Минфин Вьетнама предложил ввести налог на продажу недвижимости

Фото: Vietnam News

Минфин Вьетнама разработал новую систему расчета подоходного налога при продаже недвижимости для физических лиц. В проекте закона предусмотрена ставка 20% на подтвержденный доход от сделки, а при отсутствии документов — отдельный порядок расчета, пишет Vietnam News.

Налог будет взиматься с каждой сделки отдельно, исходя из разницы между ценой продажи и документально подтвержденной стоимостью приобретения, по фиксированной ставке 20%. В расчет также включаются документально подтвержденные расходы на приобретение, улучшение или передачу недвижимости.

Если покупатель не сможет подтвердить цену и сопутствующие расходы, налог рассчитывается от полной суммы сделки. В этом случае ставка зависит от времени владения объектом:

менее двух лет – 10%;

от двух до пяти – 6%;

от пяти до десяти – 4%;

свыше десяти – 2%.

Такой же минимальный процент предусмотрен и для наследуемой недвижимости, вне зависимости от времени ее получения. Период владения отсчитывается с даты оформления официальных прав и начинается с момента вступления закона в силу.

Министерство отмечает, что наследование, дарение и пожертвование трактуются как передача имущества от умершего к живому, как это указано в Гражданском кодексе. Действующая редакция закона освобождает от налога момент получения наследства. Новая инициатива предполагает введение налога только при последующей продаже объекта, чтобы сбалансировать условия для наследуемой и купленной недвижимости. Если гражданин, получивший объект по наследству, использует его с инвестиционной или спекулятивной целью, полученный доход будет квалифицироваться как предпринимательский и облагаться по соответствующему налоговому режиму.

Министр финансов Нгуен Ван Тханг подчеркнул, что предложенный метод оптимален, поскольку позволяет взимать налог именно с фактической прибыли. Однако он признал, что эффективность модели зависит от двух ключевых условий: наличия полной и точной базы данных о сделках с землей и четких правовых указаний по перечню расходов, которые можно вычитать из налогооблагаемой суммы. Ведомство ведет цифровую базу данных о сделках и налогоплательщиках с 2018 года. Тем не менее, сохраняется проблема: покупатели и продавцы продолжают занижать фактические цены в договорах, а создание надежной рыночной базы цен потребует времени и технологических решений.

Министр также отметил сложность верификации расходов. Затраты на покупку, строительство, ремонт и административные услуги можно подтвердить достаточно легко. Однако более спорными остаются такие статьи, как брокерские комиссии, проценты по кредиту, компенсационные выплаты и прочие косвенные издержки. В случае с наследуемой или подаренной недвижимостью точное определение первоначальной стоимости часто невозможно, что ведет к искажению налоговой базы и затрудняет расчет прибыли.

При этом министр полагает, что новая система может сыграть сдерживающую роль в отношении профессиональных спекулянтов и помочь стабилизировать рынок. Однако он предупреждает, что налоговая нагрузка, скорее всего, будет переложена на покупателя, что приведет к дополнительному росту цен. В результате собственники, не испытывающие срочной потребности в деньгах, будут откладывать продажу, и рынок столкнется с парадоксом: формально объекты есть, но фактически не поступают в продажу.

Динь Минь Туан из Batdongsan.com.vn полагает, что при длительном владении недвижимостью определить реальные входящие расходы будет крайне затруднительно. Он обращает внимание на то, что брокерские услуги, ремонт и проценты редко документируются, особенно при самостоятельном управлении. Таким образом, объект может не приносить реальной прибыли, но его владелец все равно столкнется с крупным налогом.

Инвесторы при этом наверняка просто включат налог в цену, наряду с прочими расходами. Это ускорит рост стоимости объектов и ухудшит доступ к жилью для конечных покупателей, особенно тех, кто приобретает недвижимость впервые. Кроме того, эксперт опасается, что новая система может стимулировать развитие «теневых» сделок, где официальная цена будет занижаться еще сильнее, что нанесет ущерб прозрачности рынка и снизит поступления в бюджет.

Специалист по недвижимости Нгуен Ван Динь предлагает снизить ставку подоходного налога на сделки до 0,5%, сохранив при этом действующий порядок расчета – от декларированной суммы сделки. Такой подход, по его мнению, мотивировал бы участников указывать реальные цифры, улучшил бы сбор данных и позволил бы создать более точную систему оценки земли.

В настоящее время Вьетнам сохраняет одну из самых низких налоговых нагрузок на рынке недвижимости в регионе. Прибыль с продажи не облагается налогом, а совокупные налоги в этой сфере остаются ниже 10%. Эксперты признают необходимость реформы, но подчеркивают: подход должен быть сбалансированным и учитывать интересы рынка.

Читайте также:

Вьетнам разрабатывает «золотую визу» для инвесторов и специалистов: условия и риски

Во Вьетнаме одобрили закон о двойном гражданстве

Туризм во Вьетнаме: рекордный рост и ключевые проблемы

Вьетнам продлил россиянам безвизовый режим до 45 дней

Инвестиционные приоритеты 2025: куда движется глобальный капитал