Жилье в строящихся домах Москвы стоит на 48% дороже готового

Жилье в строящихся домах Москвы оказалось дороже готовых квартир почти на 48%, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на bnMAP.pro. В некоторых районах столицы разница превышает 300%, что объясняется действием льготных ипотек и ростом строительных расходов. Эксперты ожидают, что этот разрыв будет увеличиваться по мере сохранения субсидированных программ и ограниченного предложения новых проектов.

В сентябре 2025 года средняя стоимость строящегося жилья в Москве составила 619,5 тыс. руб. за кв. м. В домах, которые сдали в эксплуатацию в течение последних пяти лет, цены ниже – 419,1 тыс. Разница достигает 47,8%. Наибольший разрыв цен зафиксирован в центре города – в Хамовниках (304,2%), на Якиманке (217,9%), в Мещанском районе (209,8%) и на Арбате (206,1%). Максимальный разрыв средних цен предложения отмечен в районах с наибольшей концентрацией высокобюджетных новостроек, где преобладает элитная и премиальная застройка и чаще всего отсутствует предложение новостроек массового сегмента.



«Известия» со ссылкой на данные Банка России пишут, что во втором квартале 2025 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья в России достигал 60%, а в Центральной части страны – 80%. Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках оценивалась в 205 тыс. руб., в существующем – 128 тыс. Разрыв в Москве около 8% (407 тыс. против 377 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге – 4% (278 тыс. против 267 тыс. руб.), а в Краснодарском крае ситуация обратная: вторичка стоит дороже первички на 14%.

В Центральной России новое жилье стоило в апреле-июне 294,1 тыс., а готовое – 163,8 тыс. На Северо-Западе разница оценивалась в 57%, в Сибири – 44%, на Северном Кавказе – 12%, на Дальнем Востоке – 16%. При этом в отдельных регионах продажи возведенных объектов за год сократились почти вдвое, включая Краснодар, Красноярск и Самару. По данным аналитического центра «Дом.РФ», в январе–августе 2025 года застройщики Москвы запустили новые проекты суммарной площадью 2,5 млн кв. м жилья, что на 34% меньше, чем за тот же период прошлого года.



Активный рост цен на первичном рынке начался в 2020 году после запуска льготной ипотеки под 7%. По оценке директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, спрос на жилье тогда был искусственно разогрет государственной программой. За три года разница между первичным и вторичным рынками увеличилась с 10 до 40%, а после отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года рост продолжился за счет сохранения семейных программ. Сегодня на них приходится около 80% всех выдач жилищных кредитов.

Первичное жилье дорожает также из-за увеличения себестоимости строительства. По словам экономиста Андрея Бархоты, растут цены на материалы и заработную плату, что связано с дефицитом кадров и рекордно низкой безработицей на уровне 2,2%. В то же время ставки на вторичном рынке остаются заградительными – около 26–30%. Управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко заверяет, что за счет более низких ставок новостройка обходится покупателю дешевле, несмотря на разницу в ценах.

Руководитель отдела аналитики и ценообразования ГК «РКС Девелопмент» Ярослав Гарбузов отметил, что субсидированные ипотечные программы – в первую очередь семейная и IT – создают устойчивый спрос на первичное жилье, позволяя девелоперам поддерживать высокий ценовой уровень. При этом рынок новой «вторички» не получает такой поддержки и существует в условиях свободной конкуренции.

Кроме того, застройщики новых комплексов ограничены в ценовой гибкости растущей себестоимостью строительства, которая только за первое полугодие 2025 года увеличилась на 5,7% за кв. м. Это формирует жесткий ценовой фундамент для новых проектов. В июле 2025 года себестоимость строительства многоквартирных домов в Москве достигла 176,3 тыс. руб. за кв. м, а средняя стоимость продажи новостроек в старых границах города составляла 511,5 тыс.



Председатель Банка России Эльвира Набиуллина ранее называла даже 40-процентный разрыв «кричащим дисбалансом», сохраняющийся разрыв – признак «пузыря» на рынке недвижимости, который способен подорвать финансовую стабильность. Владимир Чернов из Freedom Finance Global отмечает, что даже продажа квартиры в только что сданном доме не компенсирует разницу в цене. Для кредитных организаций это также риск, поскольку сумма реализации залогового имущества может не покрыть весь долг.

Эксперт предполагает, что до конца 2025 года разница в ценах между новостройками и вторичным жильем может вырасти до 65-70%, если сохранится спрос на первичный рынок. Двузначный рост возможен при продолжении действия льготных программ, дефиците предложения и высокой себестоимости строительства. Решить проблему могло бы заметное снижение ключевой ставки с нынешних 18% – это уравняло бы позиции вторичного жилья и новостроек. Для инвесторов рынок недвижимости России по-прежнему остается рискованным.