English   Русский  

Польский рынок офисной недвижимости начинает поляризоваться

Польский рынок офисной недвижимости начинает поляризоваться

В последнее время на рынке офисных помещений Варшавы наблюдается значительно большая активность по сравнению с региональными рынками, как с точки зрения спроса, так и новых инвестиций. По состоянию на прошлый год спрос на офисные помещения в Варшаве увеличился, в то время как общий спрос в регионе снизился. На региональных рынках также больше вакансий.

Спрос на офисные помещения в Варшаве остается на высоком и стабильном уровне. В последние месяцы он даже растет. Стоит отметить, что по поглощению офисного рынка Варшава входит в число ведущих европейских городов. Напротив, спрос на офисы на региональных рынках Польши снизился по сравнению с предыдущим годом. Хотя арендная плата за офисы в крупных региональных городах почти в два раза ниже, чем в Варшаве, уровень вакантных площадей в регионах почти в два раза выше, чем на столичном рынке.

Широкомасштабная оптимизация рабочего пространства компаниями сопровождается в первую очередь спросом на офисы высокого стандарта, расположенные в городских центрах. Это усугубляет различия в доступности офисов в зависимости от местоположения. Доступные офисные площади заметно сокращаются в центральных районах городов, в то время как в районах, удаленных от городских центров, они увеличиваются.

Национальная структура аренды показывает рост повторных переговоров по аренде, которые в последнее время доминируют на рынке Варшавы. С помощью повторных переговоров компании стремятся избежать расходов, связанных с переездом и обустройством новых помещений.

Инвестиции в офисы застопорились по всей Польше, новых проектов мало. Девелоперы анализируют поглощающую способность рынка в отношении нового предложения. Помимо проверки фактического спроса на помещения в контексте гибридной работы, рост офисного фонда сдерживается ценами на землю и ограниченной доступностью участков в центре, а также более высокими расходами на финансирование проектов.

Девелоперы также отпугиваются от низкой активности инвесторов на рынке транзакций. Однако в этой области уже есть признаки улучшения. В этом году пакетные сделки были зафиксированы в сегменте офисной недвижимости в Варшаве, в то время как в регионах элитная недвижимость сменила владельца, что свидетельствует о том, что инвесторы снова присматриваются к офисным активам.

В первой половине этого года общий спрос на офисы в восьми крупнейших городах за пределами Варшавы снизился по сравнению с предыдущим годом, составив чуть менее 290 тыс. кв. м контрактных площадей. Во втором квартале были подписаны договоры на 146 тыс. кв. м, что на несколько процентов ниже, чем в том же квартале 2023 года.

Спрос на офисы в регионах в основном исходит от компаний в секторах ИТ и бизнес-услуг, а также производственных фирм. Наиболее динамичные рынки аренды находятся в Кракове, Труймясте и Вроцлаве.

В Кракове спрос на офисные помещения вырос на несколько процентов в первой половине этого года по сравнению с 2023 годом. Арендаторы заключили договоры на более чем 90 тыс. кв. м, что сделало Краков региональным лидером, обеспечив треть от общего объема транзакций в региональных городах.

Во Вроцлаве было законтрактовано 50 тыс. кв. м офисов, а в Труймясте было сдано в аренду 56 тыс. кв. м. В Познани арендаторы арендовали более 30 тыс. кв. м площадей, а в Катовице — 25 тыс. кв. м.

В регионах почти 18% офисных помещений доступны для немедленной аренды, в то время как в Варшаве уровень вакантных площадей составляет чуть более 10%. Относительно большая доступность офисов наблюдается в Кракове и Катовице, где более 20% площадей ожидают арендаторов, а в Лодзи даже более 23%. Во Вроцлаве 18% офисов пустуют, 12% в Труймясте и 14% в Познани.

Спрос на офисные помещения в Варшаве в первой половине 2024 года был аналогичен прошлому году как по объему контрактных площадей, так и по количеству договоров, что свидетельствует о стабилизации рынка. К середине года были подписаны контракты примерно на 320 тыс. кв. м офисов, в основном за пределами центра города. Во втором квартале этого года спрос на офисные помещения в столице был примерно на 30 процентов выше, чем в предыдущие три месяца, а также выше объема в том же квартале предыдущего года.

Наиболее активными секторами, арендующими офисные помещения в Варшаве, являются банковское дело, производство, медиа-группы, а также компании ИТ и бизнес-услуг. Институциональные арендаторы и государственные организации также более активны из-за разблокировки решений после смены правительства. Государственным компаниям и государственным учреждениям также помогает все более распространенная возможность оплаты аренды в польских злотых, предлагаемая владельцами зданий.

В Варшаве начали доминировать повторные переговоры об аренде, и их доля в последнее время регулярно увеличивается. Во втором квартале этого года повторные переговоры явно доминировали в структуре аренды, что было обусловлено высокими расходами на отделку и меблировку новых помещений.

Рост нового офисного предложения в Польше сейчас превышает чуть более четверти от того, что было зафиксировано до пандемии. В девяти крупнейших городах Польши (Варшава, Краков, Вроцлав, Труймясто, Катовице, Познань, Лодзь, Люблин и Щецин) строится менее 500 тыс. кв. м офисных помещений. Для сравнения, пять лет назад в стране строилось 1,9 млн кв. м офисов.

Новые проекты почти полностью остановились на региональных рынках. В первой половине этого года началось строительство одного проекта во Вроцлаве, который предложит несколько тысяч кв. м офисов.

В Варшаве в тот же период началось строительство или модернизация более 90 тыс. кв. м офисных помещений в шести зданиях. В целом в столице ведется строительство около 280 тыс. кв. м офисов. Новые офисные здания в основном возводятся в центре города (90% новых площадей), что отражает стратегические корректировки текущих предпочтений арендаторов и сотрудников компаний.

Такие проекты, как The Bridge (47 тыс. кв. м), Upper One (36 тыс. кв. м), Skyliner II (24 тыс. кв. м), Office House (31 тыс. кв. м), Warta Tower (30 тыс. кв. м), The Form (30 тыс. кв. м), CD Projekt HQ, Studio II и Vena (15,4 тыс. кв. м), а также V Tower (33,7 тыс. кв. м), G5 Prime Offices (11 тыс. кв. м), Lakeside II (18 тыс. кв. м), бывший UBC II (после модернизации) и другие пополнят офисный фонд Варшавы после завершения их строительства.

Офисные проекты, которые сейчас инициируются, значительно меньше по размеру по сравнению с теми, которые были построены несколько лет назад. Кроме того, на рынке Варшавы мы видим все большее количество преобразований старых офисных зданий, в первую очередь в жилые проекты, PRS (частный арендный сектор) или студенческое жилье.

В региональных городах в настоящее время строится около 190 тыс. кв. м офисных площадей, при этом самые крупные проекты реализуются в Кракове, Катовице, Познани и Вроцлаве. Почти 70 тыс. кв. м офисных площадей, находящихся в стадии строительства, в Кракове выводят его на первое место среди региональных городов. На втором месте Катовице с 60 тыс. кв. м в стадии строительства. Крупнейшими проектами в агломерации Катовице являются Grundmanna Office Park (21 тыс. кв. м) и Eco City Katowice (18 тыс. кв. м).

В Познани ведется строительство около 58 тыс. кв. м офисных помещений, включая здание AND2 (40 тыс. кв. м). Во Вроцлаве ведется строительство трех офисных проектов общей площадью около 40 тыс. кв. м. В районе Труймяста ведется строительство 36 тыс. кв. м офисных помещений.

В первой половине года застройщики в Польше сдали в эксплуатацию чуть менее 130 тыс. кв. м новых офисных помещений. Это новое предложение было почти поровну разделено между Варшавой и крупнейшими региональными рынками. Лидирующими региональными рынками по объему нового предложения были Вроцлав и Краков. Вроцлав доминировал над другими регионами, на его долю пришлось более половины площадей, сданных за пределами Варшавы (32 тыс. кв. м).

В Варшаве в этом году были завершены новые офисные здания, в том числе Lixa D и E, а также Vibe I. Во Вроцлаве были достроены Quorum Office Park A (16,8 тыс. кв. м) и B10, а в Кракове — Brain Park C (13 тыс. кв. м).