Израильтяне лидируют среди иностранных покупателей жилья в Тбилиси

Покупатели из Израиля лидируют на рынке жилой недвижимости Тбилиси среди зарубежных инвесторов. По данным отчета Galt & Taggart за август 2025 года, их доля составила 12% всех сделок с новыми квартирами – это эквивалентно почти половине покупок иностранцев. Результат подчеркивает заметное смещение баланса и усиливающееся влияние этой группы на столичный рынок.

Исследование, охватившее более 140 проектов и около 45% столичного рынка новостроек, показывает, что в целом иностранные покупатели обеспечили почти четверть всех сделок. На долю россиян пришлось лишь 2%, а остальные страны вместе заняли 11%. В результате доля граждан Израиля оказалась заметно почти в пять раз выше ближайшей группы и фактически формирует основное ядро зарубежного спроса.

Активность покупателей, включая инвесторов из Израиля, во многом объясняется особенностями рынка, которые отмечают сами девелоперы. Ключевую роль играет широкое использование рассрочек: значительная часть сделок оформляется без единовременной оплаты, что снижает порог входа и делает покупку доступной для более широкого круга клиентов. По данным опроса, рассрочки остаются главным инструментом продаж, а ипотека через банки по-прежнему занимает меньшую долю сделок.



Высокий уровень доверия к застройщикам позволяет активно продавать квартиры еще на стадии строительства. В проектах, запланированных к сдаче в 2025 году, уже реализовано более 80% площадей, а в некоторых новых комплексах показатель достигает еще более высоких значений. Предпродажи фактически превратились в основной двигатель рынка: квартиры раскупаются задолго до завершения строительства, что подтверждает уверенность покупателей в долгосрочной ценовой динамике и потенциале арендного дохода.



Структура спроса подчеркивает инвестиционный характер всего рынка. Более половины продаж (52%) приходится на объекты среднего размера – от 51 до 80 кв. м., удобные для аренды. Четверть сделок связана с малогабаритными объектами (35–50 кв. м.). Около 20% приходится на объекты площадью от 81 до 150 кв.



На бюджетные объекты стоимостью ниже $1100 за кв. м. приходится около 58% продаж. Средний сегмент ($1101–2000) занимает 36%. Премиальные объекты дороже $2000 за кв. м. составляют лишь 4% рынка. Однако именно иностранцы, включая израильтян, чаще выбирают средний и верхний сегменты, оказывая заметное давление на рост цен.



Цены существенно различаются в зависимости от расположения недвижимости. Наиболее дорогие локации – Мтацминда ($2943 за кв. м.) и Ваке ($2600) – подтверждают статус премиальных адресов. Более доступные районы, такие как Самгори и Глдани (около $1050 за кв. м.), активно застраиваются и привлекают инвесторов, ориентированных на доходность. В Диди Дигоми, где цена составляет около $1060 за кв. м., продажи достигли рекордных показателей, и район превратился в один из главных центров нового строительства.



Общий рынок Тбилиси демонстрирует устойчивый рост. За январь–август 2025 года зарегистрировано 25 636 сделок на сумму $2 млрд, что на 5,2% больше, чем годом ранее. Несмотря на традиционный сезонный спад в августе после рекордного июля, цены продолжили расти: на первичном рынке стоимость достигла $1341 за кв. м., а на «новой вторичке» – $1299. Это это подтверждает устойчивость спроса и готовность инвесторов работать даже при высокой конкуренции



Высокий спрос стимулирует и расширение предложения. За первые восемь месяцев 2025 года объем выданных разрешений на строительство увеличился на 3,3% в годовом выражении. Арендный рынок остается одним из ключевых факторов привлекательности для иностранных инвесторов. В августе 2025 года средняя доходность удерживалась на уровне 8,6%.



Сравнение с другими столицами региона подчеркивает конкурентоспособность Тбилиси. В Вильнюсе доходность составляет 3%, в Таллине – 3,3%, в Софии – 4,1%, в Риге и Бухаресте – около 4,2%. Более высокие показатели зафиксированы лишь в отдельных городах Южного Кавказа и Центральной Азии: в Ереване доходность достигает 6,3%, в Баку – 5,1%, в Ташкенте и Анкаре – 8,3%. На фоне этих цифр Тбилиси с результатом 8,6% остается лидером среди столиц Восточной Европы и Южного Кавказа.

Однако по доходности аренды и популярности вложений столица Грузии уступает другому крупному центру – Батуми. Там рынок ориентирован на туристический поток, а рентабельность поддерживается высоким спросом на проживание в отелях. Дополнительное преимущество курорта создаёт активное развитие прибрежного района Гонио, где строятся отельные комплексы люкс-категории. Присутствие международных гостиничных брендов повышает престиж локации и делает инвестиции более привлекательными.



По рынку видно: сегмент квартир перенасыщен, конкуренция за арендатора высокая, операционные издержки и простой заметно «съедают» доходность. Даже при том, что брутто-ставки по квартирам в Грузии выше, чем в большинстве столиц ЕС, они ощутимо уступают гостиничным продуктам.

Статистику стоит рассматривать по всему пулу объектов размещения — от городских апартаментов до апарт-отелей и гостиничных номеров. Именно профессионально управляемые форматы (особенно, номера в отелях) дают более устойчивую загрузку и предсказуемый денежный поток за счёт сетевого каналов продаж и стандартизированного сервиса, тогда как квартирный рынок остаётся перегретым и ценовая конкуренция там усиливается.

Если цель — доходность, фокус должен смещаться от классических квартир к гостиничным решениям с прозрачной моделью управления, контрактной (или подтверждённой) загрузкой и понятной отчётностью. Квартиры же следует рассматривать осторожно и консервативно, помня о насыщении предложения и ограничениях по реальной (а не рекламной) доходности.