Рынок недвижимости Батуми: устойчивый рост и крупные инвестиции

На рынке жилья Батуми продолжают расти продажи и цены, а также сохраняется высокая арендная доходность, отмечено в исследовании Galt & Taggart за второй квартал 2025 года. Стабильный спрос поддерживается развитием туристической инфраструктуры, активным строительством в прибрежных районах и интересом со стороны иностранных покупателей.

Продажи и цены

Во втором квартале 2025 года в городе было продано 4 018 квартир, что на 9,5% больше, чем за аналогичный период 2024-го. Вторичный рынок показал наиболее заметный прирост – на 23,4%. Официальные данные по первичному сегменту зафиксировали минимальное снижение на 0,5% из-за задержек регистрации сделок. Фактическая активность выше: по результатам опроса девелоперов, продажи новостроек выросли на 13,1% за квартал и на 37,3% по итогам полугодия.





Цены продолжили восходящий тренд. В июне 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Батуми достигла $1 427, что на 2,7% выше показателя первого квартала и на 13,5% выше уровня прошлого года. В сегменте «новой вторички» (дома с разрешениями, выданными после 2013 года) средняя цена составила $1 307 за кв. м, прибавив 0,7% за квартал и 11,5% за год. По итогам квартала средняя цена «белого каркаса» на первичке составила $1 547 за кв. м.



В первом полугодии 2025 года лидером продаж остался район Нового бульвара, где реализована 4 071 квартира, что на 21,7% больше показателя такого же периода 2024-го. Средняя цена выросла на 11,7%, до 1 445 долларов за кв. м. Устойчивый спрос поддерживают благоустроенная набережная с различными видами активностей и парковыми зонами, а также развитая туристическая инфраструктура.



Внутренние районы заняли второе место – 1 563 сделок, но там зафиксировано снижение продаж на 3%. Средняя стоимость жилья увеличилась на 5,4%, до $1 320 за кв. м. Снижение активности может указывать на перераспределение спроса в пользу прибрежных зон. Старый Батуми увеличил объем продаж на 15,8% (519 сделок), сохранив статус одного из самых востребованных в городе. Средняя стоимость жилья здесь остается рекордной – $2 231 за кв. м, что на 12,1% выше уровня прошлого года. Периферийные территории показали значительное падение продаж – на 24,2% (до 770 сделок), однако средняя цена выросла до $1 005 за кв. м (+19,4%), что делает этот сегмент интересным с точки зрения доходности.



Среди пригородов особый интерес вызывает Гонио–Квариати, где количество сделок увеличилось на 3,1%, до 165 квартир. Средняя стоимость выросла на 5,7% и достигла $1 715. В целом диапазон шире – от $1 150 до $5 800 за кв. м. Локация выделяется сочетанием среднего сегмента и премиальных комплексов у моря. Инвесторов особенно привлекают проекты международных отельных брендов, которые наиболее надежны и рентабельны. Развитие Гонио–Квариати включено в региональную программу, район ожидают значительные преобразования.

В Махинджаури продажи снизились на 7% (427 сделок), а средняя цена составила $1 296 за кв. м (+5,6% г/г). В отчет также включен город Кобулети, где падение оказалось более резким – минус 27,2% (233 сделки), а стоимость жилья опустилась до $1 233 за кв. м (-3,6%).

Инвестиционная направленность

Ценовая структура покупок смещается в сторону более дорогого сегмента: доля объектов дешевле $1 000 за кв. м сократилась с 51,1% в 2023 году до 40,5% в 2025-м. Сегмент $1 001–1 500 вырос до 34,1%, а апартаменты стоимостью $1 501–2 500 заняли уже 23,1% рынка.
Рынок по-прежнему ориентирован на инвестиционные покупки с последующей сдачей в аренду. Наиболее востребованы компактные форматы: в 2025 году на квартиры площадью 26–50 кв. м пришлось 64% сделок, еще 28,1% заняли объекты в диапазоне 51–80 кв. м. Жилье от 81 до 150 кв. м составляет 7,5% продаж, а свыше 150 кв. м – лишь 0,5%.



Арендный рынок остается стабильным и выгодным для инвесторов. В июне средняя ставка долгосрочной аренды квартиры площадью 50–60 кв. м составила $11,9 за кв. м, что на 1,6% больше, чем год назад. Средняя доходность в Батуми оценивается в 8,6% на июнь 2025 года, что немного больше показателя в Тбилиси (8,4%), и заметно выше, чем в Будве (5,5%), Лиссабоне (5,9%) и Ницце (4,6%). Батуми остается в числе лидеров по привлекательности инвестиций, тем более что по многим объектам рентабельность намного выше.





Себестоимость строительства продолжает расти, хотя темпы остаются умеренными. В мае 2025 года индекс затрат составил 156 пунктов в лари и 151 пункт в долларах США относительно начала 2019-го. За год расходы увеличились на 3,9%, за месяц – на 0,7%. Основным драйвером стал рост зарплат (+16,8% г/г), тогда как стоимость материалов прибавила лишь 1,7%. Снижение расходов на транспорт, топливо и электроэнергию на 4,0% частично компенсировало общее удорожание.

Прогнозы и перспективы

Аналитики Galt & Taggart прогнозируют, что до конца 2025 года рынок Батуми сохранит рост как по ценам, так и по объемам продаж, но темпы будут более сдержанными. Основными факторами спроса останутся устойчивый туристический поток, низкий порог входа и потенциал дальнейшего удорожания недвижимости. Для инвесторов наибольший интерес будут представлять ликвидные объекты у моря и в районах с развитой инфраструктурой, включая Гонио–Квариати. При этом в периферийных зонах по-прежнему сохраняться возможности для меньших объемов стартовых инвестиций.

Правительство Грузии прогнозирует сохранение высоких темпов экономического роста: в 2025 году ВВП страны впервые превысит 100 млрд лари, а доход на душу населения – $10 тыс. По оценке МВФ, в 2025–2030 годах Грузия будет лидером по темпам роста в Европе со средним показателем 5,2%.

Крупнейшие инвестиции сосредоточены в инфраструктуре и туризме. Проект Emaar Group (ОАЭ) на $6 млрд предусматривает преобразование территорий в Тбилиси и строительство курортно-инвестиционного комплекса Gonio Marina в Батуми с жилыми домами, отелями, парками, торговыми центрами и причалом для яхт.

Туризм остается одним из ключевых драйверов роста. Доходы отрасли в 2024 году достигли рекорда в $4,4 млрд. К 2028 году планируется открытие более 300 отелей с общим фондом в 38 тыс. спальных мест. Масштабная модернизация транспортной инфраструктуры включает строительство нового международного аэропорта в Вазиани с пропускной способностью 18 млн пассажиров в год, расширение терминала в Кутаиси, завершение автомагистрали Восток–Запад и строительство новых маршрутов к границам с Азербайджаном, Арменией и Турцией.
Грузия укрепляет международные связи, развивает стратегическое партнерство с Китаем и США и нацелена на вступление в ЕС к 2030 году, позиционируя себя как ключевой транзитный и инвестиционный центр региона.