Элитная недвижимость в 2026 году: как меняются запросы состоятельных покупателей

Фото: Bloomberg

Состоятельные покупатели по всему миру всё чаще выбирают просторную и функциональную недвижимость для больших семей — с детьми и пожилыми родителями. Миллениалы и представители поколения X возглавляют этот процесс, пишет Bloomberg со ссылкой на данные отчёта Luxury Outlook компании Sotheby’s International Realty.

Жильё для нескольких поколений

Директор по маркетингу Sotheby’s International Realty Брэдли Нельсон отмечает, что почти каждая пятая сделка на рынке элитной недвижимости в США сегодня совершается покупателями, которые изначально планируют жить вместе с родственниками, выходящими за рамки ближайшей семьи, включая бабушек и дедушек. В ответ на этот спрос обеспеченные клиенты всё чаще выбирают объекты с гостевыми домами и полностью автономными апартаментами, а в таких городах, как Нью-Йорк и Майами, растёт интерес к смежным квартирам, которые можно объединять в единое пространство.

Глобальный консультант по недвижимости Golden Gate Sotheby’s International Realty Джон Янг отмечает, что подобный формат всё чаще выбирают семьи с маленькими детьми, в том числе в Пало-Альто и Кремниевой долине. По его наблюдениям, речь идёт о покупателях, которые хотят обеспечить родителям более комфортные условия жизни и при этом жить рядом, сохраняя возможность взаимной поддержки. В таких случаях совместное владение недвижимостью рассматривается как практичное решение для нескольких поколений семьи.

Этот запрос всё чаще закладывается на этапе проектирования и напрямую влияет на архитектуру новых объектов. В результате появляются дома с несколькими мастер-спальнями, каждая из которых проектируется как самостоятельное пространство с отдельной ванной, небольшой гостиной или рабочей зоной, обеспечивающей приватность для разных членов семьи.

Форматы использования и портфельный подход

Форматы использования таких домов различаются. В одних случаях речь идёт о постоянном совместном проживании, при котором упрощается забота о детях и пожилых родственниках. В других — о совместном владении загородной или курортной недвижимостью, где семья проводит вместе лишь несколько недель в году, будь то горнолыжные объекты в Колорадо или прибрежные дома на Лонг-Айленде.

По данным отчёта, в 2025 году лишь 51% покупателей в сегменте элитной недвижимости приобретали объект в качестве основного места проживания. Для остальных сделки становились частью более широкой стратегии владения, в рамках которой разные объекты выполняют разные функции — от постоянного проживания до сезонного использования. В результате решения о покупке всё чаще принимаются не как разовые, а как элементы глобального портфеля недвижимости состоятельных семей.

Приватность и безопасность

Несмотря на то что в США число краж со взломом сократилось на 68% за последние три десятилетия, следует из данных ФБР, вопросы приватности и безопасности остаются ключевыми для состоятельных покупателей. Глобальные расходы на системы защиты и технологии «умного дома», по оценке Statista, могут вырасти до $39 млрд к 2029 году, что отражает устойчивый спрос на контролируемую и защищённую жилую среду.

Глобальный консультант Bahamas Sotheby’s International Realty Ник Дамианос отмечает, что стремление к приватности нередко усложняет выбор даже формально идеальных объектов. По его наблюдениям, частные острова, которые часто воспринимаются как символ абсолютного уединения, на практике могут быть менее защищёнными, чем дома в закрытых жилых сообществах. Такие объекты требуют более сложных и затратных решений в сфере безопасности по сравнению с недвижимостью с контролируемым доступом и развитой инфраструктурой.

Нью-Йорк после выборов

В ходе предвыборной кампании активно обсуждался возможный отток состоятельных покупателей из Нью-Йорка в случае победы Зохрана Мамдани. Однако после его избрания интерес к городу сохраняется. В ноябре 2025 года число сделок с объектами стоимостью от $4 млн в Манхэттене выросло на 25% по сравнению с предыдущим месяцем — до 176, свидетельствуют данные Miller Samuel Inc. и Douglas Elliman. Сделки заключались как в новых проектах, так и в знаковых локациях, включая Upper East Side и Billionaires’ Row. По оценке главы Olshan Realty Донны Олшан, рост активности был поддержан восстановлением фондового рынка и высокими бонусами на Уолл-стрит.

Генеральный директор Naftali Group Мики Нафтали указывает, что продажи в новых проектах компании продолжаются без замедления, несмотря на политические дискуссии вокруг налоговой политики. По наблюдениям брокеров Corcoran Group, часть наиболее чувствительных к налоговым инициативам покупателей действительно покинула город ранее, однако оставшиеся клиенты не ожидают реализации радикальных сценариев и продолжают рассматривать Нью-Йорк как привлекательный рынок. Настроения покупателей остаются скорее уверенными, чем выжидательными.

Дополнительную поддержку спросу обеспечивают корпоративные факторы, включая ужесточение политики возврата сотрудников в офисы крупных работодателей и масштабные инвестиции в коммерческую недвижимость. В частности, строительство нового офиса JPMorgan Chase стоимостью $4 млрд рассматривается рынком как сигнал доверия к долгосрочным перспективам города. В числе показательных сделок — продажа пентхауса в Вест-Виллидж за $87,5 млн. Завершение сделки ожидается после окончания строительства в 2027 году, и она может установить ценовой рекорд для Нижнего Манхэттена, подтверждая устойчивый интерес к премиальным объектам.

Оценки и ожидания рынка

Наибольший оптимизм сохраняется у брокеров, работающих с объектами стоимостью от $10 млн и выше, где активность покупателей заметно опережает остальной рынок. Средний ценовой диапазон демонстрирует более слабую динамику, что соответствует прогнозам умеренного года для жилищного рынка США.

Главный экономист Moody’s Analytics Марк Занди отмечает, что состоятельные покупатели в меньшей степени подвержены влиянию макроэкономических факторов. В нижней части люксового сегмента чувствительность к колебаниям фондового рынка и изменению благосостояния выражена сильнее, тогда как верхний ценовой диапазон остаётся более устойчивым.

Аналитики International Investment отмечают, что финансовое положение основной аудитории элитного рынка остаётся стабильным, что поддерживает спрос на объекты недвижимости высокого класса. Такие активы демонстрируют наибольшую устойчивость в условиях геополитических и макроэкономических рисков и сохраняют высокий инвестиционный потенциал. Все более популярными становятся вложения в брендированные отели сегмента luxury, которые позволяют сочетать пассивный высокий доход с доступом к объектам отдыха в рамках международных гостиничных сетей и профессионального управления. Среди наиболее крупных сетей американского бренда выделяется в частности отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio.

В глобальном портфеле Wyndham насчитывается около 85 отелей Wyndham Grand в люксовом сегменте, при этом лишь три из них работают в форматах All Inclusive и Ultra All Inclusive. Проект в грузинском курортном районе Гонио (Батуми) станет третьим в мире и будет реализован в формате Premium All Inclusive. Гарантированная доходность обозначена на уровне 10%, потенциальная — до 19% и выше, что соответствует запросу состоятельных покупателей на сочетание сохранности капитала, прогнозируемых финансовых параметров и управляемого качества продукта.