Жилья не хватает, но новостройки не покупают: парадоксы рынка Израиля

Фото: BuyitinIsrael

В первом квартале 2025 года на рынке недвижимости Израиля наметился потенциальный разворот: появились признаки возможного снижения цен, сообщает BuyitinIsrael с ссылкой на отчет Dun & Bradstreet. Дефицит предложения сохраняется, при этом среди застройщиков растет конкуренция, а цены на землю на гостендерах снижаются. Сказываются и жесткие меры регулирования.

Рынок демонстрирует смешанную динамику: с конца 2024 года наблюдается рост объемов сделок. В частности, количество покупок нового жилья в декабре 2024 года выросло на 65% по сравнению с 2023 годом, а вторичный рынок – на 25,5%.

С другой стороны, в сравнении с 2022 годом рынок все еще не достиг прежних объемов – общее число сделок остается на 6% ниже. Временный всплеск активности аналитики связывают с ажиотажем из-за возможного повышения НДС, что подтолкнуло покупателей к поспешным решениям.

В то же время Dun & Bradstreet подчеркивает, что снижение цен на землю, наблюдаемое на тендерах, может быть первым сигналом возможного разворота. Также оказывает влияние ужесточение условий кредитования. Например, ранее были популярны схемы оплаты, при которых покупатель вносил 20% или 10% стоимости квартиры на этапе подписания договора, а оставшиеся 80% или 90% – уже после завершения строительства. Эти модели позволяли приобретать жилье с минимальными первоначальными вложениями, даже при отсутствии подтвержденной платежеспособности. Банк Израиля ввел запрет на использование таких схем в проектах, где более 25% покупателей откладывают основную часть платежей до передачи ключей. Эти меры существенно снижают привлекательность таких проектов для обеих сторон.

Ситуацию осложняют и проблемы на строительной стадии. В 2024 году завершено всего около 53 000 объектов – на 12,3% меньше, чем годом ранее, несмотря на то, что в стадии строительства находилось 182 000 единиц жилья. Средняя продолжительность строительства достигла 34,3 месяца. Недостаток квалифицированной рабочей силы остается серьезной проблемой: иностранные рабочие нередко не имеют нужной подготовки, а логистические затруднения и рост затрат на оплату труда тормозят завершение проектов.

Тем временем цены на жилье продолжают расти. Если сравнивать декабрь 2024 – январь 2025 года с тем же периодом год назад, рост составил 7,7%. Это оказывает дополнительное давление на домохозяйства: за десятилетие выплаты по ипотеке почти удвоились, тогда как рост заработной платы за тот же период составил всего 32%. «На практике это означает, что покупка квартиры в Израиле становится все более сложной задачей даже для семей с двумя доходами», – подчеркивается в отчете.

В условиях высокой недоступности жилья многие израильтяне переключаются на аренду. Средняя стоимость аренды в четвертом квартале 2024 года составила 4817 шекелей (около $1 360), что на 5% выше, чем годом ранее. В Тель-Авиве трехкомнатная квартира обходится в среднем в 6967 шекелей (около $1 960), а четырехкомнатная – в 8584 шекеля (около $2 420). Рост арендной платы фиксируется и в других крупных городах. Эти данные указывают на дополнительную нагрузку на рынок: аренда становится все менее доступной, что поддерживает инфляционное давление и усложняет возможности Банка Израиля по снижению ставок.

О неоднозначной ситуации на рынке пишет и Globes. По данным портала, несмотря на ослабление продаж, запасы непроданных новых квартир в Израиле остаются рекордно высокими. В среднем по стране на начало 2025 года насчитывается около 78 000 новых непроданных квартир – при текущем темпе сделок этот объем может распродаваться более двух лет.

Избыточный объем непроданных квартир особенно заметен в центральных районах страны. Такой дисбаланс на фоне слабого спроса может побудить застройщиков пересмотреть ценовую политику, особенно в перегретых локациях. Только в Тель-Авиве насчитывается 9263 непроданные новые квартиры, в Иерусалиме – 7489, в Бат-Яме – 4130, в Рамат-Гане – 3565, в Нетании – 3489.

В Кирьят-Оно зарегистрировано 1550 непроданных квартир, при этом ежемесячно там продается в среднем лишь 16. По оценке аналитиков, в таких условиях потребуется восемь лет, чтобы распродать весь объем. Рамат-Ган займет четыре года, Раанана – 3,5 года, а Ашдод, Нетания, Бейт-Шемеш и другие города – более двух лет.

При этом показатели по сделкам в целом остаются слабыми. В январе–феврале 2025 года ежемесячно продавалось около 2200 новых квартир, тогда как в 2024 году порядка 3100. Помимо ужесточения условий кредитования аналитики отмечают и падение покупательской способности. Globes подчеркивает, что схемы вроде 20/80, поддерживавшие видимость доступности, в действительности маскировали высокий уровень закредитованности и неустойчивый спрос.

В южных и северных регионах страны ситуация более сбалансирована: в Беэр-Шеве, Нетивоте, Офакиме и Кирьят-Бялике запасы жилья примерно соответствуют спросу, хотя во многом это связано с реализацией государственных программ с субсидиями. Однако в ключевых локациях – Тель-Авиве, Иерусалиме, Рамат-Гане – накопление запасов идет быстрее, чем их реализация.

Вице-президент по продуктам и данным D&B Ронни Альперн пояснил, что строительный сектор сталкиваются с жесткими регуляторными условиями, дефицитом финансирования и нехваткой рабочей силы, что задерживает сдачу объектов и повышает стоимость строительства. Покупатели испытывают давление высоких ставок и дорогих ипотечных платежей, покупка жилья становится «все более недостижимой мечтой». Рыночные данные показывают ежегодный рост цен на 7,7%, в D&B считают, что как только влияние финансовых ограничений ослабнет и конкуренция среди застройщиков усилится, возможна стагнация цен или даже их снижение в конце 2025 года.

Читайте также:

Стоимость жизни в Израиле в 2025: рекордный разрыв между ценами и доходами

Израиль вошел в топ-10 инвесторов в недвижимость Европы и США в 2024 году – отчет JLL

В Израиле вновь обсуждают ограничение Закона о возвращении: под угрозой поправка о внуках

Израиль и Индия борются за Грузию как топовую локацию для своего туризма

Мировое счастье 2025: в каких странах люди больше всего довольны жизнью