффо Северный 4	3 843 442	2 725 349	4 716 951
Тель-авив Яффо Районы (шхунот) 4	2 567 019	1 820 250	3 150 433
Холон Кирьят Аялон 4	2 326 606	1 649 775	2 855 380
Ашдод Южный 4	1 630 804	1 156 388	2 001 441
Нетания Центр וВосточный 4	1 849 966	1 311 794	2 270 413
Петах-тиква Центр 4	1 894 448	1 343 336	2 325 005
Герцелия Районы (шхунот) 4	2 528 510	1 792 943	3 103 172
Нетания Нордау 4	1 800 410	1 276 654	2 209 595
Ришон-лецион Западный 4	2 250 465	1 595 784	2 761 934
Тель-авив Яффо Центр 4	4 496 292	3 188 280	5 518 177
Нетания По береговой линии 4	2 145 213	1 521 151	2 632 762
Хайфа Нижний город, Адар и Кармель 4	1 218 711	864 177	1 495 691
Иерусалим Южный 4	2 472 990	1 753 575	3 035 033
Герцелия Центр 4	2 698 260	1 913 312	3 311 501
Хайфа Кармель 4	1 776 791	1 259 906	2 180 608
Петах-тиква Кфар ганим 4	2 333 200	1 654 451	2 863 473
Иерусалим Южный Центр 4	3 156 237	2 238 059	3 873 563

Статистика по районам раскрывает дополнительные данные и дополняет статистику по городам. Так становится ясно, что квартиры в южном Тель-Авиве более дешевые чем в северном. И это довольно объяснимо если обратить внимание на различие между населением двух районов. Южный район более старый, более тесный и частично заселен нелегалами. В то же время северный район считается районом для богачей. Так, например, в Рамат Авив Гимель который является частью северного Тель-Авива, проживают израильские знаменитости.

Что касается конца списка – Хайфа, нижний город, Ашкелон и Ашдод, речь идет о районах которые можно назвать периферией по отношению к другим районам в списке. А в Израиле цены на периферии традиционно ниже чем в центре страны.

Динамика цен

В последний год, все чаще ходят разговоры о снижении цен на рынке недвижимости. Официальные данные подтверждают небольшое снижение цен. Тем не менее, обзор цен объявлений в больших городах, показывает, что изменение цен происходит неравномерно.

Согласно статистике, в более чем половине городов, цены снизились или продемонстрировали незначительный рост ниже двух процентов. Тем не менее такие города, как Лод и Тверия показали рост цен свыше 10%.

Если рост цен в Тверии можно объяснить низкой ценой квартир в этом городе, как было показано выше, то рост цен в Лоде я объяснить не могу.

3-х комнатные			4-х комнатные			5-ти комнатные
Город	Изменение в цене		Город	Изменение в цене		Город	Изменение в цене
Рамат-хашарон	-2,47%		Рамат-хашарон	-2,47%		Рамат-хашарон	-2,47%
Кармиэль	-2,40%		Кармиэль	-2,40%		Кармиэль	-2,40%
Ход-хашарон	-1,87%		Ход-хашарон	-1,87%		Ход-хашарон	-1,87%
Хайфа	-0,95%		Хайфа	-0,95%		Хайфа	-0,95%
Нахария	-0,34%		Нахария	-0,34%		Нахария	-0,34%
Герцелия	-0,19%		Герцелия	-0,19%		Герцелия	-0,19%
Кирьят-моцкин	0,07%		Кирьят-моцкин	0,07%		Кирьят-моцкин	0,07%
Кфар Саба	0,18%		Кфар Саба	0,18%		Кфар Саба	0,18%
Нетания	0,43%		Нетания	0,43%		Нетания	0,43%
Кирьят-бьялик	0,44%		Кирьят-бьялик	0,44%		Кирьят-бьялик	0,44%
Петах-тиква	0,53%		Петах-тиква	0,53%		Петах-тиква	0,53%
Беер-шева	0,58%		Беер-шева	0,58%		Беер-шева	0,58%
Тель-авив Яффо	0,91%		Тель-авив Яффо	0,91%		Тель-авив Яффо	0,91%
Нес-Циона	1,62%		Нес-Циона	1,62%		Нес-Циона	1,62%
Ашдод	1,89%		Ашдод	1,89%		Ашдод	1,89%
Реховот	2,21%		Реховот	2,21%		Реховот	2,21%
Ако	2,28%		Ако	2,28%		Ако	2,28%
Ришон-лецион	2,30%		Ришон-лецион	2,30%		Ришон-лецион	2,30%
Раанана	2,47%		Раанана	2,47%		Раанана	2,47%
Рамат-ган	3,00%		Рамат-ган	3,00%		Рамат-ган	3,00%
Иерусалим	3,42%		Иерусалим	3,42%		Иерусалим	3,42%
Холон	4,54%		Холон	4,54%		Холон	4,54%
Ашкелон	4,89%		Ашкелон	4,89%		Ашкелон	4,89%
Гиватаим	5,02%		Гиватаим	5,02%		Гиватаим	5,02%
Хадера	5,04%		Хадера	5,04%		Хадера	5,04%
Бат-ям	5,12%		Бат-ям	5,12%		Бат-ям	5,12%
Кирьят-ата	6,00%		Кирьят-ата	6,00%		Кирьят-ата	6,00%
Рамле	7,36%		Рамле	7,36%		Рамле	7,36%
Лод	11,29%		Лод	11,29%		Лод	11,29%
Тверия	11,33%		Тверия	11,33%		Тверия	11,33%

Вместе с этим можно заметить довольно объяснимую тенденцию снижения цен. Так, цены снизились в основном в крупных городах где квартиры изначально стоили дорого по отношению к другим городам и поднялись в тех городах в которых изначально цены были ниже относительно других городов.

Если говорить простым языком, то там, где цены низкие, спрос был высокий, там же где цены высокие, спрос начал падать, а вместе с ним и цены.

Возможно, речь идет о начале тенденции к снижению цен по всему Израилю который может привести даже к обвалу рынка недвижимости.
Тем не менее самую интересную статистику динамики цен можно увидеть из обзора по районам. Так как данные за квартиры с разным количеством комнат были почти одинаковы, я привел ниже статистику только для 4-х комнатных квартир.

Район крупного города	доходность
Ашкелон Южный 4	14,13%
Бат-ям По береговой линии 4	13,06%
Иерусалим Северный Центр 4	8,47%
Иерусалим Северный 4	6,08%
Холон Основной город 4	4,78%
Рамат-ган Центр 4	4,31%
Ришон-лецион Центр 4	3,96%
Ашдод Центр 4	3,69%
Реховот Кирьят моше 4	3,57%
Бат-ям Центр 4	2,87%
Тель-авив Яффо Южный Восточный 4	2,81%
Ашдод Восточный 4	2,68%
Ришон-лецион Восточный 4	2,57%
Реховот Центр 4	2,20%
Рамат-ган Южный Восточный 4	2,15%
Ашкелон Северный 4	1,89%
Петах-тиква Северный Западный 4	1,74%
Реховот Новый север 4	1,47%
Тель-авив Яффо Северный 4	1,34%
Тель-авив Яффо Районы (шхунот) 4	1,22%
Холон Кирьят Аялон 4	1,06%
Ашдод Южный 4	1,00%
Нетания Центр וВосточный 4	0,60%
Петах-тиква Центр 4	0,52%
Герцелия Районы (шхунот) 4	0,50%
Нетания Нордау 4	0,31%
Ришон-лецион Западный 4	-0,02%
Тель-авив Яффо Центр 4	-0,05%
Нетания По береговой линии 4	-0,05%
Хайфа Нижний город, Адар и Кармель 4	-0,13%
Иерусалим Южный 4	-0,14%
Герцелия Центр 4	-0,73%
Хайфа Кармель 4	-1,40%
Петах-тиква Кфар ганим 4	-4,76%
Иерусалим Южный Центр 4	-5,07%

Как видно из графика, цена на квартиры в южном Ашкелоне выросли за год на 14%. Так получилось, что в момент написания статьи я преподаю в Ашкелоне и мне удалось узнать причину такого роста у местных жителей. Некоторые из моих студентов оказались счастливыми покупателями квартир в южном Ашкелоне до подорожания.

По их словам, еще несколько лет назад часть южного Ашкелона была грудой новостроек на пустыре. Но сейчас этот район значительно развился, и мэрия благоустраивает его. Это по словам жителей района и подняло цены на квартиры. Причем важно заметить, что южный Ашкелон делится на старую часть, недвижимость в которой стоит недорого и новую часть, цены, на недвижимость которой и повлияли на столь значительный прирост. Новая часть называется районом "Агамим".

Вместе с этим я получил дополнительный комментарий по ситуации в Ашкелоне от Администратора группы "Финансовая Академия", Вадима Залески (Vadim Zalesky). Вадим считает, что основные покупатели в районе Агамим были жители близлежащего города Ашдод.

Вот что пишет Вадим:
Я, проживший в городе 23 года (даже уезжая из него, систематически приезжал), немного иначе вижу, что происходит. Дело в том, что долгое время в Ашдоде строили недостаточно жилья, а то, что строилось, было просто очень дорого. Понемногу, с начала десятых годов, начались массовые переезд ашдодцев. Очень часто, спрашивая у жителя нового района: "откуда вы переехали", слышишь: "Ашдод".

Но в прошлом году муниципалитет Ашдода подписал гигантский "ескем гаг" (соглашение), который с ТАМА 38 (политика перестройки старых районов) может принести в город до 43 000 ед.жилья.

Будут ли ашдодцы также массово переселяться в Ашкелон? Ответ: "нет". Сейчас разница в квартирах одного типа (возраст, размер, престижность) около 40%.

То, что стоит в Ашкелоне 1 млн. в Ашдоде оценивается примерно в 1.4 млн. Если разрыв начнет сокращаться (а при такой массовой застройке начнет), волна ашдодцев схлынет. У Ашкелона же нет демографической потребности в 20 000 квартир. В городе и так много пустующих квартир, купленных инвесторами (всего в Израиле около 163 000 пустующих квартир).

Я бы назвал рынок города очень опасным. Замены инвесторам из Центра страны и ашдодцам нет, а эти группы не будут в еще большем количестве выходить на рынок недвижимости в городе.

Что касается другого рекордсмена района береговой линии в городе Бат-Ям, о причинах роста в 13% можно только гадать.

Выводы

Какие выводы можно сделать из выше приведенных данных?

Во-первых, можно заключить что рынок очень разнообразный и цены растут от периферии к центру. То есть чем ближе к центру страны (Гуш Дан), тем дороже стоит недвижимость.

Во-вторых, можно заметить в среднем отрицательную динамику цен. Цены на квартиры даже в большинстве крупных городов Израиля показывают снижение или топтание на месте.

В-третьих, даже на таком рынке можно поймать удачу за хвост и заработать на разнице в капитализации. Правда, как видно из комментариев выше, существующие сегодня возможности уже упущены и сегодня необходимо искать новых потенциально выигрышных лошадок.

Ну а в-четвертых, динамика цен неоднозначно показывает снижение цен в городах с высокими ценами на квартиры и такой показатель может сигнализировать об окончании эры роста цен на недвижимость в Израиле, которая имела место быть в последнее десятилетие.

Читайте также: Исследование. Доходность от инвестиций в жилую недвижимость Израиля. Обзор цен на недвижимость и стоимость аренды по регионам и городам

International Investment